【法律依據】合同法第214條租賃期限不得超過20年。超過二十年的,超出部分無效。租賃期屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不超過二十年。租賃是對租賃物使用權的轉讓,是承租人為滿足自己生活或者經營的需要而使用租賃物的行為。承租人不想長期占有租賃物,因為使用權是以支付租金為代價的。當承租人達到使用收益的目的時,需要將租賃物返還給出租人。有一個租期問題。租賃期限由當事人根據租賃物的使用目的和租賃物的性質確定。應該說,租賃期限過長不利于當事人權利的實現。由于客觀情況總是在變化的,特別是房地產,其價格可能會因一國經濟形勢的變化而出現較大的波動。許多國家的法律限制租賃合同的最長期限。例如,日本民法規定,租賃合同期限不得超過20年。租賃合同超過此期限的,縮短為20年。意大利民法典規定,租約不得超過30年。如果約定的期限超過30年或者是永久性的,則減為30年。德國也規定了30年。根據臺灣《民法》規定,租賃合同期限不得超過20年,超過20年的,縮短為20年。我國《合同法》從這些規定中吸取了教訓。考慮到中國正處于建立市場經濟的過程中,經濟發展迅速,變化迅速。為了更有效地保護租賃合同雙方當事人的權益,有必要對租賃期限的最長期限進行限制。因此,本法規定,租賃合同的最長期限不得超過20年。一般來說,當事人在確定租賃期限時,應當根據租賃的性質和承租人的目的確定。在動產租賃中,租賃期限相對較短,一般為臨時使用。比如租車,按照國家有關規定,汽車的使用年限是10年,雙方不可能約定20年的租賃合同。租賃期限較長的是房地產租賃,即房屋租賃。在房屋租賃中,將其用于承租人的生活需要和商業租賃是不同的。一般來說,居住租賃的承租人希望租賃期限更長,使租賃關系相對穩定。在商業租賃中,當簽訂合同時房屋租賃價格相對較低時,承租人希望將租賃期限定得更長,固定租金;當房屋租賃價格相對較高時,出租人希望將租賃期限定得更長,以保證能拿到更多的租金。當雙方無法找到公平的交集時,法律總是要在雙方之間找到平衡點。這也是設定最長租賃期限的目的之一。其實,20年并不是絕對的最長期限,因為如果租賃合同雙方在20年期滿時仍想維持租賃關系,可以采取兩種措施:一是不解除原租賃合同,承租人仍使用租賃物,出租人不提出任何異議。此時,法律規定,原租賃合同繼續有效,但租賃期限不確定,即雙方已形成不確定租賃關系。如果一方當事人想解除合同,可以隨時解除,這就是合同的“法定續約”。第二,雙方按原合同內容續簽合同。租賃合同需要延長租賃期限的,當事人可以另行簽訂租賃期限為20年的合同,稱為“協議續簽”。
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