【案情】

2009年11月，賈某與孫某簽定了一份房屋租賃協(xié)議，孫某將其所有的一套房屋出租給賈某用做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期間由2009年12月1日至2010年11月30日，為期一年。2010年6月，孫某在未通知賈某的情況下將該棟房子出售給第三人，并理了過戶登記手續(xù)。賈某認(rèn)為，在承租期間內(nèi)其對(duì)該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，孫某在未履行通知義務(wù)的情況下將房屋賣給他人侵害了其優(yōu)先購買權(quán)并訴法院，請(qǐng)求法院認(rèn)定孫某與第三人之間的房屋買賣合同無效，確認(rèn)其對(duì)所承租房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

【觀點(diǎn)】

孫某與第三人之間的房屋買賣合同效力如何?

第一種意見認(rèn)為，根據(jù)《民法通則司法解釋》和《合同法》第二三十條的規(guī)定，賈某對(duì)其所承租的房屋在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，孫在未履行通知義務(wù)的前提下出售房屋的行為侵害了賈某的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定環(huán)保局與第三人之間的房屋買賣合同無效。

第二種意見認(rèn)為，賈某雖然對(duì)其所承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，孫某的行為也侵害了其優(yōu)先購買權(quán)，但該優(yōu)先購買權(quán)是一種附屬于承租權(quán)的權(quán)利，而承租權(quán)是基于租賃合同而取得的一種債權(quán)，所以優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上也是一種債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力，環(huán)保局與第三人之間的房屋買賣合同有效，賈某可以請(qǐng)求孫某給予相應(yīng)賠償。

【律師說法】

鄭州律師贊同第二種意見，理由如下：

首先，從房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)來看，我國(guó)《物權(quán)法》中沒有將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，因此優(yōu)先購買權(quán)不屬于物權(quán)范疇，不具有“對(duì)世性”。

此外，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是附隨于租賃關(guān)系的，該項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定也是法律對(duì)房屋所有人所附加的義務(wù)，并可自動(dòng)成為買賣關(guān)系的組成部分。從這個(gè)意義上說，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，不具有對(duì)抗第三人的效力。

其次，從我國(guó)的法律規(guī)定來看，雖然《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”。但是2009年頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。所以，2009年的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》變相的修改了《民法通知司法解釋》，故此出現(xiàn)這種侵犯有限購買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院會(huì)基于2009年的司法解釋不會(huì)支持。據(jù)此，我國(guó)目前的法律也承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)的債權(quán)性，房屋出租人侵害承租人優(yōu)先購買的房屋買賣合同有效。

承租人只能要求賠償損失。

綜上，本案中孫某在未事先通知承租人賈某的情況下將房屋出售的行為是有效的，賈某不得據(jù)此主張孫某與第三人之間房屋買賣合同無效，而只能請(qǐng)求孫某給予相應(yīng)賠償。