廣東省深圳市福田區人民法院

行 政 判 決 書

　　（2003）深福法行初字第120號

　　原告黎強華，男，漢族，1940年12月3日出生，香港居民，住所深圳市福田區金田南路海濱廣場集華大廈華飛閣20B.

　　原告陳海燕，女，漢族，1946年11月21日出生，香港居民，系黎強華之妻，住所同上。

　　上列原告共同委托代理人王成義，系廣東鵬都律師事務所律師。

　　上列原告共同委托代理人袁寶平，系廣東鵬都律師事務所律師。

　　被告深圳市規劃與國土資源局，住所地廣東省深圳市福田區振興路建藝大廈。

　　法定代表人陳玉堂，該局局長。

　　委托代理人李德選、劉慧杰，均系該局干部。

　　第三人深圳市深華集團公司，住所地廣東省深圳市深南東路104號。

　　法定代表人陳玉剛，該公司總經理。

　　委托代理人王心、林霞，均系該公司法律顧問。

　　第三人陜西省國際信托投資股份有限公司，住所地陜西省西安市環城東路南段8號。

　　法定代表人孫志誠，該公司董事長。

　　委托代理人李銳、劉欽維，均系該公司員工。

　　上列原告請求撤銷被告作出的深規土函字HQ0300267號的答復及要求被告對海濱廣場集華大廈華飛閣20B的房屋面積作出實地測量的具體行政行為一案，本院于2003年4月29日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年6月19日公開開庭進行了審理。原告黎強華及其與原告陳海燕的共同委托代理人王成義、袁寶平，被告委托代理人李德選、劉慧杰、第三人深圳市深華集團公司委托代理人王心、第三人陜西省國際信托投資股份有限公司委托代理人李銳、劉欽維到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原告訴稱，我們于1997年6月26日向第三人深圳市深華集團公司購置了位于集華大廈華飛閣20B商品房一套，1999年元月18日被告向我們核發了深房地字3000025070號《房地產證》，該證書上載明，房屋面積為159.83平方米。后經有關專業人士指點，方知該房屋實際面積遠遠小于《房地產證》上登記的面積。我們在向深圳市地籍測繪大隊查詢該房屋的測繪情況時發現，該房屋在1996年辦理登記時并未進行實地測繪丈量。證書上登記的面積是深圳市地籍測繪大隊根據開發商1993年報建時的圖紙資料計算的結果。為此，我們于2002年12月17日向被告遞交了書面報告，要求對該物業進行實地測量并撤銷原來的登記。被告卻以“該房的登記面積是依據1993年4月深圳市房屋測繪所查丈的成果登記的，原告的請求不符合有關法律規定”為理由，決定不予撤銷。隨后，我們又向有關部門申請了復議，復議機關維持了被告的行政行為。我們認為：根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第三十條第（七）項之規定，房地產初始登記時必須具有登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。作為被告的下屬機構深圳市地籍測繪大隊是深圳市唯一的測繪機構，在第三人深圳市深華集團公司申請竣工驗收時要求出具測繪報告時，理應對該物業進行實地丈量；被告作為法定的登記機關，在第三人深圳市深華集團公司申請該物業初始登記時，理應依法要求第三人深圳市深華集團公司提供深圳市地籍測繪大隊出具的實地測繪報告；但被告未履行上述法定的職責。被告在沒有上述報告書的情況下，為第三人深圳市深華集團公司辦理了初始登記是違法的。被告答復中“該房的登記面積是依據1993年4月深圳市房屋測繪所查丈的成果登記的，原告的請求不符合有關法律規定，決定不予撤銷”是認定事實錯誤。因為該房實際上是1996年2月才建成。正是因為被告的上述違法行為，直接導致了其給我們辦理房地產證登記時登記的房屋面積與實際面積嚴重不符，相差30多平方米，給我們造成了巨大的經濟損失。為維護我們的合法權益，依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定，請求法院撤銷被告作出的深規土函字HQ0300267號的答復，判令被告依法對海濱廣場華飛閣20B的房屋面積進行實地測量，并判令被告撤銷深房地字3000025070號《房地產證》登記的建筑面積事項，根據實際測繪結果作出重新登記。

