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換房需要注意的問題有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 902人看過

房價(jià)上漲的時(shí)候,換房族應(yīng)更加謹(jǐn)慎,對(duì)于僅有一套住房的朋友們來說,先買房還是先賣房是個(gè)不小的難題。

在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難,特別是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房,接著租房,然后找房,結(jié)果還不一定能買上。

這不,北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂,從自住房換成了租房。雖說這種事不多見,但換房的風(fēng)險(xiǎn)卻實(shí)實(shí)在在。一般來說,換房有兩種方式,先賣房后買房和先買房后賣房。下面我們從幾個(gè)方面來八一八換房那些事兒:

換房原因:

1、為了孩子能上個(gè)好學(xué)校;

2、現(xiàn)有房子太小,住不下;

3、周邊環(huán)境和房子本身問題;

4、為了臉面;

5、有錢任性;

6、為了和父母近點(diǎn)兒。

明確了換房需求,接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房,兩者各有千秋。

新房:

優(yōu)勢:稅費(fèi)相對(duì)簡單,只有契稅和公共維修基金兩項(xiàng)大額支出。房源全新,價(jià)格較二手房更低。

劣勢:新房通常位置更偏,配套不完善,交房周期較長,等候成本較高。

二手房:

優(yōu)勢:房源大多位于商圈較為成熟地段,配套完善。

劣勢:二手房稅費(fèi)較新房更高,公共維修基金雖不用交,但契稅、中介傭金、賣方轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅、個(gè)稅等更高。如果是非普通住宅,稅費(fèi)成本通常高達(dá)房價(jià)的10%。

完整的換房流程通常是這樣的:賣房→審核買房資質(zhì)(限購人群)→尋找新房源→簽約→入住。但實(shí)際上,并不是人人都能很順暢的把這個(gè)流程走完。原因可能是:

1、政策變動(dòng),買房資格審核出現(xiàn)問題,賣房后,無法在目標(biāo)區(qū)域買房,比如北京的通州區(qū)就實(shí)施了單獨(dú)限購政策。

2、賣家漲價(jià)或爽約。這對(duì)換房族的風(fēng)險(xiǎn)最大。

雖然先賣風(fēng)險(xiǎn)更大,但先賣的成本更低,因?yàn)橘u完后又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室,打算換一套120平米。按上海2016年4月均價(jià)45851元/平米計(jì)算,A那套70平米兩居室市價(jià)約為320萬元,同地段置換120平米約需550萬元。

換房成本比較:

房貸支出

先賣房后買房:

已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按首套房85折計(jì)算,月供為14144.44元

本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬元

其中利息總額為109萬元。

先買房后買房:

已賣房總房款全部算作首付,剩余230萬元選擇20年商貸,利率按基準(zhǔn)利率計(jì)算:月供為15052.21元

本息支出總額為15052.21×240(期)=360萬元

其中利息總額為131萬元。

契稅支出:

先賣房:執(zhí)行首套房契稅稅率1.5%,契稅額:550×1.5%=8.25萬。

先買房:執(zhí)行二套房契稅稅率3%,契稅額:550×3%=16.5萬。

由此可算出,由于貸款利率和契稅的差別,先賣房比先買房貸款支出少近20萬元,契稅則少交8.25萬,總買房成本比先買房要少28.25萬元。

需要注意的是,合理安排過渡時(shí)期的住房也很重要,因?yàn)橥昝婪吭床⒉荒敲慈菀讓ふ遥o自己留好退路。

對(duì)于已有一套房源的工薪階層來說,先賣房后買房是更可行的選擇。雖然面臨了房價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn),但如果沒先賣掉手中的房源,是沒有底氣去買新房子的。而且手中握有現(xiàn)金,能更快地完成購房,減少房價(jià)波動(dòng)帶來的影響。在房地產(chǎn)不大穩(wěn)定的今天,控制債務(wù),減少不確定性是最重要的。

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本人畢業(yè)于內(nèi)蒙古大學(xué)法律專業(yè),從事律師職業(yè)20年,擅長婚姻家庭,經(jīng)濟(jì)合同,建筑施工,勞動(dòng)合同,交通事故,民間借貸,刑事等領(lǐng)域糾紛

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