(一)地下車庫的建筑面積未分攤，開發商單獨取得車庫產權。

在此情況下，關于開發商對地下車庫的處分問題，上海市房地局于今年初發布的《關于地下車庫預售申請及許可證發放等有關問題的操作口徑》一文作了明確規定：“商品房項目附屬的地下車庫應優先滿足本地塊范圍內房地產權利人購買、租賃。取得預售許可證的地下車庫，在預售期間僅可預售給本地塊范圍內的商品房預購人”。

由此可見，地下車庫只能預售給本地塊范圍內的商品房預購人。對地下車庫的出售，則僅規定優先滿足本地塊范圍內的購買人，并未禁止出售給小區以外的購買人。似乎是在小區無人購買時，可以出售給小區以外的購買人。值得一提的是，在實踐操作中，房地產交易中心(登記處)對車庫產權不單獨發產權證，而是在房屋產權證上作相應注記，所以小區外的業主購買車庫后，會陷入無法辦理甚至不予辦理車庫產權登記的窘境?；诖?，筆者呼吁有關部門應盡早出臺相應規定解決這一問題，使車庫出售行為更規范，更具可操作性。

至于此種情形下，開發商是否可將車庫向社會開放經營停車業務問題，從上述規定來看，似乎也未禁止。實踐中，小區業主均對發展商將車庫對外經營持否定態度，因為擔心小區的安寧、安全會受到影響。筆者則認為，既然開發商擁有車庫單獨產權，即可對車庫自由行使收益、處分權，房屋可對外出租，地下車庫緣何不能對外開放呢?不過，確實存在一個物業公司如何管理的問題。

(二)地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分攤。

此種情況下，車庫歸該車庫所在的整幢房屋的全體業主共有。因此，開發商顯然無權向任何人(包括本小區內業主與小區外的其他人)出售車位，但物業公司可以就地下車庫的車位提供停車服務。至于是否可向社會開放，筆者認為在小區業委會成立前(前期物業管理階段)，首先應滿足本小區業主的停車需求。在此前提下，本著充分利用資源的原則，緩解社會停車難應是值得提倡的。在業委會成立后，應由業委會按法定程序作出相關決定。無論是業委會成立前，還是后，停車費收入在扣除必要的車庫管理成本后應納入維修基金中，并專款專用。

(三)地下車庫屬“人防工程”

如地下車庫屬“人防工程”，則開發商不得出售車庫的產權。根據“平戰結合”的原則，在和平時期，開發商可出租車位提供停車服務。同時根據“誰投資、誰收益”原則，此種情形下的停車費收入應歸投資人，即開發商所有。

希望在您準備出租或出售您的車庫的時候有所幫助，避免一些不必要的麻煩。

小區內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎么規定的?

車庫租賃合同

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