一、房屋買賣糾紛代理詞

代理詞

審判長、審判員：

根據《民事訴訟法》的有關規定，安-徽蔣*律霸師事務所接受本案原告程*霞、張*程、王*春、張*昊的委托，并委派我擔任其訴訟代理人，現就本案爭議事實及適用法律發表如下代理意見，供法庭裁判案件時參考：

一、關于本案的事實部分。

1、代理人認為原、被告簽訂的商品房買賣合同已于2011年10月1日解除。

2010年3月9日，原、被告雙方簽訂了一份《商品房期房買賣合同》，合同第九條明確約定：被告應于2011年7月30日前，將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用;被告逾期交房超過60天，原告有權解除合同，被告應在原告解除通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按原告累計已付款的15%支付違約金。

根據該合同的約定，被告如逾期交房超過60天，即在2011年9月28日前不能將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，則原告的合同解除權成就，原告可依照合同第九條的約定解除合同。

本案不容爭辯的事實是2011年9月28日，被告系爭的商品房仍然未經驗收合格、并取得《建筑工程竣工驗收備案表》，被告不具備交房條件。退而言之，即便被告的商品房經驗收合格，但直至2011年10月1日，離約定的交房時間已超過60天，被告既未向原告發出書面交房通知，也未將符合法定和約定條件的商品房交付給原告使用，原告于當日向被告發出解除合同的書面通知(被告質證時承認收到該通知)，解除了原、被告簽訂的商品房買賣合同。

被告自收到原告《解除合同通知》之日起，在3個月的期限內，既沒有向原告提出書面異議，也沒有向人民法院起訴，已喪失對合同解除的抗辯權。對此，《合同法司法解釋二》第24條進行了明確規定：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持;當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。代理人認為原告解除合同的行為合法有效，且被告未及時行使抗辯權，原、被告的商品房買賣合同已依法解除，原告的解除權及其解除行為理應得到人民法院判決的支持。

2、被告未取得或未按時取得《建筑工程竣工驗收備案表》，系爭的5號樓未通過整體消防驗收，因此，不具備法定和約定的交付條件。

《建筑法》第61條、《合同法》279條明確規定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;末經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而驗收合格最核心的標志是取得《建筑工程竣工驗收備案表》，被告未能當庭出示該項證據，只提供了《建設工程規劃核實合格證》和《房屋面積測繪技術報告》。若要取得《建筑工程竣工驗收備案表》，必須做到消防驗收合格、規劃合格、城建檔案合格。被告辯稱5號樓在2011年9月26日經驗收合格，符合合同第8條第2、5款約定的交付條件，可以交付使用，代理人認為被告的辯解未提供證據予以支持，此外，系爭的商品房是否符合交付條件，除當事人雙方約定的條件外，對于法律、法規的強制性規定，必須遵照執行。

被告提供的《建設工程規劃核實合格證》的簽發時間為2011年9月26日，而被告自行組織驗收的時間為2011年8月30日，根據相關規定(被告提供的建設工程規劃核實合格證上也已注明)：凡竣工后未取得建設工程規劃核實合格證的建設工程，建設單位不得組織竣工驗收，有關部門不得竣工驗收備案。但是被告在取得《建設工程規劃核實合格證》前就自行組織了驗收，代理人認為該驗收行為無效。同理，被告在消防驗收合格前，即自行組織工程驗收，程序違法，其自行驗收的行為也是無效的。

被告庭后補充提供的《消防驗收意見書》，只是對5號樓1—3層及地下室土建工程的驗收意見，缺少4—22層的驗收意見，應視為5號樓整幢建筑物未經消防驗收合格。因此系爭的5號樓不符合《消防法》第十三條的規定：依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。

原告申請合肥市中安公證處進行證據保全的視聽資料足以證實：2011年11月18日，5號樓仍處于施工安裝階段，不具備交付條件。三樓室內搭蓋的8間工棚內住滿了工人，室內一至三層電梯井四周上下是鋼筋混凝土毛皮，是空洞，還沒來得及做任何防護設施，一至三層施工現場，有做飯的、有安裝電梯的、有安裝給排水管道的，還有穿線的，現場垃圾遍地，未見任何消防柜、消防栓、消防水帶和水槍等消防設施。因此，截至2011年11月18日，被告的5號樓都不具備交付條件，更何況2011年的7月份、9月份。與本案并案審理的另一原告王-進提供的視聽資料(被告對其真實性予以認可)能夠證實：2011年10月8日，5號樓現場機器轟鳴，水泥砂漿遍地，試問這樣的樓盤如何交付?交付給誰?誰能接受?----

