摘要：

老兩口拆遷得房兩套悄悄贈一套給兒子被確認有效。該案爭議的標的物是一套小產(chǎn)權(quán)房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產(chǎn)權(quán)房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。

案例詳情：

老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。

老賈用拆遷款購買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動應(yīng)及時向發(fā)證單位申請登記，經(jīng)批準后方可有效。

200X年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購買的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。

由于老賈住院時醫(yī)療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

由于小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋贈與合同。

庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了。”

小賈則說：“賣房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架。現(xiàn)在沒房了，又來找我要，我當然不同意。”

關(guān)于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。而且，200X年至200X年，村委會發(fā)給我個人的每月200元生活費已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)。”對于小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。

不符合法定條件撤銷贈與被駁回

法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同，具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈，應(yīng)視為老賈夫婦對小賈的贈與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，且小賈表示接受，故贈與合同成立并生效。村委會發(fā)給小賈的每月200元生活費已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒有事實根據(jù)。老賈夫婦在贈與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對二原告要求撤銷房屋贈與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

法官釋法——悄悄贈與小產(chǎn)權(quán)房想撤銷須符合法定情形

我國合同法規(guī)定了贈與人的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種手段以保障贈與人的合法權(quán)益。贈與人的任意撤銷權(quán)，是指贈與合同成立后，贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈與行為。這是贈與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使贈與人的任意撤銷權(quán)，已經(jīng)于法無據(jù)。

我國合同法第一百九十二條規(guī)定了贈與人的法定撤銷權(quán)：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;(三)不履行贈與合同約定的義務(wù)。從本案案情來看，小賈顯然沒有嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈與人也沒有從這一點上來提出他們的起訴意見。老賈夫婦著重強調(diào)了第二種情形，即小賈作為受贈人不履行贍養(yǎng)義務(wù)。小賈作為已婚成年人，對其父母負有贍養(yǎng)的法定義務(wù)，同時，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。庭審中查明，村委會給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會給付小賈的每年2400元也已經(jīng)由老賈夫婦領(lǐng)取，對此，小賈沒有提出異議，也沒有要求老賈夫婦返還。這完全應(yīng)視為小賈履行了自己的贍養(yǎng)義務(wù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應(yīng)當讓小賈負擔過高的贍養(yǎng)費。他把自己應(yīng)得的村內(nèi)補助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的第二項理由亦不成立。至于合同法規(guī)定的第三項約定的義務(wù)，雙方當事人均稱沒有在贈與房產(chǎn)時約定附帶義務(wù)。故第三項理由亦不存在法律事實依據(jù)。

因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權(quán)的公示、公信，小賈也實際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的理由均不成立，故其訴訟請求不能得到法院的支持。

值得注意的是，該案爭議的標的物是一套小產(chǎn)權(quán)房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產(chǎn)權(quán)房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。

綜合上面的介紹，小產(chǎn)權(quán)房是特殊的歷史產(chǎn)物，不能上市交易。相信大家看了上面介紹后，對于小產(chǎn)權(quán)房贈與被確認有效的法律知識有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會為你進行專業(yè)的解答。