廣東省佛山市中級人民法院

民 事 判 決 書

　　（2003）佛中法審監(jiān)民再字第12號

　　抗訴機(jī)關(guān)廣東省人民檢察院。

　　原審上訴人（一審原告）梁柏元，男，1970年7月26日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)四基黃地基商住樓2座603號。

　　原審上訴人（一審原告） 陳學(xué)儉，女，1972年3月14日出生，漢族，住順德市容桂鎮(zhèn)四基黃地基商住樓2座603號。

　　上列兩原審上訴人委托代理人歐陽錦添，男，1979年6月5日出生，身份證編號44068117906055476.

　　原審被上訴人（一審被告）順德市金建房地產(chǎn)有限公司。住所地：佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)路心街。

　　法定代表人陳天成，董事長。

　　委托代理人黃祝春，廣東合順律師事務(wù)所律師。

　　原審上訴人梁柏元、陳學(xué)儉與原審被上訴人順德市金建房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱金建房產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，由原廣東省順德市人民法院于2002 年4月16日作出（2002）順法民初字第252號民事判決。梁柏元、陳學(xué)儉不服，向本院提起上訴。本院于2002年7月15日作出（2002）佛中法民一終字第68號民事判決，該判決已發(fā)生法律效力。梁柏元、陳學(xué)儉不服，向抗訴機(jī)關(guān)提出申訴。2003年7月1日，廣東省人民檢察院以粵檢民行抗字（2003）237號民事抗訴書向廣東省高級人民法院提出抗訴。2003年7月22日，廣東省高級人民法院以（2003）粵高法立申字第106號函指令本院審理該案。2003年8月29日，本院作出（2003）佛中法審監(jiān)民再字第12號民事裁定書，裁定對該案進(jìn)行再審，并依法由審判員李少鋒、黃雪鵠、代理審判員李澤同另行組成合議庭于2003年9月20日公開開庭審理了本案。梁柏元、陳學(xué)儉及其委托代理人歐陽錦添、金建房產(chǎn)公司的委托代理人黃祝春到庭參加訴訟；廣東省人民檢察院委托佛山市人民檢察院派員出庭支持抗訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本案經(jīng)再審審理查明：梁柏元、陳學(xué)儉夫妻倆于2001年1月6日向金建房產(chǎn)公司認(rèn)購嘉和苑編號為A4號車庫，并交付了10000元定金。2001年2月9 日，順德市建筑咨詢設(shè)計研究所將嘉和苑的給排水工程圖紙交給金建房產(chǎn)公司。在該給排水工程平面圖紙上，清晰地顯示本案訟爭的A4號車庫的位置注明是化糞池。2001年5月9日，梁柏元、陳學(xué)儉與金建房產(chǎn)公司簽訂一份編號為0068606的《商品房購銷合同》，約定由金建房產(chǎn)公司將位于順德區(qū)容桂鎮(zhèn)路心街嘉和苑編號為A4號的車庫預(yù)售給梁柏元、陳學(xué)儉。合同簽訂后，梁柏元、陳學(xué)儉于2001年5月21日依約付清了車庫房款89967.50元。2001年 11月5日，金建房產(chǎn)公司向梁柏元、陳學(xué)儉發(fā)出交付A4號車庫的通知，梁柏元、陳學(xué)儉在驗收A4號車庫時，發(fā)現(xiàn)在該車庫地面建有三個化糞池口。梁柏元、陳學(xué)儉以金建房產(chǎn)公司在簽訂合同時沒有告知在該車庫內(nèi)有化糞池口的事實，構(gòu)成欺詐為由，要求金建房產(chǎn)公司退還購車庫款或更換其它車庫。金建房產(chǎn)公司以其在簽訂合同時也不知道該車庫內(nèi)建有這三個渠道口，不構(gòu)成欺詐為由，不同意解除合同，雙方由此引起糾紛。2002年2月21日，梁柏元、陳學(xué)儉向一審法院提起訴訟，請求解除與金建房產(chǎn)公司簽訂的編號為0068606的《商品房購銷合同》，判令金建房產(chǎn)公司退還購車庫款89967.50元和利息4901.06元以及其他費(fèi)用100元，并賠償與購車庫房款額89967.50元等同的賠償款，承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

