一、付了定金卻沒簽合同怎么辦

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條前段規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。這里是將因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。

而根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條的規(guī)定，是以給付定金的一方拒絕訂立主合同和收受定金的一方拒絕訂立合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。顯然，兩者對(duì)構(gòu)成要件的用語有明顯的不同。就民法理論而言，一般是將拒絕訂立合同作為定金罰則的構(gòu)成要件。但是在商品房買賣實(shí)踐中，很少有訂約一方在正式訂立商品房買賣合同之前明確表示自己反悔不愿意簽訂合同的。通常都是一方當(dāng)事人以默示的行為表示不愿意簽訂合同的。

當(dāng)然，當(dāng)事人間不能就主合同的條款達(dá)成一致協(xié)議，不能一概認(rèn)為是一方當(dāng)事人拒絕訂立主合同而適用定金罰則。如果主合同中的條款在預(yù)約中已經(jīng)有了約定，那么就表示當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)接受，否則就屬于拒絕訂立主合同，是對(duì)預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則。但是如果雙方當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在之前的預(yù)約中沒有約定，而當(dāng)事人對(duì)此經(jīng)過協(xié)商仍不能達(dá)成共識(shí)，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同。不能因此適用定金罰則，因?yàn)樵谏唐贩抠I賣的實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書中一般就認(rèn)購(gòu)房屋、認(rèn)購(gòu)價(jià)格、付款方式、交房方式等有所約定，而商品房買賣合同中除了上述條款外，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任等作出約定，所以在商品房買賣過程中，雙方當(dāng)事人對(duì)除了認(rèn)購(gòu)書約定以外的事項(xiàng)產(chǎn)生異議，不能達(dá)成一致協(xié)議，最終無法簽訂合同的情況，是不適用定金罰則的。

二、未簽購(gòu)房合同定金怎么處理

《商品房買賣的司法解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

《商品房買賣的司法解釋》第4條所指的相關(guān)法律主要是指最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的司法解釋》第115條的規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”即“定金罰則”。

由此可見，簽訂認(rèn)購(gòu)書后，導(dǎo)致商品房買賣合同不能簽訂時(shí)定金如何處理分為三種不同情形：

1、因購(gòu)房者的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，定金不予退回;

2、因開發(fā)商的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;

3、因不可歸責(zé)于買賣雙方的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)返還定金。

因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽訂的情況爭(zhēng)議較少，一般為不可抗力和意外事件，如項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建;開發(fā)商喪失主體資格;自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“付了定金卻沒簽合同如何處理”問題進(jìn)行的解答，依據(jù)最高人民法院的司法解釋，交納定金后，如果因當(dāng)事一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。