案情簡介：

2011年1月買方王先生和賣方李先生簽訂了買賣合同，雙方對合同的建筑面積、轉(zhuǎn)讓價格等進(jìn)行了約定，但在合同的附件“房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍”中沒有對房屋的結(jié)構(gòu)等情況進(jìn)行約定。

買方王先生支付了全部房款，雙方辦理了登記手續(xù)并交接了房屋。2011年3月買方王先生取得了該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

2011年4月，房屋所在地的物業(yè)管理部門向萬先生下發(fā)了《違章限期整改通知書》，通知房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，四處承重墻已經(jīng)被拆除，要求限期恢復(fù)。

買方王先生遂起訴到法院，要求賣方修復(fù)房屋的四處承重墻。

案件焦點(diǎn)：

買方王先生對房屋進(jìn)行了驗(yàn)收并已實(shí)際入住，賣方是否因此免責(zé)?

賣方未盡瑕疵擔(dān)保義務(wù)，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?

法院判決：

賣方李先生在法庭上稱，房屋結(jié)構(gòu)狀況在買方王先生看房和房屋交付時并無差別，王先生對此是明知的，因此自己已經(jīng)交付了經(jīng)過買方王先生驗(yàn)收的房屋，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法庭認(rèn)為，雖然現(xiàn)有證據(jù)能夠證明買方王先生在購房過程中對房屋的結(jié)構(gòu)狀況沒有提出異議，但不能得出賣方李先生已盡告知義務(wù)，以及對出售的標(biāo)的物可以免責(zé)。

最終法院認(rèn)定，買方要求賣方恢復(fù)房屋的內(nèi)承重墻，有法律依據(jù)，判決予以支持。

法律分析：

法庭判決的理由有二：一是對于隱蔽瑕疵賣方應(yīng)當(dāng)盡告知義務(wù);二是驗(yàn)收合格不能免除隱蔽瑕疵的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

因?yàn)槿魏钨I方購買房屋時，都希望買到符合建筑安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，如果賣方違背誠實(shí)信用原則，未盡隱蔽瑕疵的告知義務(wù)，就會使買方做出違背真實(shí)意愿的意思表示，合同本身即有瑕疵，故賣方應(yīng)但承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，因?yàn)橘|(zhì)量問題，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報(bào)酬的違約責(zé)任。

法律依據(jù)：

《合同法》第一百五十三條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。

《合同法》第一百五十五條：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

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