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寧波
未進行房屋權屬變更登記，房屋轉讓合同有效
2001年8月，北京某娛樂有限公司與北京某建筑集團公司簽訂《北京市建設工程施工合同》，約定：由建筑公司承建娛樂公司場地工程，工期100天，工程款500萬元。合同簽訂后，建筑公司如期完工，娛樂公司支付工程款100萬元，并用自有房產抵債400萬元，雙方簽訂了抵債協議；之后，娛樂公司將抵債房產交付給建筑公司但未辦理權屬變更登記手續。2002年4月，建筑公司將娛樂公司告上法庭，請求支付工程款400萬元。法院審理認為，雙方簽訂的抵債協議合法有效，權屬變更登記不是合同生效的要件。判決：駁回建筑公司訴訟請求。以房抵債的合法性債務人將自有房屋作價沖抵債務的行為，并不為法律所禁止，因此，屬于合法行為，當受法律保護。以房抵債的實質仍然是房屋轉讓，因此，轉讓過程中的相關手續應當遵守房地產管理法的相關規定。本案中，娛樂公司將自有房屋沖抵其對建筑公司的債務，并作了交接，該行為不應當因為權屬未變更而無效。權屬變更登記與房屋轉讓合同生效的關系根據城市房地產管理法的規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當辦理權屬登記。言下之意，未經登記，受讓人不能取得房屋所有權，抵押權人不能取得抵押權；但是，雙方訂立的轉讓合同或抵押合同并非必然無效，只要符合合同法生效條件規定，合同的效力并不受到登記與否的影響。實際上，權屬登記僅僅是轉讓合同或抵押合同履行中的一環，它發生在合同生效之后。理論上對該問題的分歧一種觀點認為，應當嚴格依據城市房地產管理法的規定，權屬登記作為合同生效的要件；另一種觀點認為，權屬登記是合同履行的內容，不應當左右合同生效。我認為，后者更具有說服力，也更加有利于穩定交易秩序；同時，不以登記為生效要件，更加體現合同法當事人意思自治的原則。辦理房屋權屬變更登記應提交的材料新建、翻建和擴建的房屋，須提交房屋所在地規劃管理部門批準的建設許可證和建筑圖紙；購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證；受贈的房屋，須提交原房屋所有權證、贈與書和契證；交換的房屋，須提交雙方的房屋所有權證、雙方簽訂的協議書和契證；繼承的房屋，須提交原房屋所有權證、遺產繼承證件和契證；分家析產、分割的房屋，須提交原房屋所有權證、分家析產單或分割單和契證；獲準拆除的房屋，須提交原房屋所有權證和批準拆除證件。證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。（本文系張*勝律師原創作品，禁止不署作者姓名轉載與抄襲；聯系電話：13718017337）
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