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寧波
二手房銷售流程
根據現行法律規定，待售房屋為共有財產的，出賣人在出售時應當取得全體共有人的一致意見；否則，買賣合同可能無效。在司法實踐中，常有共有人以未征得自己同意或未按自己意見辦理為由，請求法院確認房屋買賣合同無效。但當房屋產權登記在一人名下時，購房人很難判斷房屋是一人所有還是共同所有。第一百零六條規定：“無處分權的人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；法律另有規定的除外，受讓人取得該不動產或者動產所有權，有下列情形：（一）受讓人善意轉讓該不動產或者動產；（二）受讓人以合理的價格轉讓該不動產或者動產；（三）依法應當登記的，已經登記；不需要登記的，交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無權處分的人要求賠償。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款的規定。“最高人民法院《關于適用中華人民共和國若干問題的解釋》第十七條第二項、《關于實施中華人民共和國若干問題的意見》第八十九條也有類似規定。可見，我國法律已經確立了不動產善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買受人轉讓房屋時是善意的，支付合理對價并登記，則房屋買賣合同有效，允許買受人取得房屋所有權，以善意保護第三人，維護交易安全。在審判實踐中，根據最高人民法院的司法文書，應分別處理不同的情形：第一，房屋出售時，權利登記僅限于出賣人。基于房地產的公示和公信原則，買受人有理由認為出賣人是房屋的全部權利人，買賣雙方簽訂的買賣合同應當認定為有效；但有證據證明買受人有過錯的，惡意串通出賣人，損害其他共有人利益的，應當排除。二是房屋出售時，權利登記為數人的，根據法律規定部分共有人不得擅自處分共有財產的，以后不承認其他權利的，視為買賣合同無效；但買受人有理由認為出賣人具有代理權，符合表見代理的構成要件的，買賣合同確認有效。你知道嗎
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