陷阱之一:不實房源
案例:市民李-女士打算在商業(yè)街開店做生意,因此過完年后她就開始留意合適的店面房源。2月份,她看到一家中介公司登的房源廣告中,有一套店鋪比較中意,根據(jù)廣告中的描述,該房源是“沿街旺鋪”,面積約50多平方米,層高較高,可分隔為上下兩層,并且特別注明為“兩個開間”。“綜合這些條件,我覺得這套房源做店面房還蠻合適的。”李-女士說,她很快就跟這家中介公司取得了聯(lián)系。
經(jīng)紀人第一次帶李-女士去現(xiàn)場看房的時候,經(jīng)紀人表示房東出差了,手里又沒有房子的鑰匙,因此只能在門口打量幾眼。當(dāng)時李-女士發(fā)現(xiàn),從門面的梁柱來看,這套房子應(yīng)該是單開間的。但是經(jīng)紀人解釋說,旁邊空的那套商鋪也是這位房東的,里面是打通的,肯定是雙開間。
當(dāng)李-女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候,經(jīng)紀人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很多,如果李-女士有意買這套房子,可以先交訂金1.5萬,如果成交了充抵房款,如果不成交可以全額退還。李-女士想想自己也沒什么損失,于是交了這筆“訂金”。過了幾天,中介通知她可以去現(xiàn)場看房,這次李-女士進到房子里面,發(fā)現(xiàn)根本就是單開間,當(dāng)她詢問經(jīng)紀人的時候,經(jīng)紀人表示是自己弄錯了?!皢伍_間怎么做生意啊?”李-女士當(dāng)即決定退了這套房子,前面一直服務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀人這時翻臉了,怎么都不肯退還1.5萬元的訂金。
揭秘:不實房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見的是拋出虛假低價房源做誘餌。對此,最管用的防范措施就是買賣雙方當(dāng)面對話,避免只聽中介方的一面之詞。
陷阱之二:亂收費
案例:小張買的新房子去年年底的時候終于交付了,最近開發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。中介公司的人員告訴小張,辦證的單子已經(jīng)在2月23日遞交到房管部門了,“不過辦證速度很慢,一般要三個月時間。”這讓小張心里很著急。因為為了資金周轉(zhuǎn),他在樓盤交付后沒幾天就把房子掛出去賣,并且已經(jīng)跟一位買家談好了相關(guān)賣房事宜,只等房產(chǎn)證辦出來就正式過戶。而買家急著要裝修住進去做婚房,也希望小張能早點把房產(chǎn)證辦出來。上星期,小張打電話給中介公司,詢問能否盡快辦出房產(chǎn)證,中介經(jīng)紀人表示,可以辦理加急,但是要另外收費:“如果想下個月就辦出來,要收加急費1600元;如果想下個星期就辦出來,收加急費2000元?!?/p>
記者詢問一些品牌中介公司和相關(guān)部門后得知,辦證根本不需要三個月的時間。通常辦證的承諾期限為自受理單開具之日起11個工作日內(nèi)即可領(lǐng)證。
揭秘:中介亂收費,以前投訴最多的是意向金和訂金,而現(xiàn)在冒出了辦證加急費。據(jù)悉,新房辦證的時候,如果業(yè)主為一次性付款的,可以自己去房管部門辦證,目前基本可以做到立等可取;如果業(yè)主為按揭貸款,一般由貸款銀行委托中介公司統(tǒng)一辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示,一般情況下,兩個星期時間就夠了。
陷阱之三:獨家代理
