廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第654號

　　上訴人（原審原告）易亨，男，1928年1月1日出生，漢族，住順德區大良紫微前街1巷5號。

　　委托代理人白詠春，廣東順暉律師事務所律師。

　　委托代理人易觶男，1938年3月6日出生，漢族，住順德區大良高坎上街60號，系易亨的弟弟。

　　上訴人（原審被告）李綺平，女，1923年10月20日出生，漢族，住順德區大良高坎上街20號。

　　委托代理人李新良、蔣靖怡，廣東天倫律師事務所律師。

　　上訴人易亨、李綺平因財產損害賠償糾紛一案，不服廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第02415號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年 3月7日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年4月11日詢問了上訴人易亨的委托代理人白詠春、易齪蛻纖呷死鉉財降奈托代理人李新良、蔣靖怡。本案現己審理終結。

　　原審判決認定：原告因賠償獲得順德區大良南三四區（升平居委會）高坎上街20號（60號）的產權。在原告取得該房產權前，被告因當時街區安排居住于該房。1982年11月，原告與被告的丈夫何華達成將訴爭房屋售于何華的協議，原告于1983年農歷二月對外發出售房聲明，要求第三人如對銷售訴爭房屋有爭議，請于一個月內提出。后原告與被告的丈夫何華因房屋價款未達成一致意見，以至房屋買賣未能履行，被告按每月租金2元向原告繳納租金至1984年。因被告未繳納租金，原告要求被告搬出所居住的房屋，因雙方經協商未果，原告遂于2002年8月向本院起訴。

　　原審判決認為：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。原告依法取得訴爭房屋的產權，原告依法可行使對該房屋的買賣、出租的權利。原告與被告的丈夫何華雖曾于1982年、1983年對訴爭房屋有進行交易的意思表示，但雙方因房屋價款未達成一致而房屋交易未能最終履行。被告雖因街區安排居住于訴爭房屋，但在房屋買賣交易未能履行后，只向原告交納租金至1984年，原告為此向本院起訴，請求判令被告遷出，返還居屋給原告的訴請，合法有理，本院予以支持。被告辯稱已于原告達成房屋買賣協議，但當時未辦理過戶手續，雙方所簽訂的合同是有效的抗辯主張，因從被告所提交證據材料可證實原告與被告丈夫雖有房屋買賣的意思表示，但事后被告又向原告繼續交納租金，可認定原、被告之間的房屋買賣合同未成立，故對被告的抗辯理由，本院不予采納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第七十一條第一款，《中華人民共和國民法通則》第五條、第七十一條、第七十二條的規定，判決：被告李綺平應于本判決發生法律效力之日起30日內搬出順德市大良南三四區（升平居委會）高坎上街20號（60號）（該房所有權證號：粵房字第0202095號），將該房交還給原告易亨。本案受理費100元由被告負擔。

　　宣判后，易亨不服，向本院提起上訴認為：本人原有一間座落順德區大良紫薇前街六號的房屋，由于1958年政府要建豬場，征用我該房屋，1961年將大良高坎上街20號房屋作為賠償。當時何放堅在此屋居住沒有遷出，我仍按政府牌價收租。后何放堅愿意購買，但因價格問題達不成協議而放棄，繼續收取2元／月租金至1984年，之后沒有再交納租金。在繼續租用期間，對方沒有征得我方同意私自在我屋旁另建一屋，借用我屋的墻架梁和開窗，并且屋頂也遮蓋了我屋屋頂。請求被上訴人按照一審判決依時遷出，將房屋完好地交還給我方，并拆除借用我屋架設的屋梁和遮蓋我屋的瓦面。1985年至1990年每月租金按50元計算，共3600元，1991年至1995年每月租金按100元計算，共6000元，1996年至2002年每月租金按150元計算，共12600元。總計 22200元應予補交。另外，我由于沒有房屋居住，共搬了6次屋，幾年來兒子無法結婚，迫使我到處借錢維修爛屋居住，精神上蒙受很大損失，要求賠償精神損失費30000元。

　　李綺平答辯認為：李綺平在一審提供的證據只是要證明其在1981年房屋買賣協議達成之前一直有交納租金。易亨在上訴中提出的請求屬于二審增加的訴訟請求，依照法律規定，應另案起訴。

