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寧波
合同效力及房地產合同效力的概述
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人各方乃至第三人的強制力。那么，怎樣的才能對當事人或第三人產生法律上的約束力呢﹖當事人訂立合同是一種經過合意的民事行為，如果符合法律規(guī)定的條件，則是一種民事法律行為，在法律上產生約束力。《民法通則》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應當具備下列條件：?(一)?行為人具有相應的民事行為能力;?(二)?意思表示真實;?(三)?不違反法律或者社會公共利益。也就是說訂立合同的行為如果符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產生了約束有關當事人和第三人的效力，否則不產生法律效力。
不產生法律效力的合同為無效合同。原《經濟合同法》第七條規(guī)定了合同無效的幾個條件：?(一)?違反法律和行政法規(guī)的合同;?(二)?采取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同;?(三)?代理人超越代理權限簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同;?(四)?違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。經濟合同被確認無效后，當事人依據合同所取得的財產應返還給對方，有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失;如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》規(guī)定合同無效的條件是：?(一)?一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;?(二)?惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;?(三)?以合法形式掩蓋非法目的;?(四)?損害社會公共利益;?(五)?違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因無效合同所取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有要返還的，應當折價補償;有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
房地產合同是眾類合同中性質較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守《民法通則》，原《經濟合同法》、新《合同法》等的規(guī)定，所訂立的合同還應當到有關土地管理部門、房產管理部門辦理相關的批準、登記等手續(xù)，合同方能產生法律效力。作為海南特區(qū)來說也不例外。但是前些年海南房地產由于盲目開發(fā)、缺乏預見和規(guī)劃，使房地產市場發(fā)展過熱、過快，加之當時有關這方面的法律法規(guī)不健全，出臺滯后，造成海南房地產市場混亂，經濟活動無章可循，直至1995年1月1日《中華人民共和國房地產管理法》開始施行，這種現(xiàn)象才逐漸得以緩和，海南房地產市場也才開始逐漸步入正軌。
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