　　另查明，金建房產(chǎn)公司在一審訴訟中，表示愿意支付相當(dāng)于梁柏元、陳學(xué)儉購買車庫款10％的款額作為梁柏元、陳學(xué)儉因不能使用該訟爭車庫的補(bǔ)償，并在一審判決后已自行用水泥砂漿把該訟爭車庫內(nèi)地面的三個化糞池口進(jìn)行了覆蓋。

　　原廣東省順德市人民法院一審審理認(rèn)為：金建房產(chǎn)公司對外預(yù)售商品房，已辦理了商品房預(yù)售許可證等合法手續(xù)，其預(yù)售商品房的行為合法。梁柏元、陳學(xué)儉與金建房產(chǎn)公司簽訂的車庫購銷合同，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，梁柏元、陳學(xué)儉沒有充分的證據(jù)證明金建房產(chǎn)公司存在故意欺騙的行為，故合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行，不得任意解除。梁柏元、陳學(xué)儉以車庫有三個渠道口為由要求解除合同，雖然金建房產(chǎn)公司交付給梁柏元、陳學(xué)儉的標(biāo)的物具有瑕疵，但標(biāo)的物的瑕疵相對于車庫的用途來說是可以采取補(bǔ)救措施的。在本案中，梁柏元、陳學(xué)儉購買的是車庫，金建房產(chǎn)公司同意用水泥砂漿把地面覆蓋，在此補(bǔ)救措施下可達(dá)成合同約定的目的，也不影響梁柏元、陳學(xué)儉車庫的使用功能；況且，金建房產(chǎn)公司愿意補(bǔ)償梁柏元、陳學(xué)儉相當(dāng)于購車庫款10％的款項，足可彌補(bǔ)梁柏元、陳學(xué)儉因車庫暫不能使用而造成的損失。綜上，梁柏元、陳學(xué)儉要求解除合同沒有依據(jù)，不予支持，金建房產(chǎn)公司提出的補(bǔ)救措施合理，予以采納。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、駁回梁柏元、陳學(xué)儉的訴訟請求。二、金建房產(chǎn)公司在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)把嘉和苑A4號車庫的三個渠道口用水泥砂漿覆蓋，直至符合車輛的進(jìn)出、停放用途。三、金建房產(chǎn)公司在判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)支付補(bǔ)償金人民幣8996.75元給梁柏元、陳學(xué)儉。案件受理費(fèi)5210元，由梁柏元、陳學(xué)儉負(fù)擔(dān)4800元，金建房產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)410元。

