廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）佛中法民五終字第1199號

　　上訴人（原審被告）：佛山市環市房地產開發總公司，住所佛山市禪城區朝安路環市鎮政府大院內。

　　法定代表人：陳偉旋，該公司總經理。

　　委托代理人：李蕾、鐘堅，均為廣東通法律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：廣東省佛山粵佳股份有限公司，住所佛山市禪城區普君北路18號。

　　法定代表人：霍鑲，該公司董事長。

　　委托代理人：陳天新，廣東京兆律師事務所律師。

　　委托代理人：霍麗珍，廣東京兆律師事務所律師助理。

　　上訴人佛山市環市房地產開發總公司因與被上訴人廣東省佛山市粵佳股份有限公司房屋拆遷合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區人民法院（2003）佛禪法民一初字第416號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決認定：1998年11月1日，原、被告雙方簽訂了兩份《佛山市拆遷房屋產權補償合同書》，合同約定被告拆遷原告座落在佛山市紀崗街100號內十六幢（即紀崗街102號）房產面積32.42平方米、紀崗街104號房產面積394.34平方米，而被告在普君北路樂仁里區A座新建大樓1—3層中，補償首層鋪面76平方米和二、三層建筑面積350.76平方米房屋給原告，作為拆除原告房產的補償，并于2002年12月30日前移交給原告。合同并約定，如被告不能按期移交新建房屋給原告，則被告應按每月每平方米15元計算賠償給原告。合同簽訂后原告將上述房屋交由被告拆除，但被告拆除原告的房屋后，至今還沒有在拆除原告房屋土地的地面上建房，因此也無法將合同約定的普君北路樂仁里區A座新建大樓1—3層的首層鋪成76平方米，二、三層建筑面積350.76平方米房屋交給原告。原告因此致訟。

　　原審判決認為：本案為房屋拆遷補償合同糾紛。雙方當事人所簽訂的兩份《佛山市拆遷房屋產權補償合同書》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，受法律保護。本案中按照合同的約定，被告在拆除了原告的房屋后，應當在約定的期限內新建樓房，并補償相應面積的房屋給原告，但被告沒有履行相應的義務，已構成違約，依法應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任。由于直至庭審時，被告仍無法明確其可以對合同繼續履行或者采取補救措施，故被告應當賠償原告的經濟損失，而該經濟損失相當于被拆遷房屋同地段同等房屋的價值，也就是評估報告所反映出來的價值。故對原告的第一項訴訟請求本院予以支持。對于被告提出的應按每月每平方米15元進行賠償的辯解，本院認為，雙方在合同中約定的“如被告不能按期移交新建房屋給原告，則被告應按每月每平方米15元計算賠償給原告”應理解為遲延交付房屋的違約金，該違約金與基于被告完全不能履行交房義務而產生的賠償金是兩個完全不同的概念。換言之，原告將舊房屋交付給被告拆遷，換取的是被告的新建房屋，原告對該新建房屋擁有所有權，在被告完全不能履行交房義務的情況下，被告應當賠償相當于新建房屋價值的賠償金；如果被告履行了交房義務但卻遲延交付，則應當按照合同的約定支付遲延交付房屋的違約金。因此，本院對被告的該辯解不予采納。至于被告提出的關于評估報告的異議，本院認為，評估報告本身的來源合法，被告針對評估報告所提出的異議屬于其對房屋價值的不同觀點，并不足以推翻評估報告的證明效力，因此本院對被告的相關抗辯不予采納。關于第二個爭議焦點，本院認為，雙方約定的“如被告不能按期移交新建房屋給原告，則被告應按每月每平方米15元計算賠償給原告”系遲延交付房屋的違約金，并非完全不能交付的違約金，在被告已承擔完全不能交付房屋的賠償責任的情況下，原告再要求被告承擔遲延交付的違約金或者賠償金沒有事實和法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《房屋拆遷管理條例》第五條、第二十條的規定，判決如下：一、被告佛山市環市房地產開發總公司于本判決生效之日起十五日內向原告廣東省佛山粵佳股份有限公司支付賠償金2145500元。二、駁回原告的其它訴訟請求。本案受理費20940元、財產保全費11411元由原告承擔390元，被告承擔32001元。

　　宣判后，上訴人佛山市環市房地產開發總公司不服，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定上訴人“完全不能履行交房義務”缺乏事實和法律依據。一審法院認為，由于上訴人直至庭審時，仍無法明確其可以對合同繼續履行或者采取補救措施，故上訴人應當賠償被上訴人的經濟損失。上訴人認為同審法院的上述認定純屬主觀推測，缺乏事實和法律依據，上訴人在庭審過程中已向一審法院多次提及，上訴人在與被上訴人簽訂了《佛山市拆遷房屋產權補償合同書》之后，由于政府建地鐵等原因，致使上訴人未能按期交付新建房屋給被上訴人。但這并不表示上訴人“完全不履行交房義務”，因為上訴人無法按期交付新建房屋給被上訴人的原因在于政府準備在新建房屋的地址上興建地鐵，致使房屋無法按期興建。對于這一情況，政府表示想辦法處理，但由于目前政府尚未向上訴人正式通知解決辦法，所以致使上訴人無法按期交付房屋，而不是無法履行義務，一審法院不考慮政府行為因素，只將上訴人目前無房屋交付給被上訴人這一情況作為最疑義結果，推論上訴人無法履行交房義務，這是錯誤的認定。一審法院也正因此導致了錯誤的法律適用，從而致使判決錯誤。二、上訴人認為《評估報告》不能作為定案依據。一審法院基于上訴人 “無法履行交房義務”的前提，從而委托評估機構對并不存在的房屋進行評估，并以評估結果作為定案依據，上訴人認為這一錯誤認定導致了錯誤的結果。上訴人自始至終對《評估報告》存有異議：一是《合同法》第114條有明確規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定一方違約產生的損失賠償的計算方法”，而本案中上訴人與被上訴人也已在《合同書》中明確約定“按每月每平方米15元計算違約金”，為何一審法院卻置雙方的約定于不顧，一味認定應按“因違約產生的損失賠償額”計算違約金，從而要求對并不存在的房屋進行評估？二是該份《評估報告》明確指出該評估以“假設”為前提，既然是“假設”的，那評估的基礎是不客觀的，既然不是客觀得到的結果，又怎么能作為定案和判案的依據呢？所以由此也可以看出，一審法院的判決并不是以客觀的事實和結果為依據的，而是靠其主觀臆測加上推斷得出的，這樣的判決，能夠算得上是正確的判決嗎？因此，基于以上兩點理由，上訴人請求二審法院：1、撤銷一審判決，改判上訴人按每月每平方米15元向被上訴人支付不能按期交付房屋的違約金。2、一、二審訴訟費由上訴人、被上訴人雙方合理承擔。

