在房產交易中，存在不少糾紛類型。比如，房屋質量相關糾紛、期房買賣糾紛、商品房預售中的糾紛、房屋中介糾紛。接下來律霸小編就買期房容易會出現哪些問題的作相應分析。希望對您有幫助。

買期房“不放心”之一——開發商實力

期房的最大風險是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時完成，或者是無法全部完成的項目。期房一旦出現“爛尾”，不僅房產會貶值，而且還會直接影響購房者的正常生活，使購房者經濟遭受巨大損失。俗話說：有錢好辦事，開發商實力是保證項目正常建設最關鍵的保障因素之一，因此我們也將其列為期房的“放心指數”之首。

開發商自有資金充足，即使在一定階段內銷售出現問題，也可以保證材料的及時供給和施工的正常進行。但如果項目是靠“滾動開發的”，也就是需要用銷售收入進行工程建設，這樣的期房就存在風險了——房子的銷售情況要受市場供需狀況及經濟環境等因素影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環。

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杜明房地產評估事務所創辦人、房地產專家杜明

銀行是否給企業發放貸款主要是看這個企業是否有相應的償還能力，這可能是對開發商實力最直接的判斷。對于上市公司來說，可通過公開的財務年報、股票走勢等進行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對于普通消費者來說，還可從以下幾方面判斷開發商實力：

1.開發商以往的業績;

2.項目總開發量和開工量——這點非常重要。試想一下，一個總建筑面積為60萬平方米的大項目，可是首期只開工2幢樓，這樣的開發商算是有實力嗎?

3.市場占有率，象珠江、萬科、中遠這樣的企業，同期開工的項目較多，市場占有率非常高，如果沒有一定的實力是很難應付的;

4.工程進度情況。建設工期是否有保障也能看出開發商實力。。

買期房“不放心”之二——開發商信譽

信譽是保證期房承諾兌現的根本。從開發商以往的作品當中，可以很容易地看出其對信譽的重視度。象萬科、珠江這樣的企業，所開發的項目均以企業名稱為品牌，將每一個項目的成敗當作是影響企業形象的關鍵，因而，信譽就能為期房質量作保障。

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北京奧林匹克花園市場部經理范睿

從開發歷史中最能看出開發商是否有信譽——樓盤是否都能按時交工?樓盤品質如何?項目是炒概念多還是比較實在?住戶對樓盤的評價如何?樓盤是否發生過嚴重的糾紛?開發商的態度如何，是“積極服務”還是“老大作風”?在考證發展商信譽的同時，還應避免幾個誤區：

1.有錢不等于有信譽，有的發展商公司雖實力不強，但兢兢業業、極重信譽;

2.有口碑、有品牌的企業也會犯錯誤，這是很正常的事;

3.犯過錯誤的發展商并不等于沒信譽，關鍵要看所犯錯誤的性質、頻率和解決問題的方式。如果同樣的問題在一個發展商的若干個樓盤重復出現;如果同一個發展商經常犯這樣那樣的錯誤，那我們就能認定它的內部管理有問題。對于這樣的發展商，再有名氣也應“避而遠之”。

買期房“不放心”之三——開發商管理

從辦事效率、營銷手段、銷售部門與工程部門的協調、以及開發商內部的人事變動情況，都可以對其管理水平形成基本判斷，管理是否得力，是保證期房各項承諾能夠兌現、質量得以落實的關鍵。若開發商管理有問題，容易導致責任不清、承諾不兌現等情況，即使想把項目做好也會心有余而力不足。

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北三環沿線某房地產項目銷售經理

1.從施工現場看管理：一位行業高手的經驗是“看房要看工地，看工地要挑雨天”，一個施工現場滿地泥濘、臭氣熏天的樓盤，未來品質無疑需打問號;

2.從售樓處看管理：售樓處是企業的窗口，其管理水準、售樓人員的服務意識，無疑也是開發商管理水平的縮影，若在上班時間工作人員吃油餅、嗑瓜子，您會放心地把數十萬元錢交給這樣發展商嗎?反之，若您從工地看房回來，售樓處已備好擦鞋器，這樣細致體貼的發展商，其提供的產品當然更“以人為本”。

