一、《合同法》中關(guān)于居間合同的相關(guān)規(guī)定
《中華人民共和國合同法》
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù),委托人支付報(bào)酬的合同。
第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
居間人促成合同成立的,居間活動(dòng)的費(fèi)用,由居間人負(fù)擔(dān)。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的,不得要求支付報(bào)酬,但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
二、居間人的報(bào)酬怎么計(jì)算
委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約機(jī)會(huì)或經(jīng)介紹完成了居間活動(dòng),并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立,是指合同合法、有效的成立,如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同,不能視為促成合同成立,居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。居間人促成合同成立后,可以按照居間合同約定向委托人請(qǐng)求支付報(bào)酬。這是居間人的主權(quán)權(quán)利。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確的,依照本法第61條規(guī)定確定。仍然不能確定的,則根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的,由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。
由于居間合同可以隨時(shí)終止,有時(shí)不免會(huì)發(fā)生委托人為了逃避支付報(bào)酬的義務(wù),故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù),而后再與因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同。就此情況,居間人并不因此而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán),因?yàn)榫娱g人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán),是以委托人與第三人的合同成立為前提,而不是以該合同是否得到履行為要件。
如甲委托乙租房子,乙為其找到價(jià)格便宜的房主丙,甲為了不支付居間費(fèi),而假借房子的質(zhì)量不好,終止了居間合同,爾后甲又擅自找到丙要求租房。應(yīng)該認(rèn)為,甲的行為無疑是違背了誠實(shí)信用的原則,因此委托人仍然需要支付報(bào)酬。
委托人是否給付居間人報(bào)酬及其支付數(shù)額,原則上應(yīng)按照居間合同約定。這里合同的約定,可以是以書面形式或者口頭形式明確的,如果居間合同中對(duì)于居問人的報(bào)酬沒有約定或者約定的不明確,委托人和居間人,可以協(xié)議補(bǔ)充;如果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款,或者商業(yè)交易習(xí)慣來確定;如果還是解決不了,可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定,所謂合理應(yīng)考慮諸多原因,如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素,合理確定。
三、居間人的義務(wù)主要有哪些
1、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約的義務(wù)。在報(bào)告居間中,居間人對(duì)于訂約事項(xiàng),應(yīng)就其所知,據(jù)實(shí)地報(bào)告給委托人。在媒介居間中,居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)據(jù)實(shí)報(bào)告給各方當(dāng)事人。向委托方報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)。
2、忠實(shí)和盡力義務(wù)。忠實(shí)于當(dāng)事人的利益是指居間人就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人的忠實(shí)義務(wù)具體包括:首先,居間人應(yīng)將其所知道的有關(guān)訂立合同的情況或商業(yè)信息如實(shí)告知委托人;其次,居間人不得對(duì)訂立合同實(shí)施不利影響,影響合同的訂立或損害到委托人的利益;再次,居間人對(duì)于所提供的信息,成交機(jī)會(huì)以及后來的訂約情況負(fù)有向他人保密的義務(wù)。居間人在負(fù)有忠實(shí)義務(wù)的同時(shí),還負(fù)有盡力義務(wù)。居間人應(yīng)盡力促使將來可能訂立合同的當(dāng)事人雙方達(dá)成合意,排除雙方所持的不同意見,并依照約定準(zhǔn)備合同,對(duì)于相對(duì)人與委托人之間所存障礙,加以說合和克服。
3、隱名和保密義務(wù)。在媒介居間中,如果當(dāng)事人一方或雙方指定居間人不得將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方,居間人就負(fù)有不將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方的義務(wù),這就是隱名義務(wù),這種居間又稱為隱名居間或隱名媒介。是否允許公開自己的名稱和姓名是居間合同當(dāng)事人的權(quán)利,因此,無論是委托人還是其交易相對(duì)人,都可以指定居間人不得將其姓名或名稱告知其相對(duì)人。
4、介入義務(wù)。居間人的介入義務(wù)是指在隱名居間中,在一定情形下由居間人代替隱名當(dāng)事人以履行輔助人的身份履行責(zé)任,并由居間人受領(lǐng)對(duì)方當(dāng)事人所為的給付義務(wù)。居間人承擔(dān)介入義務(wù)與居間人的隱名義務(wù)是一致的,是為了保證隱名當(dāng)事人保持交易秘密目的最終實(shí)現(xiàn)。居間人僅在一定情形下負(fù)有介入義務(wù),并不享有介入的權(quán)利。只有在保護(hù)隱名當(dāng)事人利益的前提下,才有居間人的介入義務(wù),而不存在居間人基于特定情形主張介入的權(quán)利問題。
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現(xiàn)執(zhí)業(yè)于河北匡合律師事務(wù)所,任常務(wù)副主任,高級(jí)合伙人。律師執(zhí)業(yè)證號(hào):11306199410480483。律師資格證號(hào):941510 中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,保定律師協(xié)會(huì)會(huì)員。1990年畢業(yè)于南開大學(xué)法學(xué)系。2004年取得清華大學(xué)民商法研究生學(xué)歷。國家三級(jí)律師。保定仲裁委員會(huì)仲裁員。中國人民政治協(xié)商會(huì)議保定市新市區(qū)第六屆政協(xié)委員。保定消費(fèi)維權(quán)律師團(tuán)律師。保定市人民政府專家顧問庫律師。
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