[案例]長春一位購房者問我，他買的商品房面積是145平方米。他準(zhǔn)備交房時(shí)，開發(fā)商告訴他，由于分?jǐn)偯娣e統(tǒng)計(jì)有誤，現(xiàn)在他買的房子是160多平方米，并要求他交4萬多元，否則他不會交鑰匙，也不會幫忙辦理房屋所有權(quán)證。購房者堅(jiān)決不同意交房，開發(fā)商確實(shí)不給他鑰匙，也不幫他辦理房屋所有權(quán)證。首先，面積誤差是多少？我們通常把面積誤差稱為“房屋收縮”。其實(shí)，有不同的表現(xiàn)形式。住房面積不僅在“縮水”，而且在“上升”。有的是交房時(shí)房屋建筑面積與商品房預(yù)售合同約定的建筑面積不一致，如前文提到的購房人的經(jīng)歷；有的是套型使用面積與約定不一致，這就是我們所說的調(diào)用利用率問題。在房屋預(yù)售活動中，開發(fā)商聲稱自己的房屋利用率為75%，最終只有70%，這就導(dǎo)致了買賣雙方的失誤和糾紛。有的是因?yàn)榉謹(jǐn)偯娣e的問題，可能是購房者獲得的最終建筑面積與預(yù)售合同約定的面積一致。但是，由于共享面積的增加，相應(yīng)的建筑面積也隨之增加，必然會減少。另一種可能是，共享面積的絕對數(shù)不變，但一些不該共享的建筑也會作為共享面積共享，消費(fèi)者也會受到傷害。事實(shí)上，建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)劃（試行）》中明確規(guī)定，商品房按“套”或“單位”銷售的，銷售面積為買受人購買的該套或單位建筑面積與共有建筑面積之和待分配區(qū)域。建筑面積為使用面積、墻面面積和陽臺面積之和。而任何面積分量誤差都稱為面積誤差，它會給買方帶來損失。如果我們在購買過程中估計(jì)出這些問題出現(xiàn)的可能性，就可以找到避免面積誤差造成損失的方法。二是分?jǐn)偯娣e如何確定，無論以何種形式購買房地產(chǎn)，分?jǐn)偯娣e的價(jià)格都會計(jì)入房價(jià)。也就是說，共享建設(shè)必須包含在成本和價(jià)格中。事實(shí)上，大部分面積誤差糾紛往往都是由分?jǐn)偯娣e的計(jì)算引起的。

（1）共享建筑面積究竟包括哪些內(nèi)容？根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第八條、第九條的規(guī)定，公共建筑面積由以下兩部分組成：（一）電梯井、樓梯間、垃圾通道、變電所、設(shè)備用房、公共大廳及走道、地下室，值班門衛(wèi)室和服務(wù)于整個(gè)建筑區(qū)域的其他公共和管理建筑。（2） 單元與公共建筑空間之間隔墻及外墻（含山墻）水平投影面積的一半。

（2）公共建筑面積的計(jì)算原則：共享建筑面積包括上述內(nèi)容，但并非上述所有內(nèi)容都可以作為共享建筑面積。已作為獨(dú)立使用空間出售或出租的地下室、車棚，不計(jì)入公共建筑面積。地下室作為人防工程，不屬于公共建筑面積。公共建筑面積的計(jì)算方法最終需要分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e是指整棟建筑的建筑面積減去整棟建筑每套（單元）的建筑面積之和，再減去地下室、車棚、人防等建筑面積后的剩余面積已作為獨(dú)立使用空間出售或出租的工程等，可分?jǐn)偟劫彿績r(jià)格中。另外，其他公共建筑的面積不計(jì)入分?jǐn)偯娣e，其成本不計(jì)入購置價(jià)。消費(fèi)者在買房時(shí)，可以看看合同所附的分?jǐn)傄?guī)則。如果有零件不應(yīng)包括在該區(qū)域內(nèi)，則可以要求消除。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公共建筑面積分配規(guī)則（試行）》第十條、第十一條的規(guī)定，公共建筑面積分配系數(shù)按以下方法計(jì)算：將整棟建筑的公共建筑面積除以整棟建筑的建筑面積之和，得到該建筑的公共建筑面積分配系數(shù)。分?jǐn)傁禂?shù)為：公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積/內(nèi)建建筑面積之和。公共建筑面積分?jǐn)傆?jì)算如下：將每套（單元）的內(nèi)建建筑面積乘以公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到買方應(yīng)合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，即：分?jǐn)偣步ㄖ娣e=公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)建筑面積×內(nèi)建建筑面積另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售其房屋時(shí)，政府有關(guān)部門會通過一定的審批和監(jiān)管程序，核定公共建筑面積分配系數(shù)。每個(gè)購房者購買的套內(nèi)建筑面積數(shù)乘以公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，也可以得到購房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。第三，當(dāng)購房者和開發(fā)商就房屋面積大小發(fā)生糾紛時(shí)，誰來測量面積誤差？一些消費(fèi)者認(rèn)為他們買了更少或更多的房子面積，而其他人衡量它自己。由于房屋面積的測量更為專業(yè)和復(fù)雜，普通購房者很難將自己的測量結(jié)果作為法律證據(jù)。那么，是什么樣的組織使測量結(jié)論具有權(quán)威性呢？不久前，建設(shè)部、國家測繪局頒布了《房地產(chǎn)測繪管理辦法》，規(guī)定從2003年5月1日起，凡具有相關(guān)測繪資質(zhì)的單位，均可從事測繪業(yè)務(wù)。購房人認(rèn)為所購房屋面積不合理的，可以委托國家認(rèn)可的房地產(chǎn)測繪成果鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測算，作為與開發(fā)商協(xié)商的法律依據(jù)。如何處理相關(guān)部門確認(rèn)的面積誤差？在房屋銷售過程中，有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變房屋面積的事實(shí)進(jìn)行了測算和確認(rèn)。房屋面積有錯(cuò)誤的，按照《商品房銷售管理辦法》第二十條的規(guī)定處理：“按照建筑面積或者建筑面積計(jì)算價(jià)格的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定的面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積合同如何處理錯(cuò)誤。合同未約定的，按以下原則處理：（1）面積誤差率絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按實(shí)際情況結(jié)算房價(jià)。（2） 面積誤差率絕對值超過3%時(shí)，買方有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付的房價(jià)退還買受人，并支付已付房價(jià)利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，由買受人補(bǔ)足房價(jià)誤差率小于3%（含3%）的部分；房價(jià)誤差率超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。產(chǎn)權(quán)登記面積低于合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將面積誤差比絕對值3%（含3%）以內(nèi)的房價(jià)返還給買受人；超過3%的房價(jià)應(yīng)當(dāng)雙倍返還給買受人。

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成的面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。實(shí)踐中，法院審理此類案件時(shí)：一是合同中約定面積誤差時(shí)，無論面積誤差在3%以內(nèi)還是3%以上，均應(yīng)按合同約定的面積誤差處理方法處理。二是對合同中面積錯(cuò)誤沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定處理，既能達(dá)到維護(hù)合同效力的目的，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最大限度地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的公平，平等保護(hù)雙方的合法權(quán)益。但是，如果預(yù)購人