1、延遲交付房屋
這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房,購房人就可以要求開發(fā)商退房,并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
2、開發(fā)商缺“證”,導(dǎo)致合同無效
目前,開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同,購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。
3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計
在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,必須經(jīng)過購房人同意。否則,開發(fā)商構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
4、無法得到貸款
在簽訂合同時,除一次性付款或分期付款外,都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款,需要開發(fā)商出具相關(guān)資料,交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件,購房人因此而不能取得公積金貸款,購房人就可以要求退房。
5、拿不到產(chǎn)權(quán)證
由于開發(fā)商的原因,買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證,如約定此條件可退房,買房人就可以要求退房。另外,由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范,一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生,導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證,購房人也可以要求退房。
6、房屋面積誤差超過3%
目前,如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),購房人要求退房的,法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%,購房人要求退房并要求退賠利息的,法院會判決購房人勝訴。
7、房屋質(zhì)量不合格
房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況,首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》,無法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。
8、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用
根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的,法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。
9、開發(fā)商把房子抵押
如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,購房人查明后,就可以要求退房。
退房程序:
1/先找開發(fā)商協(xié)商,協(xié)商不成再訴訟
有關(guān)專家建議業(yè)主,如果滿足合同約定的退房條件,最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意,業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求,建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過程相對較長。
2/索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)
如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應(yīng)的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),由開發(fā)商補(bǔ)償。
3/首付、月供利息都可獲賠
在退房款方面,采用一次性付款的購房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復(fù)雜些。實(shí)踐中,都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分成兩部分,屬于買家首付款的部分直接退還給買家,屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。開發(fā)商支付購房人首付款利息,即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購房人月供及利息支出。若購房者要求退房時,已居住了一段時間,這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中,若責(zé)任方為開發(fā)商,購房者可不對房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,若是購房者的責(zé)任,開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。
退房四步走:
第一步:購房人通過掛號信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。
第二步:督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)。
第三步:督促開發(fā)商將全部購房款返還給購房人。
第四步:辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)
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