1、 在簽訂購房合同前先核對對方身份,要明確誰是該商品房的不動產(chǎn)所有人,這是購房合同的主體。根據(jù)法律規(guī)定,不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的,因此合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽訂合同的,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和經(jīng)營資質(zhì),并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書方可簽訂合同。二是查驗(yàn)有效證件,商品房預(yù)售、銷售必須有“五證”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》,它是購房者必須審查的最重要文件。在沒有上述文件的情況下,該商品房不具備銷售條件。除上述“五證”外,法律規(guī)定,未經(jīng)原買受人同意查封、抵押、出售的商品房,不得出售,否則,買受人將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),直至房產(chǎn)空置。因此,買房前要到相關(guān)部門了解該商品房是否已被查封、抵押或出售,以確保交易安全。目前,商品房銷售的普遍做法是購房者在簽訂購房合同前先簽訂認(rèn)購書并交納定金。由于購房者沒有提前看到合同,他們陷入了簽與不簽的兩難境地:不簽,他們擔(dān)心押金會被沒收;簽了,合同里有很多陷阱。因此,建議購房者采取以下措施:1、在審核購房合同時(shí),確認(rèn)無問題后再交定金。2不簽購房信,直接簽訂購房合同并同時(shí)交納定金。三。認(rèn)購書中寫明,如果雙方未能就商品房買賣合同進(jìn)行協(xié)商,出賣人必須將定金退還買受人。現(xiàn)行購房合同為國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。其中相當(dāng)一部分內(nèi)容已打印,另一部分留空,雙方協(xié)商一致后填寫。建議買方認(rèn)真閱讀和審閱合同的各項(xiàng)條款,做好以下工作:1。一般來說,格式合同中打印的內(nèi)容不會有大的修改,但也不是不可能修改,只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,就有修改的權(quán)利。2對于格式合同中的可選條款,買方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最優(yōu)惠的協(xié)議。三。對于空白部分,賣方不能提前填寫內(nèi)容,然后要求買方完全接受,因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的方法是雙方就合同的每一條款達(dá)成協(xié)議。4如雙方未能達(dá)成一致意見,應(yīng)做好記錄,并由雙方簽字確認(rèn)。這是雙方未能達(dá)成協(xié)議的書面證據(jù)。如果銷售失敗,買方可以要求退還定金和房款。
對于合同約定的付款方式,目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式支付房價(jià)。如果采用現(xiàn)金支付方式,建議購房者盡量減少首付金額。他們在辦理商品房登記手續(xù)后,要交大部分房款,同時(shí)留下部分購房娛樂費(fèi)待房產(chǎn)證辦妥后再交,這樣才能最大限度地保護(hù)自己的權(quán)益。如果采取按揭付款方式,為防止購房者因按揭貸款而無法購房,甚至定金和首付款都無法退還,建議購房者在付款方式和期限上寫明:“如果按揭貸款合同無法簽訂:1。合同繼續(xù)履行,但買賣雙方需另行簽訂付款協(xié)議。一方當(dāng)事人未訂立抵押貸款合同的,另一方當(dāng)事人可以要求解除合同,并賠償損失。雙方可因不可歸責(zé)于雙方的原因要求解除合同,出賣人應(yīng)將收到的購房款本金或定金退還買受人,并按銀行同期貸款利率支付相應(yīng)利息。”目前,標(biāo)準(zhǔn)購房合同中有三個交付標(biāo)準(zhǔn):1。商品房已通過驗(yàn)收。商品房已通過綜合驗(yàn)收。商品房已通過分期綜合驗(yàn)收。然而,第二和第三個標(biāo)準(zhǔn)相對較高。目前,廣州大部分樓盤在交房時(shí)很難達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),選擇這一標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間相對較長,因此相當(dāng)一部分購房者或開發(fā)商不愿意選擇第二個標(biāo)準(zhǔn)。由于工程竣工驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多種驗(yàn)收方式,選擇第一標(biāo)準(zhǔn)的含義并不明確,會產(chǎn)生很多爭議。建議在第一個標(biāo)準(zhǔn)后增加“并通過國家法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案程序”,因?yàn)槲覈鴮ι唐贩靠⒐を?yàn)收實(shí)行備案登記制度,該制度對驗(yàn)收項(xiàng)目的規(guī)定更多,要求更嚴(yán)格,可以保護(hù)買家的利益。7認(rèn)真簽署補(bǔ)充協(xié)議。目前,購房合同的補(bǔ)充協(xié)議一般都是事先擬定,由購房者簽訂。而這些補(bǔ)充協(xié)議大多是霸王條款,對買家來說非常苛刻。因此,購房者要謹(jǐn)慎,不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的辦法是與對方就補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成共識,完善補(bǔ)充協(xié)議,或者根本不簽訂補(bǔ)充協(xié)議。8再簽一份物業(yè)管理協(xié)議。現(xiàn)行規(guī)范的購房合同中規(guī)定,物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司在簽訂購房合同的同時(shí)簽訂。但在簽訂合同時(shí),購房者并不知道是哪家物業(yè)管理公司,是否具有相應(yīng)資質(zhì),物業(yè)管理費(fèi)是多少。如果購房者確認(rèn)了合同條款,就等于確認(rèn)了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司和開發(fā)商制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,同時(shí)也確認(rèn)了物業(yè)管理費(fèi)的項(xiàng)目和金額,這讓進(jìn)退兩難的購房者陷入了被動的境地。建議在簽訂合同時(shí)明確物業(yè)管理公司,明確物業(yè)管理公司資質(zhì)和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),協(xié)商物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議內(nèi)容。目前,在商品房業(yè)務(wù)中,購房者要繳納契稅、印花稅等,購房者要依法繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等都不是買方必須支付的費(fèi)用。如果開發(fā)商強(qiáng)行收取,屬于亂收費(fèi),購房者有權(quán)拒絕。檢查“三書一證一表”:開發(fā)商必須出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量合格證》,“房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收證書”和“竣工驗(yàn)收記錄表”在建筑物關(guān)閉時(shí)發(fā)給買方,簡稱“三冊一證一表”。如果開發(fā)商不能提供,購房者有權(quán)拒絕收回房產(chǎn)。
2。買方應(yīng)按采購合同約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)場進(jìn)行驗(yàn)收。如發(fā)現(xiàn)問題或不滿意,買方可在《建筑驗(yàn)收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如果你對這幢樓基本滿意,你應(yīng)該在“收回表”上簽字確認(rèn)。在人們的生活中,買房是一件非常重要的事情。為確保交易安全,建議購房時(shí)請律師陪同。這樣,成本雖然不多,但可以省力省力,盡量避免開發(fā)商通過霸王條款設(shè)置的合同陷阱。你知道嗎
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