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寧波
買二手房要注意哪些房齡問題
一、房齡與貸款
首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房最終能貸多少款，是由評估值決定的。
評估機構(gòu)在對房屋進(jìn)行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)的縮短，這樣會影響對房屋的評估。
土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。
而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。
其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。
一般來講，二手房的貸款年限要看三個因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的最高年限。通過這三大因素算出來的貸款年限，取最短的。
二手房的話，商貸年限為50年減去房齡(各銀行有差異);磚混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為47-房齡;鋼混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為57-房齡。
二、房齡與升值
房齡影響升值空間。
一是因為房齡大的房屋一般位于市區(qū)較好的地段，房屋周邊配套十分完善，價格也接近峰值，幾乎很難找到新的配套規(guī)劃刺激它迅速升值了(教育地產(chǎn)另當(dāng)別論)。
二是隨著時間的推移，房屋本身會出現(xiàn)越來越多的問題，比如墻體裂縫、門窗繡壞等，可能會影響房屋的價值。
三是因為房齡大的房屋出手困難，轉(zhuǎn)手困難的話對于投資也是很不利的。
四是房齡大的樓所在的小區(qū)相對老舊，綠化率較低，這也會影響老小區(qū)未來的升值。
三、房齡與成本
房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購房成本的提升。
同時，房齡太大的話，房屋維修費用相應(yīng)增加，物業(yè)的維護(hù)成本也會大增。房子太老，管道老舊，很容易發(fā)生上下水不通的問題。
四、房齡與土地
目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說明其土地使用年限就相應(yīng)縮短了，甚至很快就到期了。
關(guān)于土地使用權(quán)到期后，是自動免費續(xù)期還是繼續(xù)承擔(dān)土地使用費，目前還沒有定論。
綜上所述，買二手房不應(yīng)該忽視房齡，特別是要貸款買房的朋友，尤其要注意房齡問題，大部分銀行都不會貸款給房齡超過30年的房子。
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