李先生和黃先生于2012年登記結婚，2013年在某社區購買了一套住房。房地產登記在李先生名下。2015年8月，在未通知黃某的情況下，李某與張某簽訂了房屋轉讓協議，將房屋轉讓給張某。談判過程中，李某帶著張某看房，謊稱妻子黃某已同意出售房屋。由于黃某在外地出差，李某還向張某出示了黃某簽署的授權書等材料。后李某在房管部門協助張某辦理房屋過戶手續。

<2015年10月，黃某得知共同財產系李某擅自轉讓后，以李某為被告，張某為第三人向法院起訴，要求確認房屋買賣合同無效，張某退房。糾紛李、張簽訂的房屋買賣合同有效嗎？張某是否構成善意取得？合議庭在審理過程中有兩種不同意見：

第一種意見認為，居住區內的房屋屬于李某和黃某的共同財產，李某未經黃某同意處分共同財產，與張某簽訂的房屋買賣合同無效。第二種意見是住宅小區的房屋登記在李某名下。在討論房屋買賣時，李某出示了黃某出售房屋的委托書，張某盡到了應有的謹慎義務。有理由認為，房屋過戶是李某和黃某的共同意圖，且房屋已辦理過戶手續。根據產權公示的原則，房屋轉讓合同應當確認房屋有效。審判判決書作者同意第二種意見，理由如下：。動產轉讓給受讓人的，所有權人有權收回；除法律另有規定外，受讓人有下列情形取得該房地產或者動產的所有權：（一）受讓人善意轉讓該房地產或者動產；（二）以合理的價格轉讓；（三）依法應當登記的轉讓的不動產或者動產已經登記，不需要登記的已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無權處分該不動產或者動產的人要求賠償。“根據上述法律規定，夫妻共同財產的處分應當由雙方約定。一方未經另一方同意處分共有財產的，原則上屬于無效合同。但第三人善意取得的，應當按照物權法上的善意取得原則確認買賣合同的成立，以保護善意第三人的合法權益。

2。本案中，張某沒有主觀過錯，已盡到合理的審查注意義務。他和李某以正常的市場交易價格購買了該房屋，雙方已在相關部門辦理了房屋過戶手續。張某和李某簽訂的房屋買賣合同應當有效。李某故意隱瞞真相并完成法律認可的交房行為，致使黃某的合法權益受到損害。黃某的損失可以與李某分開索賠。

法院經審理認為，無論是注重保護共有人的權益還是善意第三人的合法權益，都應從社會秩序和交易安全出發，嚴格遵守法律規定，判斷買賣合同是否有效根據案件的具體情況?？紤]到本案的具體情況，如果只考慮共有人的利益，認定買賣合同無效，必然會發生返還財產的后果，導致法律關系的重新調整，不利于維護社會動態交易的安全。因此，在嚴格按照《中華人民共和國物權法》第一百零六條關于善意取得制度規定的基礎上，確認應當給予善意買受人法律保護，維護交易秩序的安全。最后，法院駁回了原告的訴訟請求。

（以上內容來源于中國法律Ba網）

實用法學知識提供了以下特殊安排：

善意取得的相關法律依據

物權法

第106條如果不動產或動產由無擔保人轉讓給受讓人處分權，所有權人有權收回；除法律另有規定外，受讓人轉讓不動產或者動產，符合下列條件的，取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人轉讓該不動產或者動產是善意的；（二）轉讓該不動產（三）依法應當登記的轉讓的房地產或者動產已經登記，不需要登記的已經交付受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權向無權處分的人要求賠償。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款的規定。在《最高人民法院關于適用物權法若干問題的解釋（一）》中，《中華人民共和國物權法》第十八條，物權法第一百零六條第一款第一項所稱受讓人轉讓不動產或者動產，是指不動產轉讓登記或者動產交付依法完成的時間。當事人按照《物權法》第二十五條規定的方式交付動產的，動產轉讓法律行為生效的時間為動產交付的時間；當事人按照《物權法》第二十六條規定的方式交付動產的，動產轉讓協議生效的時間為動產交付的時間讓與人和受讓人對轉讓和返還原物的權利生效的時間是動產交付的時間。法律對不動產和動產物權的設定另有規定的，應當按照法律規定的時間確定債權人是否善意。第十九條物權法第一百零六條第一款第二項所稱合理價格，應當根據轉讓標的的的性質、數量、支付方式等具體情況綜合確定，參照轉讓時交易地的市場價格和交易習慣。第二十一條有下列情形之一的，受讓人依照《物權法》第一百零六條的規定取得所有權的請求不予支持：（一）違反《合同法》第五十二條的規定，轉讓合同無效；（二）因法律原因被撤銷例如欺詐、脅迫或利用他人的危險。”法律實務知識律師事務所《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條一方未經另一方同意出賣夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張收回房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共有房屋，給對方造成損失的，離婚時對方要求賠償損失的，人民法院應予支持。你知道嗎