省二建訴市房產局判決書

　?。?004）九中行初字第04號

　　原告：江西省第二建筑工程公司。

　　法定代表人：劉守國，公司經理。

　　委托代理人：張福衛，公司職工。

　　委托代理人：羅建春，江西京九律師事務所律師。

　　被告：九江市房產管理局。

　　法定代表人：徐美龍，局長。

　　委托代理人：羅嗣弘，江西際民律師事務所律師。

　　委托代理人：蔡潯海，九江市房屋產權交易處副主任。

　　第三人：九江江山環保設備工程有限公司。

　　法定代表人：趙國強，公司董事長。

　　原告江西省第二建筑工程公司不服九江市房產管理局房屋行政登記，向本院提起訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原告江西省第二建筑工程公司的委托代理人張福衛、羅建春，被告九江市房產管理局的委托代理人羅嗣弘、蔡潯海，第三人九江江山環保設備有限公司法定代表人趙國強等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告江西省第二建筑工程公司訴稱：原告因與第三人建設工程施工合同工程款糾紛一案，經九江市中級人民法院（2003）九中民一字第24號民事判決書判決第三人償付原告工程款5 100 530.29元，在執行過程中，九江市農村郊區聯社以抵押借款合同糾紛為由將第三人訴訟并提出享有抵押優先權。原告申請執行的案件無法執行，使原告蒙受巨大經濟損失。原告經調查得知，被告于1999年12月1日已向第三人頒發了九房權證開字第000259號房屋權屬證書。第三人取得該房屋權屬證書后，即于12月31日與九江市農村郊區聯社簽訂抵押借款協議。原告到被告處查詢發現第三人所取得的房屋權屬證書系由第三人通過非法手段取得有關部門竣工驗收意見和工程質量認定表后作出的虛假不實的申報，實際上江山大廈至今仍未竣工，原告為此向九江開發區建筑工程質量監督站進行交涉，其出具了一份更正原驗收合格意見的證明。原告于2004年4月19日持以上證明副本找到被告要求依法注銷該房屋權屬證書。被告表示要查明原登記程序是否合法，但如果要其注銷證書必須是法院要求其注銷。為維護原告合法的經濟利益，依據《行政訴訟法》第十一條第一款第五項的規定提起訴訟，請依法判令被告注銷九房權證開字第000259號房屋權屬證書。本案訴訟費用由被告承擔。

　　被告九江市房產管理局答辯稱：（一）、“江山大廈”位于九江開發區，是開發區管委會的一個引資項目。根據《江西省九江開放開發區管理辦法》第九條的規定，開發區房屋權屬登記由開發區管委會的職能部門對房屋權屬的證明文件進行實質審查后，報送答辯人登記發證?！敖酱髲B”報送的有《國有土地使用證》、建設工程規劃許可證》、《建筑用地規劃許可證》、《建筑施工許可證》、《工程竣工驗收表》、《工程質量認定表》及其他有關證明文件，都經開發區管委會有關部門嚴格審查，答辯人經審核后認為權屬清楚、手續齊備、符合登記發證條件，遂根據《城市房地產管理法》第六十條、《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條之規定作出登記發證的行政行為，手續齊備、程序合法；（二）、原告以九江開發區建筑工程質量監督站出具給九江市中級人民法院的一紙便函式的“證明”，要求答辯人撤銷行政登記不符合行政程序規范。該站1999年11月所作出的驗收合格意見和質量合格的認定，是一項嚴肅的行政法律行為，如有錯誤必須依行政程序撤銷。因此，原告在九江開發區建筑工程質量監督站作出正式的撤銷行為前，要求答辯人撤銷行政登記，無疑是本末倒置；（三）、原告不是江山大廈的開發商，也非所有權人，不是九房權證開字第000259號房產證行政登記行為的行政相對人，其與第三人江山公司之間是工程款糾紛，答辯人作為房產管理部門，對原告的債權顯然不具有法定保護職責，因此原告以《行政訴訟法》第十一條第一款第五項之規定起訴答辯人，與法律規定不符。

　　第三人九江江山環保設備工程有限公司未予答辯。

　　原告江西省第二建筑工程公司提供如下證據材料：（1）、九江江山環保設備工程有限公司1999年11月21日《房地產抵押登記申請書》；（2）、《農村信用社最高額抵押擔保借款合同》；（3）、九江江山環保設備工程有限公司1999年11月26日《房屋所有權登記申請書》；（4）、《工程竣工驗收表》；（5）、九江開發區建筑工程質量監督站1999年11月16日《工程質量認定表》；（6）、九江市房產管理局九房權證開字第000259號《房產證》；（7）九江開發區建筑工程質量監督站2004年4月8日《證明》；（8）江西省第二建筑工程公司2004年4月16日《房屋登記管理行政撤銷申請書》；（9）江山大廈現場照片三張。