　　被告深圳市規劃與國土資源局辯稱，一、原告的訴訟請求已超過訴訟時效。經原告和第三人申請，被告根據《深圳經濟特區房地產登記條例》的規定，于1999年1月18日向原告頒發了深房地字第3000025070號《房地產證》。原告在1999年1月18日就應知道其房產面積，但于2003年4月才向人民法院起訴，根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十一條的規定，行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。因此原告起訴已超過法定的訴訟時效，依法應予駁回。二、我局向原告頒發的深房地字第3000025070號《房地產證》是房地產轉移登記。我局頒發該《房地產證》的程序合法，原告和第三人提交的申請材料齊全，不具備《深圳經濟特區房地產登記條例》規定的撤銷登記的條件。三、我局作為房地產登記機關，并無對房地產面積進行測繪查丈的法定職權或職責。按照《深圳經濟特區房地產登記條例》的有關規定，房地產核準登記中有關建筑面積事項，是依照登記申請人提交的符合法律規定的測繪成果確定的。本案所涉房地產在辦理初始登記時，已依法提交了符合規定的測繪機構的測繪成果資料，因此，我局決定不予撤銷并無違法或不當。

　　第三人深圳市深華集團公司述稱，一、原告房屋的實際面積與《合同書》中所寫的面積是一致的。《合同書》中所寫的面積是經過測丈大隊的合法測量的，原告的理由不成立。二、我司只是房屋的銷售代理人，與原告沒有直接法律關系。原告的產權已經深圳市中級人民法院裁定轉給了陜西省國際信托投資股份有限公司。三、原告起訴的訴訟時效已過。被告的答復適用法律正確，應予以維持。

　　第三人陜西省國際信托投資股份有限公司述稱，一、原告的購房行為與我方沒有關系，主要理由如下：原告于1997年6月26日與本案第三人深圳市深華集團公司簽訂了《深圳市房地產買賣合同（預售）》，向其購買了位于深圳市福田區金田南路集華大廈華飛閣20B房屋一套，被告于1999年1月18日核準并向原告發放房地產證。該合同經過公證后在被告處辦理了房地產權轉移登記手續，原告與深圳市深華集團公司的上述買賣行為均合法有效。因此，原告是向深圳市深華集團公司而不是向我方購買集華大廈華飛閣20B，我方不是該房屋買賣關系的當事人。被告及深圳市深華集團公司提交的證據清楚地表明，原告交付的購房款全部匯入了深圳市深華集團公司在深圳發展銀行紅寶支行開設的帳戶，深圳市深華集團公司收齊全部售房款后向原告出具了《深圳市轉讓（銷售）房地產收入發票》和《付清樓款證明書》，我方沒有直接收取原告的房款。至于我方對該房款的監管，是因我方與深圳市深華集團公司的債權債務關系，主要是為了確保我方對深圳市深華集團公司債權的實現，與本案無關。在原告向深圳市深華集團公司購房之前，我方雖與深圳市深華集團公司簽訂了有關以房抵債的協議，并有深圳市中級人民法院下達的關于以房抵債的裁定書，但原告購買集華大廈華飛閣20B時，我方與深圳市深華集團公司尚未到被告處辦理有關房屋的產權轉移登記手續，該物業的產權仍在深圳市深華集團公司的名下。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十五條、第四十條、第五十九條及第六十條的規定：房地產轉讓時，當事人應當簽訂書面轉讓合同，并向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產轉移登記。根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第三條的規定：房地產權利的設定、轉移、變更、終止等須依照本條例的規定進行登記，依法登記的房地產權利受法律保護。我方與深圳市深華集團公司沒有按以上規定辦理集華大廈華飛閣20B的有關房產轉移登記手續。因此，在原告購買房屋時，該房的產權所有人仍然是深圳市深華集團公司，而不是我方。二、深圳市深華集團公司是集華大廈的發展商，作為發展商的職責是按期、保質、保量將房屋建好。根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第二十八條的規定：權利人應自取得建筑物竣工驗收證明之日起六十日內申請初始登記。該條例第三十條規定：申請建筑物初始登記應提交登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。而華飛閣20B房地產核準登記中有關建筑面積的事項依據的就是該測繪資料，因此，申請測繪是發展商深圳市深華集團公司的基本義務，準確測量是測量機構的職責，原告所購買房屋的房地產證所記載建筑面積的真實性、準確性應該由深圳市深華集團公司與有關測繪機構負責，與我方無關。