　　梁柏元、陳學(xué)儉不服一審判決，向本院上訴稱：一、順德市建筑咨詢設(shè)計研究所出具的證明，證實金建房產(chǎn)公司在2001年2月9日收到了嘉和苑的排水圖紙，這可認(rèn)定金建房產(chǎn)公司在銷售車庫時是知道車庫有三個渠道口的。但金建房產(chǎn)公司故意隱瞞車庫的瑕疵，欺騙梁柏元、陳學(xué)儉簽訂合同，因此，金建房產(chǎn)公司除應(yīng)退還購房款外，還應(yīng)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定賠償房價一倍的金額給梁柏元、陳學(xué)儉。二、一審判決認(rèn)定了金建房產(chǎn)公司交付給梁柏元、陳學(xué)儉的車庫具有瑕疵，但同時認(rèn)為此瑕疵相對于車庫的用途來說可以補(bǔ)救，不支持梁柏元、陳學(xué)儉的訴訟請求，是不符合法律規(guī)定的。因為：1、根據(jù)《合同法》及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，經(jīng)營者提供的商品存在缺陷或瑕疵而事先沒有告知的，經(jīng)營者就必須承擔(dān)民事責(zé)任，而不管這種缺陷的性質(zhì)如何。民事責(zé)任包括退貨、換貨、支付違約金及賠償損失等，有時也可由經(jīng)營者采取補(bǔ)救措施，但一定要使商品瑕疵實質(zhì)性地消失，不是停留在表象的補(bǔ)救。2、商品具有隱瞞的瑕疵時，是采取一定的補(bǔ)救措施還是退換貨物，選擇權(quán)應(yīng)在消費(fèi)者，否則不符合誠信原則。3、金建房產(chǎn)公司交付給梁柏元、陳學(xué)儉的車庫存在三個渠道口，具有潛在的隱患。三個渠道口的存在，當(dāng)出現(xiàn)故障時可能會影響車庫的使用價值，以后維修任何一個渠道口都要進(jìn)入梁柏元、陳學(xué)儉的車庫內(nèi)打開渠道蓋進(jìn)行，這都給梁柏元、陳學(xué)儉日后帶來不便與壓力及隱患。4、一審判決認(rèn)定雙方簽訂的車庫購銷合同是雙方真實意思表示錯誤。梁柏元、陳學(xué)儉是在被剝奪了知情權(quán)、選擇權(quán)的情形下與金建房產(chǎn)公司簽訂的合同，是在金建房產(chǎn)公司故意隱瞞，梁柏元、陳學(xué)儉對標(biāo)的物的真實狀況認(rèn)識不夠的基礎(chǔ)上所簽訂的合同，因而購買這種具有瑕疵的車庫不是梁柏元、陳學(xué)儉的真實意思表示。三、一審判決在適用法律方面存在不足。本案是一宗商品房買賣合同糾紛，而商品房是消費(fèi)品的一種，梁柏元、陳學(xué)儉是法律意義上的消費(fèi)者，故同時適用《合同法》與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。相對來說，后者是特別法，其效力應(yīng)優(yōu)先于前者。但一審判決完全回避了梁柏元、陳學(xué)儉作為消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》特別保護(hù)的問題。因相對經(jīng)營者來說，消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)上屬弱勢群體，故《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》給予其相對充足的保護(hù)（比如，消費(fèi)者有知情權(quán)、選擇權(quán)，經(jīng)營者出售的商品有缺陷的要承擔(dān)責(zé)任，消費(fèi)者可向有欺詐行為的經(jīng)營者索要商品價格一倍的賠償?shù)龋Ｋ裕ㄔ涸谔幚砩唐贩?a href='http://www.sdjlnm.com/jiufen/60.html' target='_blank' data-horse>買賣糾紛時，應(yīng)優(yōu)先適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，再根據(jù)需要恰當(dāng)?shù)剡m用《合同法》，方才不違背立法者保護(hù)消費(fèi)者的本意。請二審法院撤銷一審判決，依法改判金建房產(chǎn)公司雙倍退回、賠償梁柏元、陳學(xué)儉的購房款各89967.50元，并按銀行同期利率計付利息給梁柏元、陳學(xué)儉。

　　本院二審審理認(rèn)為：金建房產(chǎn)公司與梁柏元、陳學(xué)儉簽訂的《商品房購銷合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容符合法律的規(guī)定，是有效的合同。關(guān)于梁柏元、陳學(xué)儉上訴主張在簽訂合同時金建房產(chǎn)公司是知道訟爭車庫有三個渠道口，而金建房產(chǎn)公司采取隱瞞、欺詐的行為與梁柏元、陳學(xué)儉簽訂合同，因而合同應(yīng)當(dāng)解除的問題，由于梁柏元、陳學(xué)儉沒有提供充分的證據(jù)證明金建房產(chǎn)公司存在故意隱瞞、欺詐的行為，且金建房產(chǎn)公司交付給梁柏元、陳學(xué)儉車庫的三個渠道口在采取用水泥砂漿覆蓋補(bǔ)救措施的情況下，可以補(bǔ)救車庫存在的瑕疵，不影響車庫的使用功能與效益；同時，在金建房產(chǎn)公司補(bǔ)償梁柏元、陳學(xué)儉相當(dāng)于購車庫款10％的款項的情況下，可以彌補(bǔ)梁柏元、陳學(xué)儉因車庫使用效益降低的損失。因此，梁柏元、陳學(xué)儉的上訴主張不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

