你家有空余房子在出租嗎？你知道出租房子有哪些重要事項(xiàng)需要注意嗎？下面就是廣大包租公包租婆的福音了，專業(yè)律師教你做個(gè)聰明的出租人，下面就跟小編一起來學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)吧。

租賃關(guān)系在整個(gè)房地產(chǎn)法律關(guān)系當(dāng)中屬于較易發(fā)生矛盾和糾紛的部分，房東在短則幾月長(zhǎng)則幾年的租賃期中可能會(huì)碰到各式各樣的與承租人之間的問題及沖突，那么如何在租賃過程中控制風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)出租人的合法利益呢?本律師總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)，通過以下小案例的方式作出總結(jié)分析，為出租人提出律師建議，以期減少租賃糾紛的發(fā)生。

【案例一：租賃期滿，收回房屋家用電器變了樣怎么辦?】

筆者的朋友韓女士曾經(jīng)向筆者咨詢，稱其在市郊有一套精裝修的房屋在兩年前租給一對(duì)年輕夫妻居住，當(dāng)時(shí)房屋內(nèi)包含了居家生活基本的家用電器和設(shè)施設(shè)備。由于租客是通過熟人介紹，韓女士沒有過多計(jì)較，簽訂了簡(jiǎn)單的租賃合同便將房子租給這對(duì)夫妻，房屋內(nèi)的所有家具及電器全部留下給租客使用。不料兩年之后，租期屆滿，當(dāng)這對(duì)夫妻表示不愿續(xù)租，韓女士打算收回房屋的時(shí)候，房屋內(nèi)的家用電器變了樣，原先夏普46英寸液晶電視變成了海爾32英寸液晶電視，兩者差價(jià)近四千元。年輕夫妻表示房子交房時(shí)即為這臺(tái)32英寸的海爾電視的態(tài)度令韓女士瞠目結(jié)舌，細(xì)看兩年前簽訂的房屋租賃合同，合同中只寫明了“房屋內(nèi)基本家用電器齊全，包括電視一臺(tái)、冰箱一臺(tái)、微波爐一臺(tái)……”為了4000元去法院起訴著實(shí)太過麻煩，而且由于缺乏有力證據(jù)證明自己交房時(shí)房屋內(nèi)確實(shí)是配有一臺(tái)46英寸的夏普電視，韓女士除了表示無奈，別無他法。

【律師建議】

現(xiàn)實(shí)生活中，像韓女士這樣將裝修好并配全家用設(shè)備的房屋租給租客的情況是非常常見的。雖說不是每個(gè)租客都會(huì)在這樣的細(xì)節(jié)上占房東的“便宜”，但是提供精裝修的房屋及配套家電設(shè)施的房東應(yīng)當(dāng)有意識(shí)地保護(hù)自己的利益。律師建議：

1、?根據(jù)房屋裝修檔次及配備家具、家用電器的數(shù)量及價(jià)值，相應(yīng)提高保證金的數(shù)額;

2、?在房屋租賃合同當(dāng)中(或附件中)載明房屋內(nèi)所有家具及電器的品牌、顏色、規(guī)格、型號(hào)及市場(chǎng)價(jià)值(甚至可以在房屋租賃開始時(shí)，拍攝前述家電或家具的照片，附于租賃合同后，由雙方簽名確認(rèn))，避免租期屆滿后發(fā)生案例中類似的糾紛。

【案例二：房屋出租后，租客三天兩頭要求維修如何是好?】

凌先生在某大學(xué)附近擁有一套二室一廳的房屋，分別將兩個(gè)房間租給在附近大學(xué)讀書的學(xué)生小李和小陸，小李和小陸是同班同學(xué)，由于不愿受學(xué)校宿舍熄燈、門禁等限制，所以決定在校外合租一套房屋，并經(jīng)常邀請(qǐng)同學(xué)來到住處開派對(duì)。兩租客入住后，凌先生便經(jīng)常接到小李和小陸的電話，稱房子多處損壞，設(shè)備無法使用，讓凌先生前往維修。凌先生三天兩頭趕往房屋進(jìn)行維修，不但耗費(fèi)了許多時(shí)間、精力，而且每個(gè)月花在維修方面的費(fèi)用之高讓凌先生不堪重負(fù)。兩三個(gè)月后，凌先生發(fā)現(xiàn)，自己租出的房屋之所以經(jīng)常需要維修，并不是因?yàn)樽约旱姆孔踊蛟O(shè)備本身存在質(zhì)量問題，而是小李和小陸兩個(gè)年輕人對(duì)房屋內(nèi)的設(shè)備使用不當(dāng)造成的，如關(guān)門不用手輕輕推上，而是用腳用力踢門。兩個(gè)大大咧咧的男孩房客讓房東凌先生不甚煩惱。

【法律分析】

租賃房屋或房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施發(fā)生質(zhì)量問題是常有的也是不可避免的事，但是對(duì)于維修責(zé)任的分配則成為房東與租客之間的一大問題。下面律師就這一問題作一簡(jiǎn)要分析：