　　原告向本院提交了下列證據：1、深府復決[2003]38號《行政復議決定書》；2、深房地字第3000025070號《房地產證》；3、集華大廈竣工情況摘要；4、2003年1月15日，被告的《深圳市規劃與國土資源局承辦文件復函》；5、集華大廈立面圖；6、集華大廈華飛閣20B平面圖；7、售樓廣告；8、照片；9、《深圳市地籍測繪大隊檔案查閱利用登記表》；10、《深圳市房屋建筑面積（分戶）計算書》；11、集華花園房屋建筑面積匯總表及說明。

　　在法定的期間內，被告向本院提交了下列證據：1、集華花園初始登記產權資料電腦查詢結果表；2、深房地字第3000001476號《房地產證》；3、集華花園房屋建筑面積匯總表；4、《深圳市房地產買賣合同（預售）》；5、《公證書》；6、購房業主身份證；7、《廣東省深圳市轉讓（銷售）房地產收入發票》；8、《付清樓款證明書》；9、《深圳市房地產轉移登記申請書》；10、二級轉移登記產權資料電腦查詢表；11、深房地字第3000025070號《房地產證》；12、深府復決[2003]38號《行政復議決定書》。

　　在法定的期間內，第三人深圳市深華集團公司向本院提交了下列證據：1、1995年4月28日，深圳市深華集團公司與陜西省國際信托投資股份有限公司簽訂的《協議書》；2、（1995）深中法執字第61-1號《民事裁定書》。

　　在法定的期間內，第三人陜西省國際信托投資股份有限公司向本院提交了下列證據：1、《深圳市房地產買賣合同（預售）》；2、《公證書》；3、《廣東省深圳市轉讓（銷售）房地產收入發票》；4、《付清樓款證明書》；5、《深圳市房地產轉移登記申請書》。

　　本院于2003年5月20日組織各方當事人進行了證據交換，開庭過程中進行了質證。各方當事人對對方提交的證據的真實性均無異議。經庭審質證，本院確認原告、被告及第三人所提供的證據取得的程序和收集的方法合法，可以作為本案定案的依據。

　　根據上述有效證據，本院確認以下事實：1997年6月26日，原告與第三人深圳市深華集團公司簽訂了一份《深圳市房地產買賣合同（預售）》，該合同約定由原告向深圳市深華集團公司購買集華大廈華飛閣20B商品房一套，建筑面積為159.83平方米，占地分攤面積27.52平方米。1999年1月18日被告向原告頒發了深房地字第3000025070號《房地產證》，該《房地產證》上載明：集華大廈華飛閣20B商品房面積為159.83平方米。2002年12月17日，原告向被告遞交了一份書面報告。原告認為其所購買的上述商品房在1996年辦理初始登記時并未進行實地測繪丈量，房地產證書上登記的面積是深圳市地籍測繪大隊根據開發商1993年報建時的圖紙資料計算的結果。為此，原告要求被告對該物業進行實地測量并撤銷原來的登記。2003年1月15日，被告向原告作出一份深規土函第HQ0300267號承辦文件復函，復函內容為：“深房地字第3000025070號《房地產證》登記的集華大廈華飛閣20B的建筑面積為159.83平方米，是依據1993年4月深圳市房屋測繪所查丈的成果登記的。您要求撤銷深房地字第3000025070號《房地產證》登記的建筑面積事項，不符合有關法律規定，不予撤銷。”原告對被告的答復不服，向深圳市人民政府復議辦公室申請行政復議。2003年3月24日，深圳市人民政府作出深府復決[2003]38號《行政復議決定書》，決定維持被告的深規土函第HQ0300267號承辦文件復函的決定。原告為此不服，遂訴至本院。

　　1995年4月28日，深圳市深華物業公司、深圳市深華工貿總公司與第三人陜西省國際信托投資股份有限公司簽訂了一份以房抵債的《協議書》。1995年5月10日，深圳市中級人民法院以（1995）深中法執字第61-1號《民事裁定書》裁定：位于深圳市福田中心區南面海濱廣場集華花園`華飛閣`商品住宅房91套、商場一樓合計建筑面積10709.39平方米，`華騰閣`商品住宅房22套、商場二樓合計建筑面積4492.54平方米，辦完債權債務與樓款轉還款手續后，上述產權歸陜西省國際信托投資股份有限公司所有，以清償深圳市深華物業公司及深圳市深華工貿總公司所欠全部債務。1996年6月，深圳市深華工貿總公司變更為深圳市深華集團公司，深圳市深華物業公司系深圳市深華集團公司的下屬子公司。原告于1997年6月26日與深圳市深華集團公司簽訂房地產買賣合同購買集華大廈華飛閣20B時，第三人陜西省國際信托投資股份有限公司與第三人深圳市深華集團公司尚未到被告處辦理有關房屋的產權轉移登記手續，該物業的產權仍在第三人深圳市深華集團公司的名下。