3、本案主合同與補充協議的關系。

從簽訂的時間上看，主合同與補充協議的簽訂時間均為2010年3月9日，有悖常理。一般而言，補充協議是在合同履行過程中，對合同未涉及的內容，或約定不明確的條款，在協商一致的基礎上進行補充，補充協議是依附于主合同而存在的，應服從于主合同，其不能否定主合同條款的效力，尤其不能采取格式條款的方式予以否定。例如補充協議第9條試圖否定主合同第9條、15條，幸好工商部門及時發現并予以糾正，并責令被告刪除補充協議第9條，以及對其余霸王條款(免除其自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利等條款)予以了修改。

4、被告單方面提供的格式條款及其效力。

格式條款是指一方當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商的條款。本案被告提供的合同格式文本存在著大量的格式條款，例如主合同第10條第2款、以及補充協議第1條至13條等等。對于格式條款及其效力問題，《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條，進行了明確規定。代理人認為人民法院審查和判斷格式條款的效力應著重從以下兩個方面予以把握：一是提供格式條款的一方有沒有盡到提示和說明的義務;二是提供格式條款的一方有沒有免除其自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利。被告提供的格式條款(見合同第10條第2款，補充協議第9條)，既未盡提示和說明的義務，同時也免除了被告其自身責任、加重原告責任、排除原告主要權利，應為無效條款。

5、被告的《延期交房通知》是單方變更合同條款，屬無效行為。

2011年7月30日，是合同約定的、被告應當交房的日期，可原告等來的并不是交房通知，而是延期交房通知，被告延期交房的理由是安裝中央空調系統。代理人認為被告安裝中央空調系統，不屬于合同第10條第1款約定的商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向、外立面的變更，被告的《延期交房通知》不能成為被告延期交房的擋箭牌。被告于約定的交房日不能交房，已構成違約，應承擔違約責任。

6、原告解除合同后，被告應返還購房款及利息并承擔違約責任。

如前所述，原告于2011年10月1日解除了商品房買賣合同，合同解除后，原告又于2011年11月1日向被告寄發了返還購房款并支付違約金的函，但至今未收到被告的任何書面回復。被告的行為既違反了合同對交房時間的約定，同時也違反了“解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款”的約定，被告承擔違約責任是理所應當的。至于被告辯稱延期交房并不必然導致解除合同，代理人認為被告的觀點顯然不能成立。是解除合同還是繼續履行合同?其選擇權在原告而不在被告，而原告選擇的是解除合同并要求被告承擔違約責任。至于違約金的支付標準，合同第9條已作了明確約定，即按原告累計已付款的15%支付，經計算應為331976元。

利息的計算標準分兩個時間段，2010年按年息6.5%計算，2011年至今按年息7.05%計算，具體計算方式如下：2010年元月19日付20萬元，利息28645元，元月29日付5萬元，利息7068元，2月10日70萬元，利息97417元，3月5日16萬元，利息21525元，3月9日3176元，利息424元，3月12日22萬元，利息29300元，7月9日付88萬元，利息96294元，合計為280675元。

二、關于本案的法律適用部分。

1、原告解除合同的行為符合《合同法》第九十三條的規定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。代理人認為貴院應適用《合同法》第九十三條，確認原告解除合同的行為合法有效。

2、被告收到解除合同的通知后，未在3個月內進行抗辯，被告已喪失抗辯權，應適用《合同法司法解釋二》第24條的規定。

3、原告解除合同后，向被告主張返還購房款及利息并承擔違約責任的請求，應適用《合同法》第97條、107條的規定，判決予以支持。

4、格式條款及其效力問題，應適用《合同法》39條、40條，《合同法司法解釋二》第6、9、10條等相關法律規定。

5、被告的商品房是否具備交付條件，應適用《建筑法》第61條、《合同法》279條、《消防法》第13條、建設部2000年78號文件《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》和第142號文件《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行規定》以及《安-徽省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收與備案管理規定》等法律、法規和規章。

綜上，被告沒有按照合同約定的時間及條件交付房屋，原告的合同解除權已成就，其解除合同的行為合法有效，被告應返還購房款及利息并承擔違約責任，請貴院依法支持原告的各項訴訟請求。

此致

xx市人民法院

xx律師事務所

律師：xx

二零XX年XX月XX日

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