　　廣東省人民檢察院抗訴的主要理由是：一、二審判決認(rèn)定梁柏元、陳學(xué)儉沒有提供充分的證據(jù)證明金建房產(chǎn)公司存在故意隱瞞、欺詐行為是認(rèn)定事實不清，適用法律不當(dāng)。按規(guī)定開發(fā)商在預(yù)售商品房之前，必須要到有關(guān)部門辦理預(yù)售登記，并要向有關(guān)部門提交規(guī)劃設(shè)計圖紙等相關(guān)資料，經(jīng)審核取得預(yù)售商品房許可證后，方可出售商品房。可見金建房產(chǎn)公司在預(yù)售嘉和苑A4號車庫給梁柏元、陳學(xué)儉之前，已取得了規(guī)劃設(shè)計圖紙等相關(guān)資料。順德市建筑咨詢設(shè)計研究所出具的關(guān)于嘉和苑給排水圖紙已于2001年2月9日交給金建房產(chǎn)公司的《證明》，證實了金建房產(chǎn)公司于2001年5月9日與梁柏元、陳學(xué)儉簽訂《商品房購銷合同》之前，就已經(jīng)取得了嘉和苑A4號車庫給排水圖紙，知道該車庫內(nèi)有三個化糞池渠道口，但金建房產(chǎn)公司并未將這一情況告知給梁柏元、陳學(xué)儉。另外，從該給排水平面圖紙上看，金建房產(chǎn)公司出售的A4號車庫原設(shè)計就是化糞池而非車庫。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實情況的權(quán)利。”和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》第六十八條“一放當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。” 的規(guī)定，金建房產(chǎn)公司的行為屬故意隱瞞A4號車庫存在瑕疵的行為，使梁柏元、陳學(xué)儉在違背真實意思的情況下訂立了合同。二審判決雖然認(rèn)定了嘉和苑A4號車庫存在三個渠道口并且梁柏元、陳學(xué)儉購買時不知情，卻不認(rèn)定金建房產(chǎn)公司具有故意不履行告知義務(wù)、隱瞞真實情況的行為，是認(rèn)定事實不清、適用法律不當(dāng)。二、二審判決認(rèn)定“采取用水泥砂漿覆蓋補(bǔ)救措施的情況下，可以補(bǔ)救車庫存在的瑕疵，不影響車庫的使用功能與效益”沒有法律依據(jù)。根據(jù)建設(shè)部《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》第381條第2款的規(guī)定：化糞池設(shè)置的位置應(yīng)便于清掏；第382條第5項規(guī)定：化糞池的設(shè)計容積，應(yīng)符合下列規(guī)定（其第五項規(guī)定）污泥清挖周期，根據(jù)污水溫度高低和當(dāng)?shù)貧夂顥l件，采用3―12個月。由此可見，化糞池是需要定期開蓋清挖的。否則，就有可能因沼氣滿溢而發(fā)生爆炸，危及人身和財產(chǎn)安全。如果用水泥覆蓋渠道口，就不便于進(jìn)行清挖。因此，二審判決認(rèn)為采取用水泥砂漿化糞池渠道口的方法來補(bǔ)救，沒有法律依據(jù)，顯然也不符合《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第七條 “消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求”之規(guī)定。因此，請求撤銷二審判決，依法予以改判。

