第一種情況:
根據《司法解釋》第七條的規定,在房屋拆遷補償安置協議中,如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,那么被拆遷人享有優先權,即使后買受人已經取得房屋并辦理登記手續,其仍可以主張后買賣合同無效,請求撤銷房屋所有權登記,并要求房地產開發商交付房屋。如果被拆遷人不主張上述權利,其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
第二種情況:
后買賣合同存在惡意串通的情形。根據《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規定,善意買受人可以主張惡意串通的合同無效,即使惡意串通人已經取得房屋并辦理了登記手續,善意買受人仍可以主張其合同無效,請求撤銷房屋所有權登記,要求房地產開發商交付房屋。如果善意買受人不主張上述權利,其可以要求房地產開發商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。另外根據《民法通則》第六十一條第二款的規定:“雙方惡意串通,實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的,應當追繳雙方取得的財產,收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產開發商和買受人的惡意串通行為還可能承擔追繳所得的法律后果,即雙方因惡意串通合同而取得的財產,應收歸國家或集體所有。
房地產開發商一房二賣,在主觀上存在欺詐的故意,因此在具備法定情節的情況下可能構成合同詐騙罪。
合同詐騙罪是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構事實的方法,騙取對方當事人財物,數額較大的行為。在認定房地產開發商的一房二賣是否構成犯罪時,應注意區分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上,合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當事人的財物,即房地產開發商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物,但自己根本不打算履行交房義務,也就是說房地產開發商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中,行為人只是為了獲取不正當的利益,故意不履行其他合同,但其并不具有無償占有他人財物的意圖,即房地產開發商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣,但對于買受人已支付的購房款,其并不想非法占為已有。其次在具體行為上,結合主觀故意考慮,構成合同詐騙罪的房地產開發商可能在簽訂合同時就沒有履約能力,如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時,采取各種欺詐手段,如虛構單位、冒用他人名義、偽造票據等,企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后,又打算不履行交房義務,肆意揮霍所取得對方財物等。綜上,在構成合同詐騙罪的一房二賣行為中,房地產開發商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配,即其只想無償占有對方財物,而無履行交房意圖,而買賣合同已進入履行階段,即買受人已經支付房款。
根據刑法的規定,合同詐騙罪是數額犯,即行為在達到數額較大情節時才構成犯罪。目前對于數額尚無明確規定,一般參照最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》,以個人詐騙公私財物2000元以上屬數額較大。
雖然一房二賣能收獲雙倍金錢,但是其中的風險確實不言而喻的,稍有差錯甚至會需要負上民事責任與刑事責任,后果不堪設想。在此,律霸網小編提醒您,三思而后行。另外,如果您的情況比較復雜,律霸網也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。
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