　　原審被告李綺平也不服原判，向本院上訴認為：一、被上訴人取得本案訴爭房屋所有權的來源違反有關法律法規規定，其不是合法的所有權人，（一）被上訴人持有房產證并不等于就是訴爭房屋的合法所有權人。 1、本案訴爭房屋原是一古廟，不是普通房屋建筑，政府把該房屋賠償給原告，違反國家對古廟的所有權管理的相關政策規定。2、被上訴人盡管辦理了房產證，但是沒有辦理相關的土地使用權登記，其房產證權利是有瑕疵的。（二）上訴人居住在前，街區未經通知上訴人并安排上訴人居住地方，就將上訴人居住的房屋賠償給被上訴人，已損害了上訴人的合法權利。1、在被上訴人取得訴爭房屋產權之前，上訴人已經在該房屋居住，并進行管理和修繕。2、即使街區把該房屋產權轉移給被上訴人，也損害了上訴人的優先購買權。3、街區無權決定把該房屋產權賠償給被上訴人。（三）被上訴人取得產權之前，上訴人使用時對該房屋進行了修繕、重建，現在的房屋已經不是原來街區賠償給易亨的房屋。綜上所述，被上訴人雖有該房屋的產權證，但其產權來源不合法并損害了上訴人的利益，所以，被上訴人不是訴爭房屋的合法所有權人。二、即使被上訴人是合法所有權人，該房屋亦已賣給了上訴人。（一）上訴人與被上訴人就該房屋買賣已經達成協議。1、上訴人與被上訴人已就該訴爭房屋達成買賣協議。2、在被上訴人對外發出賣屋聲明之前，雙方已經就該房屋買賣的一切事項達成一致并申請辦理過戶手續。（二）房屋已經實際交付，買賣行為成立并生效。（三）被上訴人單方違約反悔，致使房屋產權一直未過戶。三、—審判決認定的事實沒有充分的證據，并且沒有考慮被告的實際情況，于理不合。（一）一審認定被上訴人取消買賣行為，沒有證據。（二）被上訴人取得該古廟產權沒有依據。（三）上訴人居住于訴爭房屋的原因是無房可供居住。請求：1、依法撤銷一審判決，駁回被上訴人的訴訟請求；2、由原告承擔本案一、二審訴訟費用。

　　易亨答辯認為：訴爭房屋屬于易亨所有，房產證可以證實。如果李綺平認為房產證發放有誤侵犯其權利，應當向房管局提出異議或提起行政訴訟，不應在本案的民事訴訟中處理。

　　上訴人、被上訴人在二審期間沒有提交新證據。

　　經審查，上訴人易亨對原審確認的事實無異議，上訴人李綺平對原審認定“原告因賠償獲得順德區大良南三四區（升平居委會）高坎上街20號（60號）的產權。”、“后原告與被告的丈夫何華因房屋價款未達成一致意見，以至房屋買賣未能履行，被告按每月租金2元向原告繳納租金至1984年。”有異議，其余事實無異議。對雙方無異議的部分事實，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人二審提出的關于要求李綺平拆除借用其房屋架設的屋梁和遮蓋其房屋的瓦面、補交租金22200元、賠償精神損失費30000元的請求，屬于二審程序中增加的訴訟請求，根據最高人民法院《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第184條的規定，本院不予審查，當事人可以就此另行起訴。

　　訴爭房屋雖然原本是古廟，但李綺平也承認經過其修繕和重建，現在的房屋已經不是原來街區賠償給易亨的房屋，即已經不是古廟，而且易亨就訴爭房屋已經領取了房產證，人民政府發放的房產證是具有公信力的房屋權屬證明，故本院予以采信。由此可以認定，易亨是訴爭房屋的所有權人。李綺平對訴爭房屋房產證的發放有異議應當向政府有關職能部門提出。至于訴爭房屋是否領取了土地使用權證，與本案沒有直接聯系，不能以此否定易亨對訴爭房屋的所有權。雖然雙方曾就房屋買賣進行過協商，但沒有證據證明雙方就合同主要條款之一的價款達成一致意見，因此協議未成立。即使協議成立，李綺平也未曾支付過房款，雙方也未辦理過戶手續，而且李綺平仍繼續繳納租金，故協議并沒有實際履行，訴爭房屋的所有權并未發生轉移，雙方仍保持房屋租賃關系。李綺平在居住訴爭房屋時對房屋進行過管理和修繕，并在旁加建了房屋，但這些行為均未征得出租人的同意，不符合《中華人民共和國合同法》第二百二十三條第一款的規定，更不能以此為由主張訴爭房屋的所有權。易亨在取得房屋所有權時，雖然李綺平已經租住此屋，但李綺平得知房屋產權轉移后沒有主張優先購買權，并轉向易亨交納租金，說明李綺平已經放棄了優先購買權。因此，街區把房屋產權轉移給易亨沒有損害李綺平的權利。綜上，李綺平的上訴沒有事實和法律依據，本院不予支持。

　　據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審受理費200元，由上訴人易亨、李綺平各負擔100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 黃 學 軍

　　代理審判員 羅 睿

　　代理審判員 奉 慕 明

　　二○○三年六月六日

　　書 記 員 王 志 恒