法律意見書關于XX公司與我公司在履行商品房買賣合同過程中發生的糾紛，我們認真了解了糾紛的過程，并查閱了相關法律法規，現提出如下法律意見：

我公司向XX公司收取的定金占總房價的30%。根據《合同法》和《擔保法》，定金比例不得超過合同總價的20%，超出部分不予支持。因此，我公司不得退還合同總價20%的定金，超出部分依法退還給XX公司。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，協議中對此有約定的，雙方應當遵守協議；沒有約定的，雙方應當遵守法律。所以XX公司的說法不符合法律，也得不到法律的支持。第三，法律意見由于我公司已按約定行使了解除單方合同的權利，在確認對方已收到解除合同通知的前提下，我公司不能對對方的不合理請求作出回應。對于超出法律規定的部分定金，在對方沒有要求返還的前提下，可以暫時不予理睬?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條：“出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定的面積不一致的，合同有約定的，按約定處理；合同無約定或者約定不明確的，按下列原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，按約定結算本合同約定的價格，買受人要求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差率絕對值超過3%，買受人要求解除合同并返還已付購房款及利息的，不予支持。買方同意繼續履行合同。房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買受人補足，面積誤差率大于3%的部分由出賣人承擔，所有權屬于買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，出賣人應當將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房價及利息返還買受人，面積誤差率大于3%部分的房價雙倍返還買受人。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，可以視為有效。

3。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房認購、訂購、預定協議是否具有第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容《商品房銷售管理辦法》規定，出賣人已按約定收到購房款的，該約定視為商品房買賣合同。當事人約定的定金數額超過主合同標的物20%的，人民法院不予支持。上述法律意見僅供參考。

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