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寧波
70年房限到了怎么辦
自動續期
的確是一個合理的制度選擇。無疑表達了立法者對百姓利益的尊重。有助于增強百姓安居樂業的信心，會促使業主更關心自己房屋的狀況。另外，自動續期還會提高對房屋資源的有效利用。否則，70年大限將至時，難免出現各種破壞性使用資源的情況，類似情況在農村土地承包經營過程中就出現過，不能讓這種狀況在城市土地使用中重演。最后，自動續期還有助于提高城市發展水準。假如不允許自動續期，如果房屋在50年后出現倒塌等而不能使用時，百姓就很難主動配合政府在原址上興建房屋。
在續期問題上區分住宅與非住宅用地。我們把使用非住宅用地的人們稱為商人，把使用住宅用地的人稱為百姓，來揭示兩類人群的本性差異。在某種意義上，擁有商鋪只是商人的經營手段，而不是他們的最終目的。而對百姓來說，保持穩定的住宅，卻是他們生活的依靠;商人可以根據經營環境的改變，隨時調整營業場所，而百姓卻很難隨時搬遷。考慮到兩類人群本性的差異，區別對待住宅用地和非住宅用地，是比較合理的選擇。現行法律已規定了非住宅用地的期限，現有非住宅房屋的建造成本、購置成本、租金等都是在考慮土地使用權期限等因素基礎上確定的，如果允許非住宅用地期限自動續期，可能會很大程度上改變穩定的商業預期，甚至創造出某些投機機會。因此，我個人不很贊成對非住宅用地的使用年限自動續期。
目前的草案對續期的期限、續繳土地出讓金的標準和辦法等沒有更具體明確的規定，而是授權國務院另行規定。關于如何續繳土地出讓金，有人提出“費改稅”的方案，將建地使用權續期應繳的土地使用費納入物業稅的范疇，“費改稅”方案在理論上是合理的。按照目前的做法，業主獲得若干年的土地使用權類似業主租賃國家的土地。所以，在理論上，土地出讓金也可折成每年租金并分期繳納。采取“費改稅”，不僅使政府獲得穩定的現金流，大幅降低購房人的負擔，而且還會大幅降低房價。不過目前至少有以下因素會影響“費改稅”的推行。一是城市發展需要大量資金，如果非一次性收取土地出讓金，根本無法想象城市會變成什么樣。二是信用和法制環境。對購房者來說，“費改稅”其實就是分期繳納費用或者稅收。在現有信用狀況下，很難想象這種新稅種是否能及時收取。至于續繳土地出讓金的方法和標準，我覺得倒可嘗試“費改稅”方案提出的合理成分，以“費改稅”替代一次性繳納續繳的土地出讓金，甚至通過立法機關制定新的稅則來解決稅率等具體問題。
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