一旦發(fā)生“逾期交房”,通常可以向開發(fā)商要求解約或索賠。
關(guān)于解約
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條,出賣人逾期交房,經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求解除合同,但當(dāng)事人另有約定的除外。
舉個(gè)例子來說,就是如果合同約定2005年1月1日交房,但是開發(fā)商到了2005年1月10日還沒有交房,于是您作為購房者就可以開始行使催告權(quán),可以給開發(fā)商寫一封信:“xxx公司(開發(fā)商的名稱),按照約定,貴司應(yīng)于2005年1月1日交房,至今仍未交付,特此催告。”一定要使用掛號(hào)信。
這樣,如果“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2005年5月1日前開發(fā)商還沒有交房,您就可以登門要求開發(fā)商解除合同了。如果開發(fā)商不同意,您可以向法院起訴,法院應(yīng)當(dāng)支持。
有一個(gè)需要注意的問題是:這個(gè)催告之后解除合同的權(quán)利需要在1年之內(nèi)行使,也就是如果您一封信也沒有發(fā),或者說是沒有任何證據(jù)可以證明您發(fā)了信,那么過了2006年1月1日,您就再也不能依據(jù)這條規(guī)定要求解除合同了。
還有一個(gè)需要注意的地方是:這條規(guī)定的最后一條是“但當(dāng)事人另有約定的除外”,因此如果想保留這項(xiàng)權(quán)利,您在簽訂合同的時(shí)候一定不要“另有約定”。
關(guān)于索賠
索賠的前提是購房合同中明確約定賠償數(shù)額或計(jì)算方法。
如果沒有約定怎么辦?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條,商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
關(guān)于不可抗力
這里還需要注意的一個(gè)詞語是“不可抗力”,因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)“不可抗力”,您就不能解除合同,開發(fā)商也無需支付違約金。按照我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定,“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免或不能克服的客觀情況,但是并沒有明確到底什么情況可以算作不可抗力,具體的內(nèi)容需要通過《購房合同》約定。開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任,往往會(huì)在合同中擴(kuò)大“不可抗力”的范圍。
逾期交房責(zé)任要?jiǎng)澐智宄梢哉衣砂跃W(wǎng)律師來指導(dǎo)你舉證。
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