“這一政策使得近期低迷的上海樓市前景更加復(fù)雜”，上海漢宇房地產(chǎn)研究部分析師邵*浩在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策中的諸多關(guān)鍵點(diǎn)將對(duì)上海樓市未來(lái)走勢(shì)起到關(guān)鍵作用。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，上海規(guī)定，市民已居住或?qū)⒁?gòu)買的房屋，一律免征土地使用稅，空置房也免征土地使用稅，用于出租的房屋，一律征收土地使用稅。但對(duì)于商品房、辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅用房，也不例外。

“這反映了土地使用稅保護(hù)自住、打擊投資的傾向”，邵*浩認(rèn)為，由于目前很難界定自住或投資（空置），這一規(guī)定最大限度地保護(hù)了自住。出租的物業(yè)絕對(duì)不在自住范圍內(nèi)，因此是打擊明碼標(biāo)價(jià)的投資行為最具創(chuàng)新性的地方。

受此影響，上海樓市的投機(jī)和活躍程度將進(jìn)一步降低，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防止樓市在長(zhǎng)期低迷后快速反彈具有十分重要的意義。不過(guò)，他也指出，這一政策的實(shí)施仍有難度。據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，目前住宅租賃市場(chǎng)銷售的房產(chǎn)中，登記租賃的不到四成，很多房產(chǎn)沒(méi)有登記租賃。因此，租賃行為引發(fā)的納稅行為并不存在。

然而，資深房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海房地產(chǎn)業(yè)評(píng)論員張林曉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，開(kāi)征土地保有稅對(duì)擁有住房的普通居民的影響非常小，甚至可以忽略不計(jì)，因?yàn)槠胀ň用駬碛械纳唐贩坎辉诿庹鞣秶鷥?nèi)，即使在征收范圍內(nèi)，其分?jǐn)偟耐恋孛娣e也很小，面積往往很小，只有幾平方米，最多也不超過(guò)幾十平方米，所以稅收也很小。

嚴(yán)厲打擊囤地囤地行為

“開(kāi)征土地使用稅增加了土地持有和囤積的成本，從而調(diào)整了供求關(guān)系”，邵逸夫認(rèn)為，土地使用稅的最大效果來(lái)自于一手開(kāi)發(fā)商持有土地或房產(chǎn)成本的增加。無(wú)論是土地還是竣工未售，開(kāi)發(fā)商都需要按時(shí)繳稅，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期和實(shí)際成本影響很大。

如果一些開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)不樂(lè)觀，在這一政策的影響下，他們會(huì)加快建設(shè)和銷售速度，從而大幅度增加市場(chǎng)新房供應(yīng)。

對(duì)此，張林曉表示，提高土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)征土地使用稅，對(duì)容易低成本擴(kuò)張幾十萬(wàn)平方米的工商企業(yè)和囤積大量土地不賣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生很大影響。但邵逸夫也指出，雖然開(kāi)發(fā)商的土地使用稅絕對(duì)數(shù)額較大，但相對(duì)數(shù)額較小。比如，內(nèi)環(huán)的土地使用稅是每年每平方米30元，而目前上海內(nèi)環(huán)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于每平方米2萬(wàn)元。因此，相對(duì)于房?jī)r(jià)而言，土地使用稅仍是“毛毛雨”。當(dāng)然，從政策執(zhí)行情況來(lái)看，是否到位，開(kāi)發(fā)商在這方面能有多大的操作空間，還是值得商榷的。他認(rèn)為，從總體上看，土地使用稅對(duì)上海一、二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)影響不大。因?yàn)槎惵氏鄬?duì)較低，而且考慮到很多出租物業(yè)實(shí)際上并不納稅，對(duì)租賃市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。然而，土地使用稅的出臺(tái)和宏觀調(diào)控的新思路，將對(duì)上海樓市買賣雙方的心理預(yù)期產(chǎn)生長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)的影響。張林曉認(rèn)為，雖然土地使用稅有助于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但最終會(huì)在多大程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格，還有待觀察。

為房產(chǎn)稅鋪路？

“值得注意的是，土地使用稅首次提出了在權(quán)屬環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控的新思路”，邵*浩表示，在土地稅之前，上海樓市的維修環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有收費(fèi)，因此在這個(gè)環(huán)節(jié)征稅是宏觀調(diào)控的一種嘗試，同時(shí)也為今后開(kāi)征房產(chǎn)稅鋪平了道路。

他認(rèn)為，既然土地使用稅打破了保留稅征收的問(wèn)題，那么房產(chǎn)稅還會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后嗎？而房產(chǎn)稅在很多人心目中是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的強(qiáng)心劑。在這種心理預(yù)期下，一手房和二手房都會(huì)受到一定程度的影響，炒房者和投資者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)都會(huì)有更多的顧慮。不過(guò)，張林曉認(rèn)為，土地使用稅和房產(chǎn)稅雖然屬于所有權(quán)階段的同一稅種，但征收對(duì)象不同。土地使用稅是按照土地使用者使用土地的定額征收的，而房產(chǎn)稅是在權(quán)屬階段按照“房屋評(píng)估價(jià)值”逐年征收的一種稅。

由于建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)證，土地面積非常明確，但房屋價(jià)值卻很難界定，因?yàn)樗婕暗絻r(jià)值的界定和評(píng)估。因此，土地使用稅比房產(chǎn)稅更方便。而相關(guān)的“免征額”規(guī)定，一方面是為了減輕公眾負(fù)擔(dān)，另一方面又不是為了降低土地使用稅征收難度？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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[編者按]：前者涉及“保有稅”征收方式和面積界定，已被建設(shè)部提上議事日程，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局，并可能在明年4月后發(fā)布。征收范圍可為120平方米以上的房地產(chǎn)。征稅的目的是“鼓勵(lì)和引導(dǎo)自住性住房需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，增加中小套型住房供給。

知識(shí)點(diǎn)提示：

什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅又稱“房產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有人或承租人每年繳納一定數(shù)額的稅款，且隨著不動(dòng)產(chǎn)的升值而增加。

理論上，房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)人們財(cái)產(chǎn)征收的一種稅。因此，首先，政府必須尊重國(guó)家財(cái)產(chǎn)，為其提供保護(hù)；其次，作為相應(yīng)的國(guó)民，必須繳納一定的稅收，以保證相應(yīng)的政府支出。據(jù)介紹，

“房產(chǎn)稅開(kāi)征”將在北京先行試點(diǎn)，今年底或明年初，上海、南京、廣東將先行試點(diǎn)。目前還沒(méi)有具體的采集方法。編者按：目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾嚴(yán)重，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求無(wú)法得到滿足。在追逐利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目建設(shè)高檔商品房、商業(yè)地產(chǎn)和豪華住宅，導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋狂上漲和投資投機(jī)的同時(shí)，也增加了房?jī)r(jià)上漲的不穩(wěn)定因素。當(dāng)前，解決這一問(wèn)題的根本出路是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，優(yōu)先保障土地供應(yīng)，同時(shí)打擊投資投機(jī)。可見(jiàn)，控制房?jī)r(jià)需要從需求和供給兩方面入手。當(dāng)前，重要的是改善供給。目前，改善供給的手段仍局限于行政干預(yù)和監(jiān)管。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，完善經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本措施，而完善保留環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅更是重中之重。你知道嗎