《合同法》第二百二十條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼耍谧赓U合同中沒有明確約定維修義務(wù)的分配的情況下，對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)、主要公共設(shè)施(如供水、供電等)及房屋內(nèi)配套的設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)是由出租人承擔(dān)的。第二百二十一條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。”

但是由于承租人租賃房屋后對(duì)房屋進(jìn)行裝修或增設(shè)設(shè)施而引起的維修義務(wù)仍然全部分配給出租人顯然是不公平的，在上述的情況下，法律沒有對(duì)維修責(zé)任的分配做出強(qiáng)制的規(guī)定，維修義務(wù)如何分配，全在于租賃合同雙方的約定。

【律師建議】

在這個(gè)案例當(dāng)中，凌先生想要減輕自己的維修義務(wù)的方式，在于修改租賃合同關(guān)于維修的條款，原本的租賃合同關(guān)于維修的部分過于簡(jiǎn)單，沒有明確在何種情況下，維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)由哪一方承擔(dān)。

面對(duì)不太愛惜房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的兩個(gè)年輕房客，律師建議凌先生可以在租賃合同當(dāng)中明確：“房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于本身質(zhì)量問題或自然使用損耗而產(chǎn)生的維修義務(wù)，由出租人承擔(dān);房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害是由于承租人操作不當(dāng)或人為破壞所產(chǎn)生的維修義務(wù)，由承租人自行承擔(dān)。若無法判定房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的損害系何種原因產(chǎn)生的，均視為承租人操作不當(dāng)或人為破壞所造成?！币源藖頊p輕自己對(duì)房屋及其內(nèi)部設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)。

【案例三：房屋上設(shè)有抵押，如何處理與租賃的沖突?】

朱先生在市中心有商鋪一間，但是該商鋪由于還有銀行貸款320萬沒有還清因此有抵押權(quán)存在。朱先生后將該商鋪出租給張某做生意，月租金為12000元整，租期5年。后朱先生由于生意虧損，無法償還銀行貸款，銀行主張抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，要求拍賣該商鋪，張某認(rèn)為自己的租賃權(quán)益受到了損害，不同意遷出，要求朱先生賠償自己因無法繼續(xù)租賃該商鋪而遭受的巨額損失。

【法律分析】

我國(guó)法律規(guī)定，租賃在抵押之前，抵押不破租賃;而租賃在抵押之后，抵押可破租賃。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)?！?/span>

【律師建議】

本案中，由于朱先生在將商鋪出租給張某之前房屋上已經(jīng)設(shè)定了抵押，因此根據(jù)法律的規(guī)定，張某對(duì)于房屋的租賃權(quán)利不能對(duì)抗銀行對(duì)于房屋的抵押權(quán)。但對(duì)于像朱先生這樣的出租人，律師的建議是應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同的同時(shí)，以書面形式，或直接用合同條款的形式告知承租人房屋上已設(shè)定抵押這一事項(xiàng)，以此來免除抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人所遭受的損失。

【案例四：租賃期間欲賣房，出租人如何更省心?】

房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經(jīng)六年了，雙方關(guān)系一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請(qǐng)到了去美國(guó)某知名大學(xué)讀碩士的機(jī)會(huì)，想出國(guó)深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國(guó)高昂的學(xué)費(fèi)和生活費(fèi)，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。房子賣出后，當(dāng)馬先生通知季先生一家在合理期限內(nèi)搬遷的時(shí)候，季先生竟向法院起訴，主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。馬先生始料未及，被突如其來的訴訟弄得焦頭爛額。

【法律分析】

法律上有一個(gè)概念，叫做“買賣不破租賃”，指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《民通意見》第一百一十九條也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。”

在此案例中，承租人季先生還有一項(xiàng)權(quán)利，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即馬先生在出售房屋之前，負(fù)有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務(wù)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)又受到一定的限制，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使有限購(gòu)買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！币簿褪钦f，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗房屋共有人、房屋所有人的近親屬的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且只有十五日的時(shí)間用以考慮是否購(gòu)買該房屋，如果第三人已經(jīng)善意購(gòu)買且登記，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也無法對(duì)抗。

【律師建議】

在這種情況下，律師建議馬先生根據(jù)季先生提出的訴訟請(qǐng)求做出相應(yīng)的應(yīng)訴反應(yīng)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！币簿褪钦f如果季先生向法院起訴要求馬先生對(duì)其履行買賣合同，那么關(guān)鍵在于，馬先生與第三人的買賣合同是否已經(jīng)履行，即房屋是否已經(jīng)過戶登記到第三人名下，如果已經(jīng)完畢登記手續(xù)，那么季先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無法對(duì)抗善意第三人對(duì)房屋的所有權(quán)，如果還沒有過戶登記，那么季先生有權(quán)主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，馬先生應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任。

如何從根本上避免這類糾紛的發(fā)生，律師建議出租人如果不想在出售房屋時(shí)受到承租人“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的限制，可以在訂立租賃合同時(shí)就要求承租人在合同條款中明確放棄對(duì)租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這樣可以避免在出售房屋時(shí)的種種麻煩。

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