　　被上訴人廣東省佛山粵佳股份有限公司答辯稱：一、一審法院認定上訴人“完全不能履行交房義務”有事實和法律依據，一審判決完全正確，請求二審法院予以維持。1998年11月1日被上訴人與上訴人雙方簽訂了兩份《佛山市拆遷房屋產權補償合同書》，合同約定上訴人拆遷被上訴人座落在佛山市100號內十六幢（即紀崗街102號）房產面積32.42平方米，紀崗街104號房產面積394.34平方米，上訴人在普君北路樂仁里區A座新建大樓1—3層中，補償首層鋪面76平方米和二、三層建筑面積350.76平方米房屋給被上訴人。合同簽訂后被上訴人將上述房屋交由上訴人拆除，但上訴人拆除被上訴人的房屋后至今還沒有在拆除被上訴人房屋土地的地面上建房。時至今日也無法將合同約定的普君北路樂仁里區A座新建大樓1—3層的首層鋪面76平方米，二、三層建筑面積 350.76平方米房屋交給被上訴人，這是不爭的事實。一審開庭時，上訴人借用政府的名義來干擾法院辦案，但沒有提供只字片紙政府方面的通知或文件來證明自己不能按時交房是政府準備在新建房屋的地址上興建地鐵或是屬政府城市規劃調整，而造成不能按時交房的，只是紅唇白齒空口說無法按期交付新建房屋的原因在于政府準備在新建房屋的地址上興建地鐵，想以此來推脫自己完全不能履行交房義務的法律責任，因此，法院認定上訴人拆除被上訴人的房屋后，應當在約定的期限內新建樓房，并補償相應面積的房屋給被上訴人，但上訴人沒有履行相應的義務，已構成違約，依法應當承擔賠償被上訴人經濟損失，是完全正確的。為此，請求二審法院維持一審判決。二、《評估報告》程序合法，結論客觀公正，應作為上訴人不履行合同違約責任的賠償依據?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規定： “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失的違約責任?！北景干显V人不履行合同義務既是鐵打的事實，時至今日仍無法明確其可以對合同繼續履行或者采取補救措施，故毫無疑問上訴人應當承擔賠償損失的違約責任。根據合同法的理論，賠償損失是指違約方因不履行合同或者不完全履行合同義務給對方造成損失時，依法或者根據合同約定應賠償對方當事人所受損失的行為。本案合同沒有約定損失的賠償額，那么應當以《合同法》第一百一十三條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！备鶕藯l規定，上訴人應以其不能履行合同完全賠償原則進行賠償，至于賠償額多少，根據法院委托資產評估機構的資產評估報告作為依據是天公地道的事，不可非議。該評估報告客觀真實，程序合法，因此，上訴人這一上訴理由不能成立，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。

　　二審期間，上訴人、被上訴人均未提交新的證據。

　　經審查，對原審判決查明的事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人、被上訴人之間簽訂的二份《佛山市拆遷房屋產權補償合同書》是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律或行政法規的強制性規定，是合法有效的。本案中，按合同約定，上訴人拆遷被上訴人座落在佛山市紀崗街100號內十六幢（即紀崗街102號），房產面積32.42平方米、紀崗街104號房產面積394.34平方米，而上訴人在普君北路樂仁里區A座新建大樓1—3層中，補償首層鋪面76平方米和二、三層建筑面積350.76平方米房屋給被上訴人，作為拆除被上訴人房產的補償，并于2002年12月30日前移交給被上訴人。合同簽訂后，被上訴人按約履行了合同義務，而按合同約定，上訴人本應于 2002年12月30日前交付給被上訴人的房屋卻至今無法交付給被上訴人，因此可以認定為上訴人不能履行交房義務，故上訴人提出一審法院認定上訴人“完全不能履行交房義務”缺乏事實和法律依據的主張不成立，本院不予支持。雙方在合同約定的“如上訴人不能按期移交新建房屋給被上訴人，則上訴人應按每月每平方米15元計算賠償給被上訴人”應理解為遲延交付房屋的違約金，而不是完全不能履行交付的違約金?！对u估報告》的來源合法，且上訴人沒有提交證據推翻《評估報告》的證明效力，故上訴人提出《評估報告》不能作為定案依據，違約金應按雙方約定的每月每平方米15元計算的主張，理據不足，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費20940元，由上訴人佛山市環市房地產開發總公司承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 吳 逸

　　代理審判員 劉 海

　　代理審判員 羅凱原

　　二00四年十月 日

　　書 記 員 吳亞平