(一)地下車庫的建筑面積未分?jǐn)偅_發(fā)商單獨(dú)取得車庫產(chǎn)權(quán)。

在此情況下，關(guān)于開發(fā)商對地下車庫的處分問題，上海市房地局于今年初發(fā)布的《關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑》一文作了明確規(guī)定：“商品房項目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人”。

由此可見，地下車庫只能預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。對地下車庫的出售，則僅規(guī)定優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)的購買人，并未禁止出售給小區(qū)以外的購買人。似乎是在小區(qū)無人購買時，可以出售給小區(qū)以外的購買人。值得一提的是，在實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)交易中心(登記處)對車庫產(chǎn)權(quán)不單獨(dú)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，而是在房屋產(chǎn)權(quán)證上作相應(yīng)注記，所以小區(qū)外的業(yè)主購買車庫后，會陷入無法辦理甚至不予辦理車庫產(chǎn)權(quán)登記的窘境。基于此，筆者呼吁有關(guān)部門應(yīng)盡早出臺相應(yīng)規(guī)定解決這一問題，使車庫出售行為更規(guī)范，更具可操作性。

至于此種情形下，開發(fā)商是否可將車庫向社會開放經(jīng)營停車業(yè)務(wù)問題，從上述規(guī)定來看，似乎也未禁止。實(shí)踐中，小區(qū)業(yè)主均對發(fā)展商將車庫對外經(jīng)營持否定態(tài)度，因?yàn)閾?dān)心小區(qū)的安寧、安全會受到影響。筆者則認(rèn)為，既然開發(fā)商擁有車庫單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，即可對車庫自由行使收益、處分權(quán)，房屋可對外出租，地下車庫緣何不能對外開放呢?不過，確實(shí)存在一個物業(yè)公司如何管理的問題。

(二)地下車庫作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偂?/strong>

此種情況下，車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業(yè)主共有。因此，開發(fā)商顯然無權(quán)向任何人(包括本小區(qū)內(nèi)業(yè)主與小區(qū)外的其他人)出售車位，但物業(yè)公司可以就地下車庫的車位提供停車服務(wù)。至于是否可向社會開放，筆者認(rèn)為在小區(qū)業(yè)委會成立前(前期物業(yè)管理階段)，首先應(yīng)滿足本小區(qū)業(yè)主的停車需求。在此前提下，本著充分利用資源的原則，緩解社會停車難應(yīng)是值得提倡的。在業(yè)委會成立后，應(yīng)由業(yè)委會按法定程序作出相關(guān)決定。無論是業(yè)委會成立前，還是后，停車費(fèi)收入在扣除必要的車庫管理成本后應(yīng)納入維修基金中，并專款專用。

(三)地下車庫屬“人防工程”

如地下車庫屬“人防工程”，則開發(fā)商不得出售車庫的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，在和平時期，開發(fā)商可出租車位提供停車服務(wù)。同時根據(jù)“誰投資、誰收益”原則，此種情形下的停車費(fèi)收入應(yīng)歸投資人，即開發(fā)商所有。

希望在您準(zhǔn)備出租或出售您的車庫的時候有所幫助，避免一些不必要的麻煩。

小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用歸屬是怎么規(guī)定的?

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