買期房“不放心”之四——銷售證件

房產項目的銷售證件是購房人將來能否拿到產權證、合法權益能否受到保障的“生死線”。這就是人們常說的五證：

1.國有土地使用權證

如果不能取得國有土地使用權，就不能取得房產證，而開發商取得此證的前提就是得向國家交納土地出讓金，許多開發商不能及時取得此證往往是由于資金緊張導致。

2.建設工程規劃許可證

房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經過規劃部門的規劃許可。

3.建設用地規劃許可證

4.開工證

5.預售許可證

雖然“買房看五證”對購房人已成為ABC，但部分“精明”的開發商已開始玩起新的花樣：

1.利用證件復印件修修改改、大做文章;

2.證件中建設單位、項目、建筑面積前后不一致;

3.預售許可證預售范圍一項都會注明允許預售的樓座、樓層，但有些發展商往往乘購房人不留意此項而超范圍預售;

4.開發商將部分在建房屋、當然也包括其所依附土地的使用權抵押、申請貸款進行新的開發。從客觀上分析，這種方式其實并不違法，因為在此過程中房產的物權還屬于開發商，并未完成向購房人的轉移;但如果開發商不能及時清償貸款，購房人就有無法及時取得房產證的可能;

5.雖然取得建設工程規劃許可證，卻超高、超面積建設，使購房人權益受到侵害。

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北京世聯新紀元律師事務所郭玉濤律師

1.查看證件和批準文件的原件，并仔細核對名稱是否一致，是否存在超范圍銷售、超規劃開發的情況;

2.查看國有土地使用證原件時，看“他項權利”一項中是否有抵押記錄。因為在我國，在建工程和土地密不可分，如果某一地塊被設定抵押，其地上房屋也必定在抵押之列;

3.“鄉產權”即農村集體土地上所建的房屋絕對不能買。

買期房“不放心”之五——宣傳手段

期房的宣傳手段，既包括各種媒體廣告、宣傳活動，也包括展示樓盤的效果圖、沙盤、樣板間、樓書等各種宣傳材料。期房主要靠廣告宣傳促銷，但隨著樓盤的最終建成和交付，實物與宣傳難免會有出入，使期房糾紛很多都成為“宣傳惹的禍”。

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北京中原房地產經紀有限公司住宅項目部銷售總監殷則環

1.冷靜看廣告。廣告不是合同條文，要學會“去偽存真”，很低的起價、若干分鐘的車程等不要輕易相信，最好眼見為實;

2.別迷樣板間：樣板間只是一種展示，裝修成本通常不菲，在樣板間里您要多留意的是房屋的格局;

3.最好看施工圖：有的戶型圖明顯比例不當，感覺上會比實測中寬敞得多，所以最好去現場看或問銷售人員要施工圖;

4.別被優惠迷了眼：各種優惠活動是期房宣傳的手段之一，但最好冷靜對待，別為蠅頭小利將老本賠進去;

5.學會區分樓書：面對越來越厚、越來越精美的樓書，只看具體的產品介紹、有效數據即可，萬不可被詩情畫意陶醉，更別把效果圖當實景。

買期房“不放心”之六——銷售承諾

購期房時因輕信承諾引發的糾紛很多，原因有三：一是售樓人員的銷售壓力大，片面追求銷售業績，先把購房人“套”進來再說的心態在作祟;二是銷售人員對項目的不當理解，也會導致宣傳偏差;三是，目前樓盤銷售隊伍流動性很大，容易造成售樓人員的不負責任、隨意承諾的現象。

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北京中原房地產經紀有限公司住宅項目部銷售總監殷則環

辨析售樓人員的承諾可信與否，“冷靜”二字最重要：

1.要學會多問售樓人員幾個“為什么”;

2.要學會多問自己幾個“為什么”;

3.實地考察，思量再三;

4.要求開發商將承諾內容簽進合同或補充協議，以免落得日后口說無憑。

(好像售樓人員的口頭承諾(可錄音)也可以當作呈堂證供了，請問問律師。)