案例:馮女士賣房子的時候,曾經(jīng)有不少中介公司找上門來要求獨家代理她的房子。其中一家中介公司開出的條件是:兩個月內(nèi)以商定的價格幫馮女士賣掉這套房子,如果到時候沒有賣出去,中介方面將支付給馮女士2000元的賠付金;如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣房,則要賠付中介一定數(shù)額的。當(dāng)時馮女士的房子已經(jīng)叫賣了很長時間,一直沒有找到買家,因此馮女士與該中介簽訂了獨家代理協(xié)議。
馮女士的房子一直沒有賣掉。眼看只差十來天,兩個月的期限就要到了,這時候馮女士的電話忽然多了起來?!岸际且恍┳苑Q是買家的陌生電話,其中有一位表現(xiàn)得特別想買我這套房子?!瘪T女士回憶說,那位女客戶對馮女士說,自己很喜歡這套房子,只要價格便宜一點就準備下單。馮女士告訴這位客戶自己的房子已經(jīng)委托給中介公司獨家代理了,如果她真的想買,可以到該中介一起談。不過那位客戶不同意,堅持要跟馮女士私下里交易,并且急著要簽意向書?!拔也铧c心動了,難得有這么誠心的客戶?!瘪T女士說,當(dāng)時家里人提醒這很可能是中介唱的一出雙簧戲,因此她對這位客戶表示要再考慮考慮?!敖Y(jié)果,在兩個月限期的最后幾天,這位客戶每天都會打好幾個電話過來,表示要下單簽意向書。有一次還揚言如果我不賣給她,這套房子肯定賣不出去。”馮女士說,果然不出所料,等到房子獨家委托到期,中介不得不支付賠付金后,那位客戶再也沒打來電話。
揭秘:以前為了營造房子熱賣的假象,一些中介公司會叫上很多“房托”一起去賣房現(xiàn)場托市;而現(xiàn)在冒出來偽裝買主的“托兒”。對此賣家除了要想想來龍去脈,還得練就火眼金睛。
婚房消費的八大陷阱
近幾年,年輕人扎堆,婚房消費成為房地產(chǎn)市場一大亮點,許多房產(chǎn)商看準了時機大力炒作婚房銷售。但很多年輕人在購買婚房時卻因過于急切,而誤入消費陷阱。本報根據(jù)工商等部門日常受理的購房投訴及調(diào)查掌握的情況,提醒消費者尤其是急著買婚房的年輕人,購房要謹防八大陷阱,同時提供一些有針對性的消費建議。
陷阱一:土地性質(zhì)
市場上出售的房產(chǎn)的土地性質(zhì)不一定相同,有的屬于商業(yè)用地,也有可能屬于劃撥土地。由于土地性質(zhì)的不同,房產(chǎn)的價值與流動性就要受到較大的影響。
建議:在購房前,向房產(chǎn)公司了解清楚土地情況,并特別留意合同條款內(nèi)容上寫的土地性質(zhì)。
陷阱二:使用年限
由于土地性質(zhì)的不一樣,土地的使用年限也有所區(qū)別,譬如住宅用地一般是70年,而商業(yè)用地使用年限一般為50年。有的房產(chǎn)開發(fā)數(shù)年后才賣到消費者手中,它的使用年限就相對縮短了。
建議:首先要了解土地性質(zhì),然后要注意房產(chǎn)公司取得地塊的時間和銷售時間之間的時間差。要密切注意合同中使用年限的規(guī)定。
陷阱三:賠付比率
一般而言,格式合同中延遲交房、面積不等、權(quán)證辦理等條款的賠付比率都是雙方自行約定的。大多數(shù)的格式合同由房產(chǎn)公司提供,他們會在賠付問題上避重就輕,作出有利于自己一方的約定。
建議:盡量將合同拿給專業(yè)的律師把關(guān),根據(jù)律師的意見修改合同。如果請不到合適的律師,也要多向業(yè)界人士請教。
陷阱四:配套設(shè)施
開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺,但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準備入住時,會發(fā)現(xiàn)許多承諾并不到位。
建議:冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性,不為表面現(xiàn)象所迷惑;調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認可;看周圍是否有替換的配套設(shè)施。在購房時,最好能就某個配套問題請教相關(guān)部門。
