逾期交房是指開發(fā)商沒有按照商品房買賣合同的約定,按時交房給購買者、逾期交房是一種違約行為,開發(fā)商需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。下面,小編為你介紹開發(fā)商逾期交房如何維權(quán)的知識,希望對你有所幫助。
發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的,購房人的選擇如下:
一、購房人的合同解除權(quán)
《合 同法》第九十四條規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,對方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對“合 理期限”進(jìn)行了明確,該解釋規(guī)定,出賣人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的 除外。該解釋又規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā) 生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
以上法律規(guī)定的含義有三點:
1、購房人如欲解除合同,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。
2、經(jīng)催告后過了三個月,開發(fā)商仍然沒有交房的,購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個月仍未交房。
3、
購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始,一年后結(jié)束,即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同,超過一年期限,則永
久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且,如果在購房者取得解除權(quán)后,開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的,則解除權(quán)的有
效期縮短為三個月。
以上規(guī)定中,兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚,一為購房者催告開發(fā)商交房,一為開發(fā)商催告購房者行使解除權(quán);一為購房者催告后經(jīng)過三個月取得解除權(quán),一為開發(fā)商催告后購房者的解除權(quán)有效期縮短為三個月。
鑒于以上的規(guī)定,在開發(fā)商延遲交房時,不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告,一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應(yīng)對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。
催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。在沒有催告的情況下,開發(fā)商長期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是不可以的,催告是解除合同的前提條件。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。
二、購房者要求支付違約金或者賠償損失
按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定,出賣人延期交付房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
1、違約金、賠償損失、解除合同可同時主張嗎?
友情提示:如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發(fā)生糾紛訴諸司法后,開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%
為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請求增加,法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。
以上規(guī)定可知,合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。
2、購房者選擇解除合同的,能否再要求支付違約金或要求賠償損失?
可以。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償,解除合同后,一方仍然會存在損失,至少會發(fā)生購房款利息的損失,該損失應(yīng)當(dāng)補償,因此解除合同和違約賠償可以同時主張。
開發(fā)商逾期交房的,雖然是構(gòu)成合同違約,但并不必然導(dǎo)致解除商品房買賣合同。購房者可以選擇要求解除商品房購買合同或要求開發(fā)商支付違約金或賠償損失。各位需要注意,選擇權(quán)是在購房者手里的。律霸為你整理本篇文章,希望能對你有所幫助。
購房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)
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