一、房子居住權與所有權誰優先?
居住權與所有權是所有權優先,所有權為自物權、完全物權,而居住權是他物權、限制物權,居住權以所有權為基礎并由其派生,這是兩者最主要的聯系。
至于兩者的區別,除了當然存在的自物權與他物權的不同點之外,兩種權利在實現方式上也體現了不同的趨勢和取向。
居住權以他人的房屋為標的,行使的是占有、使用和有限收益權。既然是對他人的房屋使用收益,利用房屋的居住價值,就必須對房屋進行物質形式的支配,因此,居住權是以實施對他人房屋的現實占有為實現條件的。
二、所有權有哪些法律特征?
所有權具有以下的特征:
第一,所有權是絕對權。
所有權不需要他人的積極行為,只要他人不加干預,所有人自己便能實現其權利。所有權關系的義務主體是所有權人以外的一切人,其所負的義務是不得非法干預所有權人行使其權利,是一種特定的不作為義務。
第二,所有權具有排他性。
所有權屬于物權,具有排他的性質。所有權人有權排除他人對于其行使權力的干涉,并且同一物上只能存在一個所有權,而不能并存兩個以上的所有權。當然,所有權的排他性并不是絕對的,現代各國法律的所有權有不同程度的限制。
第三,所有權是最完全的物權。
所有權是所有人對于其所有物進行一般的、全面的支配,內容最全面、最充分的物權,它不僅包括對于物的占有、使用、收益,還包括了對于物的最終處分權。所有權作為最完全的物權,是他物權的源泉。與之相比較,建設用地使用權、地役權、抵押權、質權、留置權等他物權,僅僅是就占有、使用、收益某一方面的對于物的直接支配的權利,只是享有所有權的部分權能。
第四,所有權具有彈力性。
所有人在其所有物上為他人設定地役權、抵押權等權利,雖然占有、適用、收益甚至處分權都能與所有人發生全部或者部分的分離,但只要沒有發生使所有權消滅的法律事實(如轉讓、所有物滅失),所有人仍然保持著對于其財產的支配權,所有權并不消滅。當所有物上設定的其他權利消滅,所有權的負擔除去的時候,所有權仍然恢復其圓滿的狀態,即分離出去的權能仍然復歸于所有權人,這稱為所有權的彈力性。
第五,所有權具有永久性。
第六,所有權具有觀念性
第七,所有權具有平等性。
雖然居住權以所有權存在為前提條件,但是,就類似于在房屋租賃關系當中產權歸房東所有,但房東并沒有居住權,居住權是歸承租人所有的,這就是所有權跟居住權的關系。
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