買期房“不放心”之七——房屋面積

因房屋面積縮水引發的糾紛非常多，因此，我們將面積列為期房放心指數的一個要素。

在《北京市商品房銷售面積的計算及公用建筑面積分攤》中規定：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。在購房合同文本中，雖然已經要求開發商將這幾項的具體數字明示，同時也規定了3%的正負誤差，但期房的面積風險仍然存在：

1.分攤的公用面積界定模糊，將不應計入分攤的面積計入分攤，購房者無法確認分攤組成是否準確;

2.交房時分攤面積增加而套內面積縮水;

3.交房時沒有出具政府認可的《竣工驗收備案表》和《面積實測數據》，面積實測數據不清;

4.將分攤面積重復銷售(將業主已經購得的分攤部位出售或者出租)。

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北京京倫律師事務所郗建文律師

由面積產生的種種風險盡量通過簽定《補充協議》的辦法進行規避：

1.在補充協議中簽定套內建筑面積與分攤面積同比增減，或者套內建筑面積、分攤面積的變化要保證分攤系數不變;

2.約定在交房時開發商要提供政府認可的《竣工驗收備案表》和《面積實測數據》，同時要約定面積發生誤差時的處理辦法;

3.如果對面積數據存在懷疑，可以聘請專業測繪機構進行測量。

買期房“不放心”之八——社區規劃

規劃的會所變成了物業管理用房，綠地面積減少，老人活動中心成了出租的辦公樓，水景也在分期開發中挪窩等等，這些由于變更規劃而導致的房屋糾紛越來越多，成為困擾期房購房者的主要風險。

按照程序，開發商做前期規劃時，必須要取得有關部門頒發的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》和《中華人民共和國建設工程規劃許可證》，這兩個證書對建設用地和建筑物的使用、形式、開發面積等方面有比較嚴格的規定。但在實際開發中，總體規劃下來后，由于市政建設或其它原因，一些細部的變更在所難免，而在分期開發的期房中，這種現象更易發生。但如果開發商不將這些變更明示購房者，等購房者簽定了合同或者入住之后才發現時，矛盾在所難免。

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北京京倫律師事務所郗建文律師

通過簽定購房合同來解決：

1.將平面圖或者樓書、廣告中的社區道路、綠地面積、配套公建的屬性都注明在合同或者補充協議中;

2.約定小區規劃能否改動以及因何種原因可以改動;如果是部分改動又如何處理;同時如果規劃發生變更給購房者帶來損失如何彌補等條款，這樣才能確保萬無一失。

買期房“不放心”之九——購房合同

如果說期房通過廣告、沙盤、樓書等諸多手段在購房人心中描繪了一個夢想家園的話，合同則是讓“美夢成真”的充分保障。沒有“白紙黑字”的約定，一切承諾都有可能成泡影。

總結購房人的諸多教訓，在合同簽署過程中經常會在以下環節出現麻煩：

1.開發商雖采用“北京市國土資源和房屋管理局監制”的統一合同文本，卻已將其中很多空白部分填完，而且不讓購房人新增“補充條款”，購房人只有簽字蓋章的份兒;

2.約定開發商違約的賠償比例過低，或對購房人的約束明顯比對開發商的嚴格;

3.不可抗力范圍過泛，例如有開發商約定：“不可抗力是指但不限于開發商不能預見的情況”，這相當于一種無限排除，對購房人顯失公平;

4.交房時總建筑面積不超過誤差范圍，而套內面積縮小、公攤面積增加，買房人“啞巴吃黃連”，有苦說不出;

5.承諾的規劃、設備設施變更，如綠地減少、潔具或電梯品牌改變等;

6.交房條件約定不清，交房時一片工地，燃氣、電話、衛星電視等不能及時開通;

7.物業服務、車位收費沒有約定或約定不清。

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北京世聯新紀元律師事務所郭玉濤律師

1.文本合同中的空白部分應是開發商和購房人雙方真實意思的表示，需要雙方共同協商簽定;

