無其他無效理由的,未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。租賃合同是建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同,不是產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力的合同。出租人對租賃物是否具有所有權(quán)和處分權(quán),不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交給承租人占有和使用,承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將按照約定取得的租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給分承租人的,不構(gòu)成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”。由此可見,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,合同法為出租人規(guī)定的救濟(jì)方式是終止原租賃合同,而不是宣告轉(zhuǎn)租合同無效。如果承租人和轉(zhuǎn)租人對合同的效力或終止有爭議,是否需要增加出租人作為合同的一方?一種觀點(diǎn)認(rèn)為,承租人與轉(zhuǎn)租人的關(guān)系、出租人與承租人的關(guān)系是兩種法律關(guān)系,不應(yīng)一案一審;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)增加出租人作為第三人,或者應(yīng)當(dāng)通知出租人表示解除租賃合同的意思,然后決定本案的審理。
我們認(rèn)為,承租人與分承租人之間的租賃糾紛和先前的租賃合同是兩種法律關(guān)系。如果在案件審理過程中增加出租人作為第三人或者通知出租人發(fā)表意見,必然引起訴訟,不利于案件的審理。因此,沒有必要增加出租人作為第三方或通知承租人。但是,承租人有證據(jù)證明出租人已經(jīng)發(fā)出解除租賃合同的通知的,在案件審理中應(yīng)當(dāng)視為事實(shí);或者出租人在其他案件中主張與承租人解除租賃合同的,應(yīng)當(dāng)?shù)却渌讣慕Y(jié)果。
3。原租賃合同終止引起的糾紛,是否應(yīng)當(dāng)增加分承租人作為一方當(dāng)事人?如果分承租人要求終止合同并要求賠償裝修和其他額外損失,是否應(yīng)增加原出租人作為本案的一方?
原租賃合同終止引起的糾紛,出租人不以分承租人為被告的,原則上應(yīng)當(dāng)考慮判決,可以增加分承租人作為第三人參加訴訟,無獨(dú)立請求權(quán)。如果分承租人人數(shù)過多,各方利益不一致,不宜增設(shè)分承租人為第三人,雙方可根據(jù)情況需要分別起訴。
如果分承租人要求承租人終止合同并賠償裝修等額外損失,則是合同雙方的糾紛,一般情況下不需要增加出租人作為第三人的情形。因租賃合同終止,轉(zhuǎn)租人不能繼續(xù)使用租賃物的,由誰承擔(dān)違約責(zé)任?
由于出租人與轉(zhuǎn)租人不直接形成租賃關(guān)系,根據(jù)合同相對性原則,轉(zhuǎn)租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償,而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
5。出租人約定的轉(zhuǎn)租合同,因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除轉(zhuǎn)租合同,轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,兩份租賃合同是否同時(shí)解除,或者確定轉(zhuǎn)租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?
我們認(rèn)為,由于承租人未能按照合同規(guī)定支付租金,租賃合同終止,則轉(zhuǎn)租合同將無法履行。然而,原來的租賃合同和轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同。原出租人不是轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,不能強(qiáng)制其繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此,除非出租人與轉(zhuǎn)租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成協(xié)議,否則轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能成立。作為本案第三人,分承租人作為本案第三人,要求合同承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任并賠償裝修損失,是否屬于反訴?訴訟費(fèi)用是否應(yīng)收?
作為本案的第三人,分承租人一般屬于無獨(dú)立求償權(quán)的第三人,不具備訴訟被告身份,因此,無論其提出何種求償,都不能構(gòu)成反訴。但是,為了解決糾紛,如果分承租人提出這樣的訴訟請求,可以在分承租人單獨(dú)提起訴訟后,與原租賃合同解除糾紛合并提起訴訟。同時(shí),另一起訴訟是新的訴訟,應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)。租賃合同終止后(轉(zhuǎn)租合同同時(shí)終止),轉(zhuǎn)租人有退房義務(wù)。轉(zhuǎn)租人逾期歸還房屋的使用費(fèi)如何計(jì)算?
房屋使用費(fèi)的參考金額一般有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn):租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金和市場租金。我們認(rèn)為,如果出租人主張按上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一收取房屋使用費(fèi),應(yīng)該予以支持。你知道嗎
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