廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第740號

　　上訴人（原審原告）沈偉堅，男，1944年1月10日出生，漢族，現住佛山市汾江南路平遠橫街2號401房。

　　委托代理人隋志生，廣東通利達律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山市石灣英發實業發展公司。住所地：佛山市江灣一路42號。

　　法定代表人蘇國銳，總經理。

　　委托代理人何洪、李蕾，廣東通法律師事務所律師。

　　上訴人沈偉堅因預售商品房糾紛一案，不服原佛山市石灣區人民法院（2002）佛石法房初字第116號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年3月12 日立案受理后，依法組成合議庭，于2003年4月17日詢問了上訴人沈偉堅及其委托代理人隋志生，被上訴人的委托代理人李蕾。本案現已審理終結。

　　原審判決認定：原、被告于1998年3月6日簽訂《商品房購銷合同》一份，約定原告購買被告位于佛山市汾江南路平遠橫街2號401房一套，建筑面積 127.239平方米，按實得建筑面積計算，該房價款共370138元。若暫測面積與以后房地產產權登記機關測定面積有差異的，以房地產產權登記機關測定的面積為準。若房地產產權登記機關測定面積大于或小于暫測面積正負1%時，每平方米價格不變，房價款總金額按實際面積調整。隨后，被告取出《購房說明》一份，又約定半封閉陽臺按100%計算，契約面積的半封閉陽臺按50%計算。不論辦契證時如何調整面積，本契約的總價款維持不變。同時還約定，除購房款外，英發公司為有關部門代收電增容費4000元，管道煤氣費4500元。當天，原告付清全部購房款。1998年9月28日，原告又付清電增容費、管道煤氣費共 8500元。2000年6月13日，原告領到房地產產權證時，發現登記機關所測面積與原暫測面積不一致，并得知電增容費和管道煤氣費屬價外收費，與被告多次交涉未果，遂訴至法院。

　　原審判決認為：原、被告在簽訂《商品房購銷合同》后所簽訂的《購房說明》，是對原購房合同條款的變更和補充，其約定雖然顯失公平，但是，原告在領取房地產產權證時，發現兩個面積不同，且電增容費、管道煤氣費屬價外收款。根據法律規定，原告可以請求人民法院或仲裁機構變更或撤銷，原告自2000年6月 13日起一年內未行使撤銷權，其撤銷權消滅，故原告簽訂的《購房說明》因未行使撤銷權而合法有效，即以變更后的約定履行，不論辦證時測定的面積如何，總價款維持不變。另外，《購房說明》還約定由被告代收電增容費、管道煤氣費，故原告要求返還兩項費用的請求于法無據，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條一款、第一百二十八條，《中華人民共和國合同法》第五十四條一款（二）項、第五十五條（一）項、第六十條、第七十七條的規定，判決駁回原告沈偉堅的訴訟請求，并由原告承擔訴訟費1799元。

　　宣判后上訴人不服，向本院上訴稱：一、原審法院認定《購房說明》是對《商品房購銷合同》的變更和補充，是背離事實和錯誤的。讓上訴人在《購房說明》上簽字時，未進行解釋和協商；也沒有在《商品房購銷合同》上直接進行更改，或附補充協議；既是單方說明，就不能認定為是對購房合同的變更和補充。其次，被上訴人未將《購房說明》與《商品房購銷合同》一起送交房地產產權登記機關登記備案，故不能認定為是對原合同的變更和補充。還有，《商品房購銷合同》第5條已約定了暫測面積與實際面積出現差異時，房價總金額按實際面積調整的內容，理應遵守和履行。二、《購房說明》的內容明顯違反法律、法規，而不是原審法院認定的“顯失公平”的問題。本案是商品房買賣糾紛，除適用合同法外，還應適用消費者權益保護法、價格法中關于禁止性、強制性的法律條款，并參考廣東省高級人民法院《關于合同法實行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第23條的規定，從而認定《購房說明》的有關條款無效。并且，原審法院混淆了無效條款與可撤銷條款的區別，本案中也不存在上訴人行使撤銷權的問題。

　　被上訴人在被詢問時答辯：《購房說明》是甲乙雙方協商簽訂的，不是單方面的說明。而且，上訴人在《購房說明》上簽了字，說明其對《購房說明》的內容是清楚的，該《購房說明》合法有效。因此，本案不適用《中華人民共和國價格法》第13條的規定。

　　經審查，上訴人對原審確認的事實無異議，本院予以確認。

　　本院認為：上訴人與被上訴人在簽訂《商品房預售合同》后，又接著簽訂了《購房說明》，對暫測面積與實測面積的變化情況，進行了新的變更和約定，并由上訴人在《購房說明》上簽了字，應予認可。另外，在《購房說明》里，被上訴人要求上訴人另交電增容費4000元，管道煤氣費4500元，共計8500元的行為，雖然與《中華人民共和國價格法》中第十三條（二）款的禁止性規定相違背，但是，該《購房說明》是在價格法實施之前簽訂的，簽訂該《購房說明》時并不違反當時的法律法規的禁止性規定，且價格法并沒有規定對已發生的交易行為具有朔及力，因此原審判決認定《商品房預售合同》和《購房說明》合法有效是正確的，原審判決認定事實清楚，處理正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條（一）項的規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審訴訟費1799元，由上訴人沈偉堅負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　審 判 員 賀 眾

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年七月九日

　　書 記 員 邱 雪 碧