購房合同是購房的第一道模擬考試。合同是一個簡單的過程。支付首付款后，開發(fā)商會給購房者一份證明或紙質(zhì)合同。購房者核實個人信用后，開發(fā)商將與購房者簽訂網(wǎng)簽合同。買方將通過簽訂合同和支付定金的方式支付收據(jù)。此后，又簽訂了購房合同。很多買家在填寫購貨合同時，會對合同中的一些條款有異議，希望修改細(xì)節(jié)。通常在這個時候，置業(yè)顧問會告訴我們，合同是不能修改的，購房者唯一能做的就是簽字、按手印。

購房合同一般由房管局批準(zhǔn)。項目開工前，開發(fā)企業(yè)須將合同內(nèi)容及合同附件報送房管局監(jiān)管部門審核，審核后生效。但在簽訂合同的過程中，不可能修改條款。簽訂購房合同的依據(jù)不是雙方協(xié)商的，因此沒有修改的余地。

支付首付后，仍然存在買家在網(wǎng)上簽約前再簽一份合同的情況。在無法確認(rèn)貸款能否通過的前提下，開發(fā)企業(yè)在收到首付款后，會與購房者簽訂開發(fā)商自己的內(nèi)部合同。本合同通常不受法律保護(hù)，只提供買方首付的書面證明。此時，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益就無法得到國家的保護(hù)，因為這一內(nèi)部合同簽訂時并不符合法律規(guī)定。當(dāng)購房者確定可以獲得貸款時，開發(fā)商將收回與購房者簽訂的內(nèi)部合同。這時，開發(fā)商會給購房者一份有效的網(wǎng)上合同，這是購房者手中的最終合同。不管怎么說，沒有合同是沒有用的。

一個好的房地產(chǎn)顧問不僅是銷售專家，還是心理顧問。通過簡單的幾句話，就可以大致了解來訪者的經(jīng)濟(jì)實力、購房需求以及這一限購令的成交概率，所以很多房地產(chǎn)顧問都會傾訴你的心聲，你高高興興地買了房子。但房地產(chǎn)顧問的很多話都不會體現(xiàn)在購房合同中，比如交房時間、后期物業(yè)管理、學(xué)校配套等，所以在購房時，不要把房地產(chǎn)顧問的話當(dāng)成理所當(dāng)然的合同條款。在簽訂合同時，要多注意是否有房產(chǎn)顧問向你承諾的那些東西，比如如果你確定這些東西不會體現(xiàn)在合同中，你就要多注意自己是否想買房。因此，購房者在購房前和簽訂購房合同時，一定要為自己準(zhǔn)備更多有力的證據(jù)，以便日后發(fā)生糾紛時，購房者也能保護(hù)自己的權(quán)利。

小心“自我約定”很棘手

任何曾經(jīng)買房的人都知道，在簽合同時，房地產(chǎn)顧問通常會督促你盡快簽。當(dāng)你仔細(xì)看條款時，房地產(chǎn)顧問也會說，你不需要閱讀條款，也不能修改條款。你只要簽字蓋章就行了。雖然第一次模擬考試是一個統(tǒng)一的模板，但可能有一些霸王條款你可能不會注意到在附件中。

市民王女士曾經(jīng)遭遇霸王條款。她當(dāng)初買的是一套面積113平方米的房地產(chǎn)。不過，開發(fā)商在交房時表示，交了部分房價后才能拿到鑰匙。開發(fā)商的依據(jù)是，該房實際面積為121平方米，比原購房面積多了8平方米。這樣，王女士就要花7萬多元交房款和契稅。王女士當(dāng)場拿出購房合同，翻到“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁，明確表示商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積有差異的，由購房人補足部分誤差在3%以內(nèi)的房屋價款，誤差在3%以上的部分，由出賣人承擔(dān)。根據(jù)這一條款，王女士要求對方承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。意外地，另一方以“雙方自行約定”中“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門核定為準(zhǔn)”的條款推斷，合同面積與實際面積不符的原因是公司外人員在簽訂合同時的核定錯誤合同，這與公司無關(guān)，所以她不承擔(dān)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單，按照圖紙重新勘察了121平方米的面積。據(jù)有關(guān)部門介紹，開發(fā)商在與她簽訂購房合同前，已經(jīng)有了121平方米的測繪成果。開發(fā)企業(yè)完全是在欺騙消費者。通過工商部門的投訴，事情終于圓滿解決了。由于缺乏法律知識，購房者根本無法理解合同條款。一份正式的購房合同差不多20頁，任何普通人都很難在短時間內(nèi)看透具體細(xì)節(jié)，所以在簽訂合同時，購房者基本上是被動的。你知道嗎