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如今，進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣的也是比較多的。但我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋買賣是做出了相應(yīng)限制的，因此也不是那么輕易就能購買到農(nóng)村房屋。此時(shí)，當(dāng)事人最好簽訂一份買賣合同，那這個(gè)農(nóng)村房屋買賣合同的效力是怎樣的呢？我們一起在下文中進(jìn)行具體了解。

一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力是怎樣的

1、轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同為無效合同

我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等也對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！眹?guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！币虼?，從有關(guān)規(guī)定來看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。

2、轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同為有效合同

窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家規(guī)定，并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無禁止即自由。允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。

二、農(nóng)村房屋買賣合同有效嗎

出于國(guó)情考慮，我國(guó)對(duì)農(nóng)村房屋買賣作出了一些限制，但理論上講，農(nóng)村房屋買賣合同是有效的，理由如下：

1、合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

4、通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

很多人在購買農(nóng)村房屋的時(shí)候，會(huì)要求簽訂一份書面的農(nóng)村房屋買賣合同，這樣做能夠在一定程度上保護(hù)自身的合法利益。當(dāng)然，也要這個(gè)合同具有了法律效力之后，才能對(duì)當(dāng)事人的利益做出保障。