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買二手房只有買賣合同才有法律效力

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2021-03-30 · 473人看過(guò)

買二手房是否只有買賣合同的合法權(quán)益?新《民法典》將于2021年1月1日起施行,《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí),與民法典相抵觸的規(guī)定將失效,并將被新頒布的司法解釋所取代。《民法典》施行前的規(guī)定:《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條【合同效力】依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)并生效的,依照其規(guī)定。第五十二條有下列情形之一的,合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(3) 以合法形式隱瞞違法目的的;(四)損害公共利益的;(五)違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。

根據(jù)我國(guó)《合同法》,二手房買賣行為要發(fā)生效力,可以依法買賣,同時(shí)簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)具有法律效力。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(一)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)不符合本法第三十九條規(guī)定的條件;(二)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條(三)依法收回土地使用權(quán);

<>(四)未經(jīng)其他共有人書面同意,該房地產(chǎn)為共有;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議;(六)未依法辦理權(quán)屬登記;(七)法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》,未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定是無(wú)效的嗎?不是這樣的。首先,《房地產(chǎn)管理法》第條屬于行政性規(guī)定,目前主流觀點(diǎn)認(rèn)為,違反規(guī)定不一定導(dǎo)致合同無(wú)效。其次,房產(chǎn)證是所有權(quán)的證明。沒(méi)有房產(chǎn)證,就意味著沒(méi)有所有權(quán)。出售無(wú)所有權(quán)的房屋屬于擅自處分。但無(wú)權(quán)處分在無(wú)權(quán)人取得處分權(quán)后生效,成為無(wú)權(quán)處分。關(guān)于人民法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》;《若干問(wèn)題解釋(一)》第九條規(guī)定:根據(jù)《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理審批手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。當(dāng)事人未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者在第一審法院辯論終結(jié)前辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,法律、行政法規(guī)是否規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),由人民法院裁定,但未規(guī)定合同登記后生效,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的,不影響合同效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)和其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這一規(guī)定,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同不一定無(wú)效。第三,一些房屋買賣合同規(guī)定,出賣人取得房產(chǎn)證或具備轉(zhuǎn)讓條件后,買賣雙方履行買賣合同,并不一定無(wú)效。這種合同實(shí)際上是有條件的合同。本合同在附條件“出賣人取得房產(chǎn)證或具備轉(zhuǎn)讓條件”后生效。出賣人未取得房產(chǎn)證的,合同不生效,但合同不失效。條件一經(jīng)滿足,合同即生效;合同所附條件確定不實(shí)現(xiàn)的,合同無(wú)效。上述知識(shí)是小編對(duì)相關(guān)法律問(wèn)題的解答。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,買賣二手房時(shí),買賣行為應(yīng)當(dāng)有效,二手房可以依法出售,簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)具有法律效力。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎

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