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[2007]沈民（2）房終字第58號

上訴人（原審原告）：閆保家，男，1967年1月12日出生，滿族，系個體業主，住址：沈陽市新城子區虎石臺鎮占屯村。
委托代理人：韓振毅，系遼寧法信律師事務所律師。

委托代理人：夏淑英，女，1969年5月12日出生，滿族，無職業，住址：鳳城市弟兄山鎮教家村9組。

被上訴人（原審被告）：孫曉楠，男，1981年12月2日出生，漢族，系遼寧省校企合作工作委員會職員，住址：沈陽市大東區小什字街濱泉巷。

上訴人閆保家因與被上訴人孫曉楠房屋租賃協議糾紛一案，不服沈陽市新城子區人民法院[2006]新城民虎房初字第79號民事判決，向本院提起上訴。本院于2006年12月21日受理此案后，依法組成合議庭，由審判員張卓琦擔任審判長，代理審判員孝劍波主審、審判員焦巖參加評議，于2007年1月16日公開開庭進行審理，上訴人委托代理人韓振毅、夏淑英，被上訴人孫曉楠到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。

原審法院查明： 2005年4月1日閆保家、孫曉楠簽訂租房協議一份，孫曉楠將位于虎石臺開發區沈湖街21號院內南側平房一處（建筑面積60平方米）租給閆保家使用，自2005年6月1日起，租用期限為三年，租金為每年5000元。協議達成后，閆保家交付孫曉楠2005年6月1日至2006年5月30日的租金5000元。閆保家對該房屋進行裝修后開始營業，經營約6個月停業。

閆保家于2006年6月8日訴至原審法院，主張因孫曉楠存在違約行為致使其無法經營，要求與孫曉楠解除租賃合同，由孫曉楠返還其租金及賠償經濟損失合計55,102元。

在原審法院審理中，因203國道新城子整體改造需要，閆保家租用的房屋被拆遷，在此次拆遷中未對裝修損失及營業損失予以補償。孫曉楠主張要求閆保家給付2個月的租金800元，但在原審法院指定期限內未交納訴訟費用。

原審法院認為： 閆保家、孫曉楠簽訂的租房協議有效，閆保家所提供的證據不能證明孫曉楠存在違約行為，閆保家要求孫曉楠返還租金2500元這一訴訟請求，不予支持。由于該房因203國道新城子段整體改造需要，已被拆遷，閆保家、孫曉楠簽訂的租房協議無法繼續履行應予終止。由于此次拆遷根據政府及相關部門規定未對房屋裝修及經營損失予以賠償，閆保家要求孫曉楠賠償裝修損失及經營損失這一訴訟請求并非孫曉楠過錯，因此不予支持。對于孫曉楠主張要求閆保家給付2個月租金800元這一主張，因孫曉楠未在原審法院指定期限內未交納訴訟費用，其該請求按撤訴處理。原審法院依據《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第九十一條之規定，判決：一、終止原、被告簽訂的租房協議；二、駁回原、被告其他訴訟請求。案件受理費2165元，由原告承擔。

宣判后，閆保家不服，提出上訴稱：1、被上訴人在房屋租期內將上訴人所租房屋整體轉租他人系違約行為。2006年1月17日，被上訴人通知上訴人該院包括上訴人租用的平房在內已經賣給他人，2月2日被上訴人拆走了暖氣片。3月20日，上訴人找被上訴人協商租房事宜，被上訴人組織人將我方員工黃麗打傷。以上事實一審判決未予認定是錯誤的。2、本案爭議事實與203國道整體改造無關。被上訴人通知上訴人遷出、拆除暖氣片時203國道并未整體改造。上訴人曾于2006年4月3日提出訴訟，6月7日再次起訴，在此期間，203國道仍然沒有整體改造。上訴人基于被上訴人違約而提出訴訟，要求被上訴人賠償，此事實與203國道改造無關，一審判決認定事實不清。請求二審法院依法撤銷一審判決并判令被上訴人賠償損失。

孫曉楠辯稱：同意一審判決。上訴人說我將房子整體賣出或出租的事實不存在，我租給民航服務中心的房子并不包括上訴人承租的平房。我是在征得上訴人的同意后才把上訴人租用平房內的暖氣片拆走的。上訴人說我們的人把黃麗打傷的事實不存在。

本院經審理查明的事實與原審法院查明的事實相一致。

根據上訴人閆保家申請，本院于2007年2月5日到虎石臺派出所調取證據。該派出所報警情況登記表載明的內容為：“報稱（2006年3月）20日15時30分在虎石臺前詹屯黃麗所租房院內，黃麗被一黃姓青年用拳腳將黃麗左眼部打傷，詢問黃麗得知矛盾出自雙方租房協議有爭議”。