　　被告九江市房產管理局提供如下證據材料：（1）、九江江山環保設備工程有限公司1999年11月26日《房屋所有權登記申請書》；（2）、九江市人民政府九開國用（1997）字第001號《國有土地使用證》；（3）、九江開放開發區管理委員會開發局九開規建字（96）014號《建設工程規劃許可證》；（4）、九江開放開發區管理委員會開發局九開地規字（95）003號《建設用地規劃許可證》；（5）、蘭澤煌身份證；（6）、九江江山環保設備工程有限公司《委托書》；（7）、房產初始登記收費票據；（8）、《工程竣工驗收表》；（9）、九江開發區建筑工程質量監督站1999年11月16日《工程質量認定表》；（10）、九江市對外貿易經濟合作局1999年8月16日九外經貿外資字（1999）035號《關于外資企業九江江山實業有限公司變更經營范圍等事項的批復》；（11）、九江開發區管委會開發局建筑管理站1996年9月16日（96）九開施準第013號《建筑施工許可證》；（12）、九江市房產管理局九房權證開字第000259號《房產證》；（13）、九江開放開發區管理委員會開發局《房屋他項權證》；（14）、《中華人民共和國城市房地產管理法》；（15）、《城市房屋權屬登記管理辦法》；（16）、《建筑工程質量管理條例》；（17）、《江西省九江開放開發區管理辦法》。

　　第三人九江江山環保設備工程有限公司提供如下證據材料：（1）、九江江山環保設備工程有限公司1999年10月28日《關于要求辦理房屋產權證的報告》；（2）、《工程竣工驗收表》。

　　上述證據經庭審質證，合議庭評議認為：

　　原告提供的（1）、（2）號證據系九江江山環保設備工程有限公司辦理抵押貸款手續的文書，該證據形式合法，其內容可以證明九江江山環保設備工程有限公司以“江山大廈”主樓權利辦理抵押貸款的事實，與本案具有關聯，予以采納。（3）號證據系江山環保公司辦理房屋權屬登記的申請文書，該證據形式合法，其內容可證明九江江山環保設備工程有限公司申請辦理“江山大廈”房屋權屬登記的事實，與本案具有關聯，予以采納。（4）、（5）號證據系相關主管行政機關出具的工程竣工驗收和質量認定文書，該證據形式合法，其內容可以證明有關機關辦理虛假工程驗收的事實，與本案具有關聯，予以采納。（6）號證據系房產主管行政機關頒發的產權證書，該證據形式合法，其內容可以證明房產主管行政機關對“江山大廈”進行登記并發證的事實，與本案具有關聯，予以采納。（7）號證據系相關主管行政機關出具的證明文書，該證據形式合法，其內容可以證明某機關對“江山大廈”工程驗收不實的事實，與本案具有關聯，予以采納。（8）號證據系江西省第二建筑工程公司撤銷房屋登記的申請文書。該證據形式合法，其內容可以證明江西省第二建筑工程公司提出撤銷房屋登記申請的事實，與本案具有關聯，予以采納。（9）號證據系“江山大廈”現場照片，該證據形式合法，其內容可以證明“江山大廈”工程現狀，與本案具有關聯，予以采納。

　　被告提供的（1）號證據系九江江山環保設備工程有限公司辦理房屋權屬登記的申請文書，與原告舉證（3）相同，予以采納。（2）號證據系九江市人民政府核發的《國有土地使用證》，該證據形式合法，其內容可證明九江江山環保設備工程有限公司取得國有土地使用權的事實，與本案具有關聯，予以采納。（3）號證據系相關主管行政機關核發的《建設工程規劃許可證》，該證據形式合法，其內容可以證明九江江山環保設備工程有限公司辦理建設工程規劃并獲許可的事實，與本案具有關聯，予以采納。（4）、號證據系相關行政主管機關核發的《建設用地規劃許可證》，該證據形式合法，其內容可證明九江江山環保設備工程有限公司辦理建設用地規劃并獲許可的事實，與本案具有關聯，予以采納；（5）、（6）號證據系九江江山環保設備工程有限公司辦理房屋所有權證的委托書及受委托人身份證件，該證據形式合法，其內容可以證明九江江山環保設備工程有限公司委托辦理房屋權屬登記及受委托人身份的事實，與本案具有關聯，予以采納。（7）號證據系九江市房產管理局開具的“房產初始登記收費收據”，該證據形式合法，其內容可以證明房產主管行政機關給予辦理“江山大廈”房屋所有權初始登記的事實，與本案具有關聯，予以采納。（8）、（9）號證據系相關主管行政機關出具的工程竣工驗收和質量認定文書，分別與原告舉證（4）、（5）相同，予以采納。（10）號證據系相關主管行政機關出具的同意九江江山環保設備工程有限公司變更經營范圍的批復，與本案沒有關聯，不予采納。（11）號證據系相關主管行政機關核發的《建筑施工許可證》，該證據形式合法，其內容可證明“江山大廈”工程獲準施工的事實，與本案具有關聯，予以采納。（12）號證據系房產主管行政機關核發的產權證書，與原告舉證（6）相同，予以采納。（13）號證據系相關主管行政機關核發的《房屋他項權證書》，該證據形式合法，其內容可證明“江山大廈”被抵押貸款后設定房屋他項權利登記的事實，與本案具有關聯，予以采納。（14）、（15）、（16）、（17）號證據系有關法律、法規及行政規范性文件，應遵照執行。