陷阱五:回購承諾
很多商鋪都會有幾年回購或回租的承諾,但這樣的承諾往往得不到有效的保障,并出現(xiàn)很多相關(guān)的糾紛。
建議:不要對回購抱有幻想。如果對回購很感興趣,就要對房產(chǎn)商的實力進行全面的考察。因為一些小的房產(chǎn)公司可能會在拿到房款后卷錢走人。
陷阱六:巧立名目
一些房產(chǎn)公司會在購房或交房時巧立名目亂收費,從而增加購房者的負擔(dān)。
建議:對房產(chǎn)公司提出的房款以外的收費項目應(yīng)逐一比照,不清楚的,及時向物價等相關(guān)部門詢問,做到不花冤枉錢。
陷阱七:偷梁換柱
有的房產(chǎn)公司把沒有達到國家要求的閣樓當(dāng)正房賣,多收消費者的錢。
建議:如果在合同上明確約定閣樓面積的,應(yīng)及時向房產(chǎn)公司索要產(chǎn)權(quán)證。如果房產(chǎn)公司多算了閣樓面積,可以通過法律或仲裁途徑,要求房產(chǎn)公司退錢。
陷阱八:虛假廣告
很多房產(chǎn)商會把預(yù)售房子的廣告設(shè)計得非常精美,以吸引消費者的眼球;放在售樓處的沙盤也非常精致,讓人一看就難以割舍。但當(dāng)消費者拿到房子后,發(fā)現(xiàn)宣傳的效果與實物往往相去甚遠,從而導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。
建議:要仔細閱讀購房合同內(nèi)容,必要時把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中,因為廣告宣傳可以構(gòu)成合同的要約。如果房產(chǎn)公司不同意把廣告內(nèi)容載入正式文本,也要把廣告內(nèi)容保存好,因為這也是今后與房產(chǎn)公司交涉的證據(jù)。
陷阱之四:以次充好偷換概念
案例:一些資金比較充裕的買房者,在買房時往往會希望買到同一小區(qū)或者片區(qū)中質(zhì)素好的戶型,為此甚至多花些錢也愿意。但不少買房者在多支付了幾萬元錢買下房子后,才會發(fā)現(xiàn),自己以為買到的好房子,在發(fā)售時甚至是同一樓盤中開發(fā)商的“促銷次品”。
揭秘:這和商場促銷是一個道理。遇到這種心態(tài)的客戶,中介一般反而會把一些不好賣的滯銷房源推薦給他,把這些房子說成質(zhì)量好的房子。然后為了做出對比,證明房子好,可以再提供一些比該套房子更差的房源,帶客戶去看。一般來說,特別強調(diào)要好房子的客戶,因為他覺得已經(jīng)告訴你他不在乎價格了,所以你提供的理所當(dāng)然都是好房子,這種心理下,反而有可能被業(yè)務(wù)員利用,買到那些差房子。
陷阱之五:低開高走臨時加價
案例:中介之間為了拉攏客源,往往也會開出各種優(yōu)厚條件。在賣房或者買房時,有的業(yè)主會被中介告知可以降低傭金甚至免傭金幫助其賣房和買房?;蛘呤羌词挂呀?jīng)委托給了一個中介,也會不斷有其他中介打來電話,表示可以用更優(yōu)惠的價格交易。
揭秘:幾十萬、上百萬元的交易,先許諾減免幾千塊錢算什么呢?這是中介在和其他中介競爭時經(jīng)常使用的方法,用這種方法,會把找其他中介買房的客戶搶過來。搶來客戶后,只要在交易中間比如在辦房產(chǎn)證、繳稅等環(huán)節(jié)上加收一些費用,這些錢就可以回來了。
陷阱之六:拖延戰(zhàn)術(shù)騎驢找馬
案例:房價高漲,不少業(yè)主在買房中都遭遇了賣方違約的煩心事。即使已經(jīng)交了訂金,賣方寧愿賠付訂金,也不愿意賣房了。就算打官司,最多也只能賠個訂金,可折騰幾個月下來,原來的買房錢已經(jīng)在房價暴漲下嚴重“縮水”了。
揭秘:其實這個時候,反悔的很可能不是賣家而是中介自己。為了保證賺到傭金,遇到有誠意的買家時,他們一般會趕緊敲定,不過這并不意味著這個房子就已經(jīng)賣出去了。如果有新的買家對房子表現(xiàn)出興趣,他們還是會照樣推銷,如果新買家開出的價格高出原來買家達到一定比例,可以掙到更多傭金或者差價,就會告訴第一個買家,業(yè)主反悔不肯賣房了。尤其在房價飆升的時候,這種騎驢找馬的事情經(jīng)常會發(fā)生。
