一、房子居住權(quán)與所有權(quán)誰優(yōu)先?

居住權(quán)與所有權(quán)是所有權(quán)優(yōu)先，所有權(quán)為自物權(quán)、完全物權(quán)，而居住權(quán)是他物權(quán)、限制物權(quán)，居住權(quán)以所有權(quán)為基礎(chǔ)并由其派生，這是兩者最主要的聯(lián)系。

至于兩者的區(qū)別，除了當(dāng)然存在的自物權(quán)與他物權(quán)的不同點(diǎn)之外，兩種權(quán)利在實(shí)現(xiàn)方式上也體現(xiàn)了不同的趨勢和取向。

居住權(quán)以他人的房屋為標(biāo)的，行使的是占有、使用和有限收益權(quán)。既然是對他人的房屋使用收益，利用房屋的居住價(jià)值，就必須對房屋進(jìn)行物質(zhì)形式的支配，因此，居住權(quán)是以實(shí)施對他人房屋的現(xiàn)實(shí)占有為實(shí)現(xiàn)條件的。

二、所有權(quán)有哪些法律特征?

所有權(quán)具有以下的特征：

第一，所有權(quán)是絕對權(quán)。

所有權(quán)不需要他人的積極行為，只要他人不加干預(yù)，所有人自己便能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。所有權(quán)關(guān)系的義務(wù)主體是所有權(quán)人以外的一切人，其所負(fù)的義務(wù)是不得非法干預(yù)所有權(quán)人行使其權(quán)利，是一種特定的不作為義務(wù)。

第二，所有權(quán)具有排他性。

所有權(quán)屬于物權(quán)，具有排他的性質(zhì)。所有權(quán)人有權(quán)排除他人對于其行使權(quán)力的干涉，并且同一物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能并存兩個(gè)以上的所有權(quán)。當(dāng)然，所有權(quán)的排他性并不是絕對的，現(xiàn)代各國法律的所有權(quán)有不同程度的限制。

第三，所有權(quán)是最完全的物權(quán)。

所有權(quán)是所有人對于其所有物進(jìn)行一般的、全面的支配，內(nèi)容最全面、最充分的物權(quán)，它不僅包括對于物的占有、使用、收益，還包括了對于物的最終處分權(quán)。所有權(quán)作為最完全的物權(quán)，是他物權(quán)的源泉。與之相比較，建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)，僅僅是就占有、使用、收益某一方面的對于物的直接支配的權(quán)利，只是享有所有權(quán)的部分權(quán)能。

第四，所有權(quán)具有彈力性。

所有人在其所有物上為他人設(shè)定地役權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利，雖然占有、適用、收益甚至處分權(quán)都能與所有人發(fā)生全部或者部分的分離，但只要沒有發(fā)生使所有權(quán)消滅的法律事實(shí)(如轉(zhuǎn)讓、所有物滅失)，所有人仍然保持著對于其財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，所有權(quán)并不消滅。當(dāng)所有物上設(shè)定的其他權(quán)利消滅，所有權(quán)的負(fù)擔(dān)除去的時(shí)候，所有權(quán)仍然恢復(fù)其圓滿的狀態(tài)，即分離出去的權(quán)能仍然復(fù)歸于所有權(quán)人，這稱為所有權(quán)的彈力性。

第五，所有權(quán)具有永久性。

第六，所有權(quán)具有觀念性

第七，所有權(quán)具有平等性。

雖然居住權(quán)以所有權(quán)存在為前提條件，但是，就類似于在房屋租賃關(guān)系當(dāng)中產(chǎn)權(quán)歸房東所有，但房東并沒有居住權(quán)，居住權(quán)是歸承租人所有的，這就是所有權(quán)跟居住權(quán)的關(guān)系。

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