　　本院經(jīng)再審審理認(rèn)為：金建房產(chǎn)公司在梁柏元、陳學(xué)儉認(rèn)購嘉和苑編號為A4號車庫后，于2001年2月9日已收到嘉和苑的給排水工程圖紙，因在該給排水工程平面圖紙上清晰地注明了該訟爭的A4號車庫對應(yīng)的位置是化糞池，由此可認(rèn)定金建房產(chǎn)公司于 2001年5月9日與梁柏元、陳學(xué)儉簽訂0068606號《商品房購銷合同》時，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)知道該訟爭的A4號車庫地底下是化糞池，車庫內(nèi)將有化糞池渠道口的事實，但金建房產(chǎn)公司卻隱瞞了這一事實，致使梁柏元、陳學(xué)儉在不知實情的情況下簽訂該合同，作出了違背自己真實意思的表示。同時，因該車庫內(nèi)的化糞池，根據(jù)建設(shè)部《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，其污泥清挖的周期為3―12個月，否則，會有可能因沼氣滿溢而發(fā)生爆炸而危及人身和財產(chǎn)安全。在金建房產(chǎn)公司對該訟爭車庫內(nèi)的化糞池渠道口用水泥砂漿覆蓋后，這既不便于化糞池的清污工作，而且多次對化糞池的不定期清污，也會給梁柏元、陳學(xué)儉使用該車庫帶來諸多的不便，致使梁柏元、陳學(xué)儉無法達(dá)到購買該車庫的預(yù)期目的。原審判決認(rèn)定在金建房產(chǎn)公司對梁柏元、陳學(xué)儉作適當(dāng)補(bǔ)償后，用水泥砂漿覆蓋化糞池渠道口，不會影響該車庫的使用功能與效益不當(dāng)，應(yīng)予糾正。因該合同是梁柏元、陳學(xué)儉對標(biāo)的物的真實狀況不知情的情況下所簽訂的，購買該有瑕疵的車庫不是梁柏元、陳學(xué)儉簽訂合同時的真實意思表示。因此，梁柏元、陳學(xué)儉要求解除《商品房購銷合同》，由金建房產(chǎn)公司退還89967.50元購車庫房款和利息的訴訟請求理據(jù)充分，依法應(yīng)予支持，利息的計算從2001年5月22日起按中國人民銀行同期貸款利率計付。原審判決駁回梁柏元、陳學(xué)儉該項訴訟請求不當(dāng)，抗訴機(jī)關(guān)對原審對該項訴訟請求判決的抗訴理由成立。在本案中，梁柏元、陳學(xué)儉同時還提出了要求金建房產(chǎn)公司賠償與購買該車庫款額89967.50元等同款額的訴訟請求。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第九條規(guī)定，商品房的買受人，只有在出賣人在訂立合同時，具有故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實這三種情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人才可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。在訴訟中，梁柏元、陳學(xué)儉并未提供相關(guān)的證據(jù)證實金建房產(chǎn)公司在簽訂《商品房購銷合同》時，存在上述三種買受人可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍賠償責(zé)任的情形。金建房產(chǎn)公司雖然在簽訂合同時隱瞞了A4號車庫地底下是化糞池的事實，但不屬于《解釋》第九條列舉的買受人可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍賠償責(zé)任的三種情形之一。因此，梁柏元、陳學(xué)儉的該項請求事實依據(jù)和法律依據(jù)不足，不予支持。原審判決駁回梁柏元、陳學(xué)儉的該項請求正確，因此，抗訴機(jī)關(guān)對原審對該項訴訟請求判決的抗訴理由不成立。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷本院（2002）佛中法民一終字第68號民事判決和原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第252號民事判決；

　　二、解除梁柏元、陳學(xué)儉與金建房產(chǎn)公司簽訂的編號為0068606的《商品房購銷合同》。

　　三、順德市金建房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決送達(dá)之日起十日內(nèi)退還梁柏元、陳學(xué)儉購車庫房款89967.50元并支付相應(yīng)的利息（從2001年5月22日起至本判決確定的退款之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計付）給梁柏元、陳學(xué)儉；逾期履行，則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　四、駁回梁柏元、陳學(xué)儉的其他訴訟請求。

　　本案一、二審案件受理費(fèi)各5210元，合計10420元，由順德市金建房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)6000元，梁柏元、陳學(xué)儉負(fù)擔(dān)4420元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 李少鋒

　　審 判 員 黃雪鵠

　　代理審判員 李澤同

　　二○○三年十二月一日

本件與原本核對無異

　　書 記 員 梁亦民