本案的爭議焦點是：1、被上訴人孫曉楠在履行房屋租賃協議過程中是否存在違約行為。2、如被上訴人存在違約行為，是否應返還上訴人租金及賠償上訴人經濟損失共計55,102元。

本院認為：1、上訴人閆保家與被上訴人孫曉楠于2005年4月1日簽訂的租房協議為雙方當事人真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，故合法有效，對雙方當事人具有約束力。但由于該房屋在一審訴訟期間于2006年8月已被拆遷，在二審庭審中雙方當事人對此事實均無爭議，該協議所涉及的標的物已滅失，故原審法院判決終止雙方的租房協議并無不當，應予維持。

2、關于閆保家主張孫曉楠在履行該協議過程中存在違約行為，要求孫曉楠返還其租金及賠償經濟損失的問題，本院認為，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果”的規定，閆保家應提供相關證據對孫曉楠在履行該協議過程中存在違約行為的事實予以證明。

首先，關于閆保家提出的孫曉楠在房屋租期內將閆保家所租房屋整體轉租他人的主張，閆保家在二審庭審中提供的證據為2006年9月10日拍攝的兩張照片。本院認為，本案訴爭租賃房屋系位于虎石臺開發區沈虎街21號的院落內的平房，在該院落內尚有一棟樓房，與本案訴爭房屋各自獨立，共用一個院門。從閆保家提供的照片上看，該院落內的樓房由沈陽空乘禮儀服務中心承租使用，但照片本身不能證明本案訴爭平房已被孫曉楠出租給他人，亦不能證明因院內樓房出租給他人而導致上訴人所承租的平房無法使用。并且，雙方當事人均認可訴爭平房已于2006年8月拆遷完畢，故拍攝于2006年9月的照片不能證明本案訴爭房屋的租賃使用情況，本院無法采信。

其次，關于閆保家提出的2006年1月17日孫曉楠通知其該院落包括閆保家租用的平房在內已經賣給他人的主張，上訴人在二審庭審中稱：“是被上訴人電話通知我的，我沒有書面證據”。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十四條：“當事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關證據的，其主張不予支持”之規定，因閆保家沒有提供證據證明，故對其主張本院無法支持。

第三，關于閆保家提出的孫曉楠拆走訴爭房屋所使用的暖氣片的問題。因雙方在租房協議第三條中明確約定：“乙方（閆保家）自行解決負責供暖”，并且上訴人在二審庭審中自認在簽訂合同時訴爭房屋內沒有暖氣片，暖氣片系由被上訴人借給上訴人使用，故孫曉楠拆走暖氣片的行為不構成違約。

第四，關于閆保家提出的因上訴人找被上訴人協商租房事宜，被上訴人組織人將其員工黃麗打傷的問題。因本案系房屋租賃糾紛，該項主張不屬于本案的審理范圍，本院經上訴人申請在虎石臺派出所調取證據，其內容亦不能表明與本案爭議焦點相關聯，故對上訴人提出的該項主張本院不予審理。

第五，關于孫曉楠是否應當返還閆保家部分房屋租金的問題。閆保家已交付的租金5000元所對應的租期自2005年6月1日起至2006年5月30日止。在二審庭審中上訴人稱使用爭議房屋到2006年1月，并稱：“當時雖然有一些東西鎖在里面，但我們進不去了”，“鑰匙在我手，當時我進不去大門，并且找不到被上訴人和他父親”。2006年6月23日，閆保家委托代理人、妻子夏淑英與孫曉楠達成協議（原審卷宗12頁）：“閆保家與孫曉楠房屋租賃合同一案，閆保家已將承租房內的物品搬走，雙方沒有異議，閆保家將鑰匙交給孫曉楠”。因上訴人在已付租金的期間內一直持有訴爭房屋的鑰匙，未與被上訴人進行交接且其物品存放在訴爭房屋內，故上訴人要求被上訴人返還部分租金其理由不能成立。

綜上，上訴人所提供的證據不足以證明被上訴人有違約行為的存在，故對上訴人要求被上訴人返還租金及賠償經濟損失共計55,102元的上訴請求，本院不予支持。綜上所述，原審法院的判決結果并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費2165元，由上訴人閆保家承擔。

本判決為終審判決。

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審 判 長 張 卓 琦

審 判 員 焦 巖

代理審判員 孝 劍 波

二0 0七年三月十日

書 記 員 白 鳳 岐

本案判決所依據的相關法律

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項：原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決。