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寧波
預售商品房轉讓是不是合法的
預售商品房可以轉讓嗎?相關法律規定是什么？本文就預售商品房轉讓是不是合法的作相應分析。
(1)從現有法律規定來看，《城市房地產管理法》作為國家的法律，第四十五條涉及到了預售商品房轉讓的問題，針對預售商品房轉讓的規定是授權國務院，可見并沒有對預售商品房的轉讓做出禁止性規定，從該規定的本意來看是準許預售商品房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權給國務院來具體實施而已，因此我們可以理解預售商品房轉讓行為是合法的而不是非法的。
而目前禁止預售商品房轉讓的是《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，限制預售商品房轉讓的還有很多地方政府的規范性文件，目的是抑制炒樓行為，是政府對房地產市場的一種宏觀調控措施，從法律效力級別來看，為一種部門規章或地方政府規章，而根據《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定，“下列合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。《最高人民法院關于適用若干問題的解釋(一)》第四條規定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。因此無論是國務院的通知還是地方政府的文件均未達到作為認定預售商品房轉讓合同無效的一個法律依據。
(2)從民商理論來看，預售商品房轉讓的實質為債權轉讓，合同的當事人雙方之間可以確立債權債務關系，所以商品房預售合同中的買受人是享有債權這一期權的，那么同樣，當商品房預售合同中的買受人把這一可期待之債權作為自己的債權再次進行轉讓而與新的房屋買受人建立合同關系時，這種預售商品房轉讓合同中所轉讓的標的實質上就是一種債權。而基于合同之債所產生的權利義務關系也正是合同法理論所認可的，因此也是應當受到保護的。
(3)從司法實踐來看，針對預售商品房轉讓有不同的認定結果.有效判決從期權是一種可以轉讓的債權出發，認為應當受到保護.無效判決從物權理論出發，認為預售合同中所確定的房屋不能作為一種期權再行轉讓，因而認定為無效.從保護交易安全的原則出發，法院是不輕易確認合同無效的，一般而言，如果在判決前取得房屋產權證的，則認定為有效，當然針對具體個案的不同，法院確認合同是否有效，還要結合合同本身的一些具體情況來綜合考量。
律霸小編為您整理，希望能更好的幫你解決預售商品房轉讓是不是合法的的問題。希望您在購買預售商品房時能妥善處理。
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