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購房過程中,一些人會(huì)簽訂購房意向書。購房意向書的法律效力有哪些,這是很多購房者比較關(guān)心的一個(gè)問題。購房意向書的法律性質(zhì)和法律效力的具體內(nèi)容有哪些?接下來,律霸小編為大家詳細(xì)介紹此方面的內(nèi)容。
一、購房意向書的法律性質(zhì)
購房意向書是開發(fā)商與擬購房者為將來正式簽訂房屋買賣合同而簽訂的預(yù)約合同。《合同法》第九條規(guī)定當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力,《民法通則》第五十五條規(guī)定民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備意思表示真實(shí),所以開發(fā)商與擬購房者簽訂意向書時(shí)雙方在平等自愿、充分告知的情況下,應(yīng)當(dāng)能夠簽訂購房意向書。中介機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)組織你與客戶簽訂“購房意向書”,并無不當(dāng)。因?yàn)榉申P(guān)系總得通過合同等形式來明確。至于在合同履行過程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議,首先由各方依合同進(jìn)行解決。但如果各方對(duì)是否違約、合同是否有效等問題產(chǎn)生爭(zhēng)議,且各方又無法形成一致意見時(shí),則只能通過法院、仲裁機(jī)構(gòu)來裁決,也就是我們平常所說的通過法律途徑解決。
二、購房意向書的法律效力
開發(fā)商與擬購房者在簽訂購房意向書時(shí)應(yīng)當(dāng)格外慎重,購房意向書簽訂在開發(fā)商尚未取得《商品房預(yù)售許可證》之前。那么在什么情況下簽訂購房意向書合法有效?本人認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)在取得規(guī)劃部門的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》之后,由開發(fā)商對(duì)擬購房者進(jìn)行充分告知后,雙方經(jīng)自愿簽訂購房意向書。
從法律角度講,意向書具有雙重屬性,第一重屬性是對(duì)簽訂正式合同的預(yù)約性,意向書的內(nèi)容并不涉及買賣關(guān)系雙方的具體權(quán)利與義務(wù),該意向書屬于預(yù)約合同,雙方當(dāng)事人取得的也只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán),最后以雙方簽訂的正式合同(本約)為準(zhǔn),即使違約,承擔(dān)的也只是締約過失責(zé)任,而非違約責(zé)任。第二重屬性,在意向書的內(nèi)容已具備本合同的構(gòu)成要件時(shí),它就是一份有效的合同,一旦當(dāng)事人一方違約,即需要承擔(dān)違約責(zé)任。
三、購房意向書的基本內(nèi)容
購房意向書的內(nèi)容不必像房屋預(yù)售合同的內(nèi)容那樣詳細(xì),購房意向書只是預(yù)約合同,只要具備合同基本條款即可,建議意向書有以下基本內(nèi)容:雙方當(dāng)事人的基本情況、認(rèn)購面積、認(rèn)購價(jià)格、認(rèn)購時(shí)間、違約責(zé)任等條款。如果開發(fā)商同客戶簽訂的所謂購房意向書完全具備售房合同的條件,即應(yīng)視為房屋買賣合同,其性質(zhì)不再是購房意向書。
以上內(nèi)容詳細(xì)介紹了購房意向書的法律效力,意向書具有雙重屬性。顧客在購房時(shí),簽訂的購房意向書屬于預(yù)約合同,如果違約,也不必要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但在意向書達(dá)成有效合同時(shí),如果違約,則要承擔(dān)責(zé)任,更多相關(guān)問題您可以咨詢律霸開封律師。
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