案例介紹：

2011年6月，劉某向張某借款20萬元，抵押其一處房產(chǎn)（價值30萬元），并在房地產(chǎn)管理部門登記。2012年3月，劉先生將房屋出租給孫先生，雙方簽訂了房屋租賃協(xié)議，租期為3年。簽訂協(xié)議時，劉先生并未告知孫先生該房屋已抵押給張先生。2014年6月，劉先生借了張先生的20萬元，到期無法償還。隨后，張先生通過拍賣機(jī)構(gòu)將房屋出售給趙先生，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。趙某取得房屋所有權(quán)后，要求孫某騰出房屋。孫某拒絕搬走，并以“出售不違反租約”和“優(yōu)先購買權(quán)”為由，要求繼續(xù)租房，直至租期屆滿。趙某不同意，于是雙方訴至法院。分析：

在本案中，孫的說法是站不住腳的。《合同法》第229條規(guī)定“租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同效力”，即“出售不違反租賃”；第230條規(guī)定“出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)有合理的權(quán)利”在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。但是，本案不適用合同法第229條和第230條的規(guī)定。孫某應(yīng)按照趙某的要求騰出房屋，并賠償趙某的經(jīng)濟(jì)損失。

首先，本案房屋抵押權(quán)在先，辦理抵押登記備案手續(xù)。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第六十六條第一款的規(guī)定，抵押人出租抵押物的，抵押物實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。趙某通過拍賣取得房屋所有權(quán)，即實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人張某的抵押。由于房屋是先抵押后出租的，趙某作為房屋的受讓人，不受劉某與孫某房屋租賃協(xié)議的約束。其次，關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定，出租人出售出租房屋時，承租人在同等情況下享有優(yōu)先購買權(quán)。但本案并非出租人劉某出賣房屋的情形，而是抵押權(quán)人張某行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的行為，不等同于劉某出賣房屋的情形，故其承諾購買房屋承租人孫某對該房屋也沒有優(yōu)先購買權(quán)。

本案中，孫先生先租劉先生的房屋，劉先生后抵押其房屋的，根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第六十五條的規(guī)定，抵押人將租賃物抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。因此，趙某要求孫騰的房子作為房屋的受讓人無法支持。但趙某享有租賃合同期滿前收取租金的權(quán)利。趙某取得房屋所有權(quán)后，孫某應(yīng)將租金支付給趙某，而不是原出租人劉某。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。相信通過以上的知識你已經(jīng)有了一個大致的了解。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