　　第三人提供的（1）號證據系九江江山環保設備工程有限公司申辦房屋產權的報告，該證據形式合法，其內容可證明九江江山環保設備工程有限公司為辦理抵押貸款，要求先行辦理產權證的事實，與本案具有關聯，予以采納。（2）號證據系相關主管行政機關出具的工程竣工驗收文書，與原告舉證（4）、被告舉證（8）相同，予以采納。

　　綜合相關證據，可以證明如下事實：“江山大廈”系由九江江山環保設備工程有限公司投資興建的綜合商住樓，其建設規模：主樓建筑面積11，342.32平方米，裙樓建筑面積6，634平方米。建設地點位于九江市九江大道31號，綜合用地7，257.93平方米。1999年10月，九江江山環保設備工程有限公司以“因公司大樓尚未辦理產權證，不能辦理抵押貸款”為由，向九江開發區管委會書面報告，要求“給予大力支持，先行辦理產權證”。11月，開發區規劃、土管、建管、質監、消防等部門對“江山大廈”進行了驗收，其質量等級經開發區建筑工程質量監督站核定為“合格”工程。11月26日，九江江山環保設備工程有限公司委托經辦人蘭澤煌為委托單位辦理房屋所有權登記申請，申請繳驗憑證有：建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、工程質量認定表、工程竣工驗收表及建筑施工許可證。1999年12月，九江市房產管理局辦理“江山大廈”房屋所有權初始登記并核發了九房權證開字第000259號《房屋所有權證》。2000年1月1日，九江江山環保設備工程有限公司以九房權證開字第000259號《房屋所有權證》登記的主樓房屋權利辦理抵押貸款800萬元。

　　另查明，“江山大廈”工程由江西省第二建筑工程公司承建。1996年9月經九江開發區開發局建筑管理處批準，江西省第二建筑工程公司被準予“江山大廈”主體工程施工。1998年初，因拖欠工程款糾紛，“江山大廈”工程停工。其工程進度為“主樓主體完工，外墻部分粉刷，陽臺及水電工程未完工，裙樓完成框架”。

　　本院認為，“房屋權屬登記是房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”。依據《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定，新建房屋應當在竣工后申請房屋所有權初始登記。經查明，“江山大廈”沒有竣工，不具備辦理房屋所有權初始登記的法定條件。被告九江市房產管理局受理“江山大廈”房屋所有權登記申請后，未認真履行審查職責，為尚未竣工的“江山大廈”辦理房屋所有權初始登記并發給《房屋所有權證》，其登記發證行為依法不能成立。房屋所有權登記發證，系由房地產行政主管部門依職權獨立作出的具體行政行為，本案原告在已證明“江山大廈”的登記發證存在申報不實的情況下，向被告提出注銷申請符合行政程序規范，而被告以“先行撤銷竣工驗收文書”為由不予受理原告的注銷申請系屬不履行法定職責。九江江山環保設備工程有限公司獲“江山大廈”《房屋所有權證》后以該房屋權利辦理抵押貸款，致使江西省第二建筑工程公司獲取工程款的合法權益不得實現，與被告違法發證行為具有法律上的利害關系，江西省第二建筑工程公司具備行政訴訟原告主體資格。原告江西省第二建筑工程公司要求判令被告注銷九房權證開字第000259號《房屋所有權證》的訴訟請求依法成立，應予支持。被告九江市房產管理局提出的其發證行政行為手續齊備、程序合法的抗辯理由因與客觀事實不符，依法不能成立，不予支持。經本院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第三項及最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第三項之規定，判決如下：

　　一、被告九江市房產管理局對“江山大廈”房屋所有權初始登記及核發九房權證開字第000259號《房屋所有權證》的行政行為無效；

　　二、限被告九江市房產管理局在本判決生效之日起十五日內注銷九房權證開字第000259號《房屋所有權證》。

　　本案訴訟費77260元由被告九江市房產管理局承擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江西省高級人民法院。

　　審 判 長 趙 鐵 水

　　審 判 員 葉 常 青

　　審 判 員 陳 紅

　　二 0 0 四 年 七 月 九 日

　　書 記 員 陳 慧 君