陷阱之七:隱瞞房屋真實情況
案例:楊先生最近很郁悶,高高興興地搬進剛剛租下來的房子,卻發(fā)現(xiàn)房子已列入。
今年1月份的時候,楊先生跟一家中介公司簽了租房合同,租了一套一室一廳的房子。但搬進去不久他發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口已張貼了政府拆遷公告,公告上規(guī)定楊先生所租的這套房子自公告之日后不得進行租賃行為,并限定了搬遷期限。這讓楊先生非常氣憤,因為之前中介公司根本就沒有告訴過他這套房子是拆遷房。
揭秘:出現(xiàn)出租拆遷房的事情,有些是中介公司對房子的具體情況了解得不夠到位;有些則是中介公司明知道是拆遷房,但是為了多做幾筆生意而故意隱瞞房屋真實情況。消費者碰到租賃或買賣老舊房的時候,應(yīng)該多去小區(qū)現(xiàn)場看看,留意小區(qū)里的公告欄。
陷阱之八:控制房源壓價買入
案例:不少業(yè)主在賣房時經(jīng)常發(fā)現(xiàn),自己的房子朝向、戶型等都不錯,交通位置也相當(dāng)方便,但委托中介掛牌時卻突然出現(xiàn)諸多問題,往往是掛牌許久也無人問津,或者是被告知房子存在諸多問題,賣不出好價錢,看到同樣的房子賣了高價,自己的房子卻只能低價甩貨,很多賣房者都感到困惑。
揭秘:這種現(xiàn)象很可能就是中介在打你房子的主意了,打算自己把房子收購下來,然后高價賣出吃差價。遇到這種情況,有的中介一般會找出各種理由打擊房主對房子的價格期待,有時候甚至?xí)夜ぷ魅藛T假冒看房者,趁機挑出諸多毛病,讓業(yè)主以為房子不好賣,最后低價出手,然后再被中介高價售出,轉(zhuǎn)手賺取差價。這種賺差價的方法很多,有時候為了買到房子,還會用“一次性付全房款”來吸引賣家,當(dāng)然,以這種方式成交的房價,肯定要比實際的市場價低。
陷阱之九:謊報低價釣住客戶
案例:不少買房或者租房者常常看到房產(chǎn)中介營業(yè)部外張貼著眾多的租售信息,價格比市場價低很多,高興之下急急忙忙地詢問中介人員。但一番登記、看房折騰下來,這些價廉物美的房子,到最后都是“已經(jīng)賣出或者租出”,為什么看到好房子卻總遇到“下手慢”的情況呢?
揭秘:其實很多張貼在外面的房屋租售信息,在報價上都是做了手腳的。對于中介來說,拉住客戶,讓客戶走進營業(yè)部大門是第一步。所以很多掛在外面的房屋價格都會比實際報價低幾萬甚至十幾萬元。有時候根本就是沒有的房子,也先寫在上面,等客戶來詢問的時候,先用這個信息把客戶穩(wěn)住,帶客戶看房子,然后再告訴客戶這個房子已經(jīng)沒有了,趁機推薦別的房源。如果你能利用這段時間很快和客戶拉近關(guān)系,他的錢就很有可能賺進你口袋了。
陷阱之十:偽造“搶購假象”
案例:不是說現(xiàn)在很多人已經(jīng)不買房子了嗎,為什么在看房子的時候,同一套房子還是有很多人關(guān)注?在這種搶購的情況下,買房者往往被中介告知,“不出手便會被別人搶走”,這么多人搶著買,不買會不會真的錯失良機了呢?
揭秘:地產(chǎn)中介是一個非常講究心理戰(zhàn)術(shù)的行業(yè)。很多時候看到已經(jīng)動搖的買家,在看房的時候,公司會讓一些內(nèi)部職員扮成買家,在同一時間一起去看房,造成這個房屋有多人搶購的假象。一般開始還會有些猶豫的買房者看到這種情況,就會由于擔(dān)心房子被別人買走,比較快敲定買房。
律霸網(wǎng)小編提示:在進行二手房交易的同時,不法中介會利用消費者缺少交易經(jīng)驗的特點,布下陷阱,注意防范規(guī)避風(fēng)險才能保障自身的利益受到損害。
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