延期交房是指開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒(méi)有將符合交付使用條件的房屋交給購(gòu)房者入住的行為。那么，購(gòu)房者應(yīng)該如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商延期交房?在實(shí)踐中，不少開(kāi)發(fā)商在延期交房后，不愿向購(gòu)房者賠付違約金，就提出用物業(yè)費(fèi)來(lái)折抵。那在法律上，延期交房違約金能抵物業(yè)費(fèi)嗎?下面將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的介紹。

一、應(yīng)該如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商延期交房

延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。

正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。

非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。

3、原則上，出賣(mài)人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

(1)因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。

根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣(mài)人可能延期交房的，出賣(mài)人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣(mài)人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買(mǎi)受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

(2)因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。

如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更(如政府部門(mén)需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改)，或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類(lèi)情況因不能歸人不可抗力范疇而使開(kāi)發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買(mǎi)賣(mài)合同的約定由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。

二、延期交房違約金能抵物業(yè)費(fèi)嗎

首先，物業(yè)管理費(fèi)與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費(fèi)”不能相互抵消。 其次，對(duì)于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議。《合同法》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費(fèi)”，要經(jīng)債權(quán)人———購(gòu)房人同意。

而且在司法實(shí)踐中，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物業(yè)管理費(fèi)也是違法的。

相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費(fèi)時(shí)，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費(fèi)。而開(kāi)發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費(fèi)”的行為，事實(shí)上是變相收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。所以這種做法是違法的。

最后，用物業(yè)管理費(fèi)折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費(fèi)者，在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)留存與開(kāi)發(fā)商逾期交房相關(guān)的書(shū)面違約證據(jù)，以便在日后進(jìn)一步處理該問(wèn)題時(shí)能得到法律保護(hù)。

購(gòu)房的過(guò)程中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在簽購(gòu)房合同時(shí)，一般都會(huì)在合同中約定交房的日期。但即便是這樣，仍然出現(xiàn)不少開(kāi)發(fā)商違反約定，逾期交房的現(xiàn)象。對(duì)于這種不合法的現(xiàn)象，如果您不知道應(yīng)該如何處理，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師為您提供有效的幫助。

2020年居民遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房如何處理？

延期交房起訴有效期是多久

開(kāi)發(fā)商延期交房違約金應(yīng)該怎么計(jì)算和賠償