2.簽署補充協議是開發商和購房人雙方的權利。不過，有些項目由于銷售火爆或開發商對后期開發沒有信心，拒不讓購房人簽補充協議，對此，購房人應有清醒認識：買賣雙方是平等的法律主體，不讓簽并不能說明開發商違法;另外，凡是不讓簽補充協議的大多是因為開發商無法或沒有足夠信心兌現承諾，對此，購房人應事先明悉，不該事后抱怨;

3.將售樓廣告中或銷售過程中開發商口頭承諾的內容(當然最好能有規劃文件的復印件)簽進合同，如開發商不配合，也一定要盡量爭取將您在意的幾點事項，如“涉外租賃權”、“產權證辦理”、“學校建成日期”、“樓下的綠地”、“車位”等特別給予書面約定;

4.為避免公攤面積增大、戶內面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內的情況發生，對于面積差異的處理宜選用合同文本第二項，雙方最好就此協商好解決辦法，如“公攤面積超過多大比例開發商不得再要求購房人付款”，“戶內面積縮小多少比例開發商要給予補償，如何補償”等;

5.詳細約定交房條件，如提供竣工驗收備案表、小區道路暢通、社區環境良好、水電開通等等;

6.開發商約定的違約賠償標準一般較低，多為銀行存款利率，建議購房人要求改為“按個人住房商業貸款利率”，以示公平;

7.將“不可抗力約定”條款中“包括但不限于”的“但不限于”刪去，并最好約定“當確因市政原因延誤交房時，應提交有關部門的證明文件”;

8.開發商是無權就物業管理作出承諾的，所以，在合同中約定物業管理費的意義并不大;

重要的是，要在簽定購房合同的同時要求開發商出示經小區辦備案的《物業管理公約》。

總之，最簡便有效的方法是：把開發商提供的合同復印件拿回家仔細研究，如有條件最好聘請專業人士幫忙，至少自己要按條款逐一試算、試想——當每一項條款開發商執行不利時，合同中是否已約定處理辦法，約定的內容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償細則。

買期房“不放心”之十——房價抗跌性

買房人購房都是指望它保值和升值的，若期房變現時，房屋價值不生反降，勢必會造成經濟損失，因此，我們降“房價抗跌性”也列為衡量期房放心度的一個重要指標。

一般來說，房屋的性價比越高，房價的抗跌性越強。此外，開發商給項目定價的策略，也會帶來房價風險：

1.房價主要受市場的供求關系影響，市場中特別是周邊市場中同類產品供大于求，房價降價的可能性就大;供小于求，房屋降價的可能性就小;同時，同一區域內周邊經濟適用房和低價房的大量供應，也會沖擊這一區域商品房房價，像回龍觀、天通苑等經濟適用房周邊項目期房、現房的價差就相對較小;

2.開發商對項目的定位、期望過高，承諾沒有兌現，項目的設計、規劃和成品存在差距，房屋就會降價，在樓市中經常能看到如開發商的實力不夠，項目變成爛尾樓的;證件不全被查處的;裝修材料沒有按標準選用，造成房屋質量出現問題的;規劃沒有落實的等等。這些情況一旦形成，市場對項目的發展前景產生質疑，降價則成為必然。

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偉業顧問李雪妍

期房的房價是在以上諸個條件的基礎上制定的，消費者要規避期房的價格風險，除了上述因素外，單以房價本身還要從以下幾個方面考慮：

1.了解宏觀經濟情況對房地產市場的影響，如金融、股市等;

2.其次要對區域市場作綜合分析，例如項目所在的地理位置、交通狀況，區域有無升值潛力，同區域內同類產品的供求情況等;

3.針對樓盤項目的具體細節進行比較，如價格是否合理，期房房價與同等條件的現房價差有多少，如果差距很多，則房價抗跌空間就大，即使貶值，價格也不會太難接受，投資收益影響不大。

律霸小編為您整理，希望您了解更多有關買期房容易會出現哪些問題的相關法律知識。在遇到相關情形時，能夠妥善處理。避免不必要的糾紛。

購買期房注意事項是什么

買期房容易會出現哪些問題

購房者在購買期房時,需要留意哪些方面