　　《深圳經濟特區房地產登記條例》第三十條規定：申請建筑物、附著物所有權初始登記，應提交下列文件：…（七）登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

　　深圳市機構編制委員會的深編[1993]133號《關于市規劃國土局系統機構編制問題的批復》第12條規定：（市規劃國土局）主管全市的測繪和地籍工作……。第18條規定：（市規劃國土局）主管全市規劃、土地、測繪、地籍、地名及房地產檔案和信息工作。

　　本院認為，被告系深圳市人民政府主管全市城市規劃、國土和房地產權及其市場管理的職能機構，根據深圳市機構編制委員會深編[1993]133號文件的規定，測繪工作系被告的基本職能之一。

　　本案雙方爭議的主要焦點問題是原告的起訴是否超過訴訟時效；被告是否應對海濱廣場集華大廈華飛閣20B的房屋面積進行實地測量，即被告該不該作為的問題。

　　至于原告起訴是否超過訴訟時效問題。因為原告僅知道被告向原告頒發的深房地字3000025070號《房地產證》上所登記的房屋面積。到目前為止，原告尚不知道該房的實際面積，原告質疑其所購買的房屋的實際面積，申請被告進行實地測繪并沒有過訴訟時效。根據《深圳經濟特區房地產登記條例》第三十條第（七）項的規定，房地產初始登記時必須提交登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。從被告向本院提交的證據材料來看，被告給集華大廈辦理初始登記時，僅僅有深圳市地籍測繪大隊根據發展商于1993年就集華大廈報建時所作的測繪數據，沒有該大廈竣工時的測繪查丈報告，即被告在辦理集華大廈初始登記時并沒有委托測繪機構對該大廈進行竣工實地測繪。而測繪是被告的基本職能之一，未對集華大廈進行實地測繪，實際上就構成了行政不作為，被告理應作為。原告請求被告對集華大廈華飛閣20B進行測繪的請求合理，本院予以支持。至于原告請求撤銷被告作出的深規土函字第HQ0300267號的答復的具體行政行為的請求，因該答復僅是被告針對其以前的具體行政行為所作的重述，該答復行為本身并沒有給原告重新設定權利義務，因此被告的該答復行為是個不可訴的具體行政行為，原告不能就此向法院提起行政訴訟，對原告的該項請求應予以駁回。對原告提出判令被告根據實際測量結果撤銷深房地字3000025070號《房地產證》登記的建筑面積事項，并作出重新登記的請求，因為被告尚未進行實地測量，該《房地產證》是否該撤銷應在被告履行實地測繪職責之后的下一步工作。畢竟測繪結果會有三種情況：和原房屋面積一致；大于或小于原房屋面積。因此目前不存在撤銷問題，對原告的該項請求亦予以駁回。

　　綜上所述，被告應對原告所購買的集華大廈華飛閣20B的房屋面積進行實地測繪。對原告的其他訴訟請求應予以駁回。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（三）項及《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項的規定，判決如下：

　　一、被告深圳市規劃與國土資源局應在本判決發生法律效力后1個月內對原告所購買的位于深圳市金田南路海濱廣場集華大廈華飛閣20B的房屋面積進行實地測繪；

　　二、駁回原告的其他訴訟請求。

　　本案案件受理費100元，由被告負擔（原告已交納，被告應徑付給原告）。

　　如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院，并應在遞交上訴狀之日起七日內向該法院預交上訴案件受理費（金額與本判決確定的一審案件受理費金額相同）。逾期不預交的，按自動撤回上訴處理。

　　審 判 長 黃劭輝

　　審 判 員 孫遠軍

　　審 判 員 陳萍萍

　　二○○三年七月二十五日

　　書 記 員 劉 虹