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寧波
房產項目結轉收入的相關問題有哪些
房地產項目結轉收入是否國稅發[2009]31文件規定的3個條件滿足之一就可以結轉?與項目是否完工有聯系嗎?項目完工應該以什么為依據?在實際操作中以哪個條件作為結轉收入的標準比較好?
【解答】
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(二)開發產品已開始投入使用。
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
一般情況下，只有開發產品完工后才可以竣工驗收辦理竣工驗收手續，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(中華人民共和國建設部令第78號)第三條規定“國務院建設行政主管部門負責全國房屋建筑工程和市政基礎設施工程的竣工驗收備案管理工作，縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作”。
第四條規定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案。
第五條規定，建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：
(一)工程竣工驗收備案表;
(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;
(三)法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件;
(四)施工單位簽署的工程質量保修書;
(五)法規、規章規定必須提供的其他文件。
商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
所以，房地產開發企業結轉收入一定是開發產品已經完工，為了避免企業人為地長期不結算工程價款長期掛賬不確認收入成本，國稅發[2009]31號文明確只要開發產品符合上述條件之一的，就視為完工。只有完工的房屋才可以辦理竣工驗收，才有可能交付業主使用和辦理初始房產證手續，辦理完畢初始產權登記才可以辦理每一位購房人的轉移登記，以上并不矛盾。
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