對審理商品房買賣合同糾紛案件的思路和實踐進行了闡述，通俗易懂，可操作性強。但法律、行政法規對商品房銷售條件沒有明確規定，上述司法解釋對合同效力也沒有規定。實踐中對此有不同的看法。如果《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定，未依法登記取得產權證的房地產不得轉讓（當然包括銷售商品房）為強制性規定，商品房現售合同的生效條件應當是依法登記并取得產權證書的不動產。但上述理解與建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件明顯不符。如果我們不作上述理解，只要違規開發的商品房已經完工，只要沒有其他導致合同無效的事實，銷售就是合法有效的合同，受法律保護，不利于消費者權益的保護。由于目前沒有行政法規和法律對商品房銷售條件進行限制，《商品房銷售管理辦法》只是一部部門規章。筆者認為，我國法律對商品房現售合同效力的規定存在漏洞，需要相關立法和司法機關予以補充。筆者認為，在現行法律框架內，《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房銷售條件，可以與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定相結合，作為有效條件商品房買賣合同的效力。如果商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，可以以商品房買賣合同損害公共利益為由使用，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第四款予以確認它的無效性。這樣，就可以補充現行法律的漏洞。第二，商品房買賣合同的分類，這是每一位法官在審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。在商品房買賣合同的分類上，對行政執法和司法最有影響和意義的分類分為商品房現售和商品房預售兩種。本文根據商品房開發建設過程，結合合同成立時間對商品房買賣合同進行分類。鑒于相關法律和司法解釋分別規定了上述兩種合同的生效條件，上述合同分類的影響直接影響到法律的適用和合同效力的確定，決定了案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條規定，商品房現售是指房地產開發企業將已通過竣工驗收的商品房出售給買受人的行為，而買受人支付房價；商品房預售是指房地產開發企業將在建商品房預售給買受人，買受人支付定金或房價的行為。對于未竣工驗收、未達到合格標準的商品房，買賣合同是按預售處理，還是按現售處理？筆者認為，將上述商品房視為現房，歸屬于不符合法定條件的現房：允許房地產開發商預售商品房，更符合我國法律區分現房與預售的初衷房屋是房地產開發企業在項目建設過程中獲得的部分資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售方式，預售商品房至少還在建設中。

上述認識也符合中國人對既有房屋和未來房屋的一般認識：已經建成的房屋為既有房屋，尚未建成或正在建設的房屋為未來房屋?；诖?，筆者主張對上述房地產銷售糾紛適用現貨買賣合同的相關規定，其結果是預售與現貨買賣的區分以項目是否竣工為依據。實際上，它暗含著這樣一種觀念，即已完工或不合格的房地產是不符合合法市場條件的現有房屋，只要類型相同，法律規范同樣適用于合法合同和非法合同。3、 由于房屋存在質量問題，解除合同的條件是房屋主體質量經鑒定不合格，應當解除合同。由于法律的明確規定，目前在審判實踐中已形成共識。但是，在當事人請求法院解除合同的程度上存在較大分歧。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十三條，買受人因房屋質量嚴重影響正常居住使用而要求解除合同并賠償損失的，應當予以支持。本條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的“一方當事人遲延履行債務或者有其他違約行為，這使得商品房買賣合同中的“合同目的”無法實現。然而，商品房的質量問題在多大程度上“嚴重影響住宅使用”？本文的解釋是正確的，可操作性不強，這取決于法官的自由裁量權。

有人認為商品房的正?！熬幼∈褂谩敝饕园踩珵闃藴?。只要房屋能夠安全使用，其他質量問題就不會嚴重影響住宅使用；也有人認為，“住宅使用”不僅是以安全為基礎，也是住宅正常使用的標準。如果房子沒有與其價值相對應的舒適度和美感，也應被視為嚴重影響住宅使用。筆者同意第二種觀點。4、 對于商品房買賣合同訂立過程中欺詐行為的認定，在商品房銷售活動中實施欺詐、惡意違約的，應當承擔最高不超過購買價款一倍的懲罰性賠償責任，這是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的亮點。以上規定是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國消費者權益保護法》的有關規定確定的。明確了商品房銷售糾紛中雙重賠償的適用范圍，防止其任意使用，對正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定的作用。在實踐中，由于惡意違約行為的客觀性，容易審查和認定；然而，在實踐中，法官對如何認定欺詐行為的認識卻不盡相同。

上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》中關于欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋，詐騙可分為故意隱瞞事實和虛假陳述兩類。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是一種客觀性很強的行為，當事人提供證據并不容易，但法院認定并不困難，故不在此討論。關于如何理解和認定故意隱瞞真實情況，爭論頗多。根據王利明教授的觀點（見王教授撰寫的《違約責任》的相關內容），告知對方真實情況和故意不告知的義務應視為故意隱瞞，認定故意隱瞞的關鍵在于認定是否