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簽商品房預(yù)售合同不僅是在合同上簽字那么簡單,由于合同文本一般由開發(fā)商提供,合同不可避免地有利于開發(fā)商,購房者一定要認真審查合同的相關(guān)內(nèi)容,謹防簽訂無效的預(yù)售合同。那商品房預(yù)售合同無效要怎么認定呢?我們一起在下文中進行了解吧。
一、商品房預(yù)售合同無效要怎么認定
商品房預(yù)售合同的有效條件包括:主體合格、意思表示真實、內(nèi)容和形式合法。以上條件缺一不可。所謂的主體合格是指,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立,并在工商行政管理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是,如果不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè),在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,與他人訂立了商品房預(yù)售合同,而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,則可以認定合同有效;
(二)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書,但投入了一定的開發(fā)建設(shè)資金,進行了施工建設(shè),并與他人訂立了商品房預(yù)售合同,而在一審訴訟期間補辦了土地使用權(quán)證書的,則可以認定合同有效;
(三)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
(四)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的,而在一審訴訟期間補辦了商品房預(yù)售證明的,則可以認定合同有效。
如何預(yù)售方不滿足上述任意條件,商品房預(yù)售合同即可被認定為無效。
二、商品房預(yù)售合同無效能退購房款嗎
如果商品房預(yù)售合同無效,購房者可以要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的購房款和利息,并且承擔(dān)不超過一倍的賠償責(zé)任。主要內(nèi)容如下:
我國法律規(guī)定,具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
有時候簽訂預(yù)售合同不注意,就有可能導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效,而一旦合同被認定為無效的,肯定就不能對當(dāng)事人產(chǎn)生法律效力,也就不能對其合法權(quán)益作出保障。因此,在簽訂商品房預(yù)售合同的時候,建議最好先了解相關(guān)法律方面的規(guī)定,避免出現(xiàn)商品房預(yù)售合同無效的情況。
商品房預(yù)售合同登記備案具有什么的法律效力
深圳商品房預(yù)售管理辦法中的法律問題
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