違章建筑是指“未經(jīng)有關(guān)部分審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn),但批準(zhǔn)的內(nèi)容違法而占地所建、擴(kuò)建和改建的建筑物”。沒(méi)有辦法專門(mén)撰文探討違章建筑的前因后果,論文的限制太僵硬,以博文的兼容和簡(jiǎn)易性而論,聊聊違章建筑則顯得輕松些。
[案例1]?北京市石景山某農(nóng)工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中,被告租賃原告汽車(chē)修理廠院落及房屋,被告在承租的院落中建房,從事房屋出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。最后,被告某公司在承租的土地上所建房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)而被強(qiáng)制拆除。原告訴至法院要求解除并確認(rèn)其所簽訂的協(xié)議無(wú)效。最后一審、二審法院均認(rèn)定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
[案例2]?北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案,被告租賃坐落在原告臨街門(mén)面房8間使用,經(jīng)原告同意,在其承租土地上建設(shè)房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由,要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效。法院審理后認(rèn)為依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力,法院判決違章建筑租賃合同有效。確認(rèn)租賃物為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。
房產(chǎn)建筑類租賃合同,常因建筑的實(shí)體形態(tài)“扎實(shí)”地坐落在陽(yáng)光下,過(guò)分依賴眼見(jiàn)為實(shí)的視覺(jué)效果,而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性,臺(tái)灣王*鑒區(qū)分,程序違建是指建筑物并未妨礙都市計(jì)劃書(shū),建設(shè)者得依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照;實(shí)質(zhì)違建設(shè)是指建筑物無(wú)從依程序輔正,使其變?yōu)楹戏ㄐ越ㄖ铩?/span>
既然是違法建筑,租賃市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中總難免觸動(dòng)法律暗礁,現(xiàn)行《商品房管理辦法》第六條明確規(guī)定,屬于違法建筑的房屋不得出租;不得出租的違法建筑若是出租了,租賃合同效力如何呢?迎面而來(lái)的是《合同法解釋二》,就合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”,闡明是效力性強(qiáng)制性規(guī)定,先擱置此強(qiáng)制性規(guī)定類別的爭(zhēng)議。
依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》,違法建筑物的租賃合同是無(wú)效的,在違法建筑物范圍認(rèn)定上,確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋”(儒墨注,區(qū)別于廣泛的建筑物),未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。
上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答中,也曾明確。未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋,因其標(biāo)的物具有違法性,該租賃合同應(yīng)為無(wú)效。如被行政部門(mén)確定為違章建筑的或所建造的房屋沒(méi)有合法審批手續(xù)的等。
出租方有時(shí)未必能提供出產(chǎn)權(quán)證,但未必是違章建筑;當(dāng)然,若雙方對(duì)簿公堂,究竟是承租方提供證據(jù)證明其承租標(biāo)的是違法建筑呢?還是由出租方自證其是合法建筑呢?雖然其結(jié)果均是驗(yàn)證租賃合同的效力問(wèn)題,要結(jié)合證據(jù)若干規(guī)定和庭審狀況了(不要忽視“庭審狀況”)。
至于租賃合同若被判定無(wú)效,后果如何?合同法58條很明確,合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
而房屋租賃合同即使無(wú)效,租金或許依然要付,只是換個(gè)名稱而已;“房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,人民法院一般應(yīng)于支持”。
所以綜上所述,租賃合同本身是有效的,但是租賃行為無(wú)效。相對(duì)方可以以此合同請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。以上信息是否幫你解決問(wèn)題了呢。如果還有問(wèn)題,可以上網(wǎng)咨詢律霸網(wǎng)。
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