一，建筑物區(qū)分所有權的概念及權利

(一)概念

建筑物區(qū)分所有權，是指業(yè)主對建筑物內的住宅，經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有和共同管理的權利。(《》第70條)

建筑物區(qū)分所有權、專有部分的所有權、專有以外的共有所有權、共同管理權

專有部分，可以指一套房屋，也可指一層房屋等。判斷的標準是必須在構造和使用上具有獨立性。

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權利，并進行獨立的房產登記。

(二)區(qū)分所有權人的權利，義務

1.業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有，使用，收益和處分的權利，但不得危害及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。(《物權法》第71條)權利不得濫用。

2.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

業(yè)主轉讓建筑物內的住宅，經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。(《物權法》第72條)

比如，張三將一套三居室轉讓給李四，不能將樓頂的業(yè)主共有水箱保留下來。

二，業(yè)主共有部分

1.建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所，公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。(《物權法》第73條)

2.建筑區(qū)劃內的車位，車庫問題。

(1)建筑區(qū)內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。(《物權法》第74條第1款)對于出賣，出租的車位，車庫，業(yè)主應當有有限購買權和優(yōu)先承租權。(《物權法》第對此未明確規(guī)定，這是理論上的推導)

(2)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈，出租等方式約定。(《物權法》第74條對2款)沒有約定的，不歸業(yè)主。

(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。(《物權法》第74條第3款)車位，車庫有共有的，也有非共有(單獨享有)的。

3.對于建筑物區(qū)分所有，該建筑物及其附屬物共有部分為共有。(《物權法》第70條)電梯，走道，屋頂，公用衛(wèi)生間，蓄水池，下水道等為共有部分，因為它們在性質上無法區(qū)分所有。

4.共有人不能一放棄共有權的方式不承擔維修養(yǎng)護費。(《物權法》第72條)

5.依附于區(qū)分所有的共有部分，其份額不能單獨處分。盡管《物權法》對此未作規(guī)定，但以其特有的性質，應當作如此解釋。比如，全樓有一個水箱，有三個業(yè)主共有，業(yè)主不能將水箱的份額單獨轉讓給他人。

三，區(qū)分所有人的社員權

社員權又稱成員權，是指區(qū)分所有人基于建筑物不可分離的共同關系而產生的，作為建筑管理團體成員所享有的權利。如作為業(yè)主選擇管理人的權利。

1.業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，給予指導和協助。(《物權法》第75條)

2.下列事項由業(yè)主依法共同決定：

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;

(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員

(4)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(5)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金;

(6)改建，重建建筑物及其附屬設施;

(7)有關共有和共同管理權力的其他重大事項。

決定上述第(5)條和第(6)條規(guī)定的事項，應當經專有部分占有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占人數2/3以上的業(yè)主同意。決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主占總人數過半數的業(yè)主同意。(《物權法》第76條)

注意：以上規(guī)定了兩個簡單多數決(一個是人頭多數決，一個是面積多數決，多數決是多數決定的簡稱)和兩個絕對多數決(一個是人頭多數決，一個是面積多數決)。簡單的說，在“籌集錢”和改造物”的問題上，要兩個絕對多數決。

業(yè)主的“人頭票”是按“戶”計算的，即一戶一票。不能按人口的多少計算。

3.業(yè)主不得違反法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，除遵守法律，行政法規(guī)和管理規(guī)約外，應當經有利害關系的業(yè)主同意。(《物權法》第77條)比如：某甲將住宅用的二樓套房改成了旅館，增加了小區(qū)的不安全性，這是不允許的。

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定的，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。(《物權法》第78條)例如：某業(yè)主張三沒有參加對某決定的投票，或者對某決定他投了反對票，他仍須遵守決定。

四，維修基金及有關費用，收益

1.建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯，水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集，使用情況應當公布。(《物權法》第79條)

2.建筑物及其附屬設施的費用分攤，收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面的比例確定。(《物權法》第80條)

五，物業(yè)管理

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主依法有權更換。(《物權法》第81條)

2.物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。(《物權法》第82條)

六，業(yè)主的訴權

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾，排放污染物或者噪聲，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，違章搭建，侵占通道，拒付等損害他人合法權益的行為,有權依照法律，法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害，消除危害，消除危險，排斥妨害，賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。(《物權法》第83條)其中“法規(guī)”，包括行政法規(guī)和地方法規(guī)。