廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第933號

　　上訴人（原審原告）梁偉桃，男，1965年10月17日出生，漢族，住佛山市禪城區瀾石鎮深村管理區。

　　委托代理人何洪、敖斌，均系廣東通法律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）佛山市東建集團有限公司（下稱東建公司），住所地：佛山市禪城區汾江南路38號東建大廈33樓。

　　法定代表人鐘流漢，董事長。

　　委托代理人馮潔，該公司職員。

　　被上訴人（原審被告）佛山市宏建實業公司（下稱宏建公司），住所地：佛山市禪城區汾江南路38號東建大廈31樓。

　　法定代表人葉大煥，總經理。

　　委托代理人黃勁超，該公司職員。

　　上訴人梁偉桃因預售商品房合同糾紛一案，不服原廣東省佛山市城區人民法院（2002）佛城法房初字第343號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年5月14日詢問了上訴人梁偉桃的委托代理人敖斌、被上訴人東建公司的委托代理人馮潔、被上訴人宏建公司的委托代理人黃勁超。本案現已審理終結。

　　原判認定：1997年11月11日，梁偉桃與宏建公司簽訂《商品房購銷合同》，約定梁偉桃向宏建公司購買由其開發的佛山市普君北路10號1座第2層12號預售商品房，總價442431元，宏建公司于1997年11月15日前將驗收合格的房屋交付給梁偉桃。簽訂合同后，梁偉桃依約于同年11月12日支付了全部購房款，宏建公司也于同年11月15日交付了房屋。但梁偉桃收房后發現此房無門可入，雙方遂發生糾紛。經協商未果，梁偉桃于2002年7月25日起訴，要求解除合同，退還購房款、賠償損失。另查明，訟爭房屋在2002年12月4日已被有關行政主管部門批準改建為住宅，可以開門進入。被告宏建公司在訴訟中亦表示愿為該房開門。另外，東建公司、宏建公司均是法人，一開始雙方準備合并，后合并未成，政府下文規定宏建公司由東建公司代管。

　　原判認為：梁偉桃與宏建公司簽訂的購房合同，主體合格，意思表示真實，內容不違反法律的強制性規定，應認定合法有效，雙方要嚴格遵守、依約履行。訟爭的房屋在交付時無門可入，不具備正常使用的條件，宏建公司交付的標的物存在瑕疵，應視為構成違約。但該房現有關行政主管部門已經審核批準可以作為住宅并開門，即經過采取補救措施，梁偉桃取得的訟爭房屋所有權并使用權的合同目的是可以實現的；且繼續履行合同，有利于維護交易安全。故梁偉桃以其合同目的不能實現為由而要求解除合同、退還房款、賠償損失的訴訟請求，理由不充分，不予支持。另外，宏建公司在訴訟中主動愿意為梁偉桃購買的訟爭房屋開門，是其對權利的合法處分，又有利于梁偉桃，應予以尊重。至于違約損失問題，因梁偉桃在本案中并未提出，其主張的是合同解除后的損失，被告也就未對違約損失進行抗辯，依不告不理原則，對此不予審查處理。雖然梁偉桃的訴訟請求不予支持，但本案糾紛是由宏建公司所出售的房屋在交付時無門可入之違約行為所致，且宏建公司是在梁偉桃起訴后才采取有效補救措施而使房屋被有關部門批準能夠開門進出。故由此而引起的本案訴訟費應由宏建公司承擔。為此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條、第六十四條第一款之規定，判決如下：一、被告佛山市宏建實業公司于本判決發生法律效力之日起四個月內，為梁偉桃所購買的佛山市普君北路10號2層12號房屋開設門口。二、駁回梁偉桃要求解除合同、退還房款、賠償損失的訴訟請求。案件受理費9785元，由佛山市宏建實業公司承擔。

　　宣判后，梁偉桃不服，上訴稱：1、梁偉桃要求解除購房合同有充足的事實和法律依據。1997年11月11日，梁偉桃與宏建公司訂立購房合同時，根據購房圖紙顯示，該房屋的大門應設在朝西面的樓梯間。然而，當宏建公司通知梁偉桃去收樓時，梁偉桃卻發現所購買的商品房竟無大門，經多次與宏建公司交涉，宏建公司始終未為梁偉桃解決該問題。不久，宏建公司合并于東建公司，梁偉桃又開始與東建公司交涉如何解決開設大門之事，雖長達數年，但問題亦未能得到解決。 2002年7月，梁偉桃訴訟于法院，訴訟期間，宏建公司、東建公司通過關系得到批文獲準在梁偉桃所購商品房的中間部位開設一個大門。對此，梁偉桃認為不管宏建公司、東建公司開設大門是否有批文，也不管宏建公司、東建公司開設大門的行為是如何地遭到整棟房屋其他業主的強烈反對（影響通行、影響安全），有一點必須肯定的是宏建公司、東建公司開設房屋大門的行為變更了原房屋圖紙對大門位置的設計。根據2001年4月4日頒發的《商品房銷售管理辦法》第24條、合同法第九十四條第四款的規定，梁偉桃完全有權要求解除合同、退房，并要求宏建公司、東建公司賠償經濟損失。2、本案退房后的責任應該由東建公司承擔。（1）宏建公司合并于東建公司后，一直未開展任何經營活動，對此，宏建公司營業執照本應申請注銷或被工商部門吊銷，只是由于有關部門違法而未被注銷或吊銷，造成宏建公司在法律上名義存在的情況。另一方面，東建公司在接受宏建公司的全部財產后，依法亦應當承擔宏建公司的權利義務。（2）宏建公司、東建公司在梁偉桃的要求下，沒有向法庭公開各自的財務帳目登記情況，根據最高人民法院《關于民事經濟審判方式改革問題的若干規定》第30條之規定，可以推定梁偉桃主張宏建公司、東建公司合并事實的成立，合同解除后的責任應該由東建公司承擔。綜上，梁偉桃請求二審法院撤銷原審判決；解除雙方簽訂的合同，判令宏建公司、東建公司退還房款、并賠償損失給梁偉桃。

　　宏建公司答辯稱：1、訟爭的商品房經市規劃、消防等市部門批準同意為梁偉桃另行開門，因而梁偉桃購房的目的是可以實現的，一審判決確認購房合同有效，在該房屋另行開設門口是合法合理的，維護了雙方當事人的合法權益，應予維持。2、本案為宏建公司與梁偉桃之間的購房糾紛，其權利義務應由宏建公司承擔，與東建公司無關。在一審判決中已確認宏建公司與東建公司之間是代管關系，宏建公司至今仍為獨立法人，獨立承擔責任，所以梁偉桃請求東建公司承擔責任無法律依據。 3、梁偉桃的起訴已超過訴訟時效。宏建公司與梁偉桃簽定購房合同后，于1997年11月即履行交付商品房義務。梁偉桃于2002年7月提起訴訟已超過兩年的訴訟時效。一審判決認定事實清楚，判決正確，梁偉桃的上訴無理，請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　東建公司答辯稱：東建公司所提供的證據均證明了宏建公司是獨立法人，自主經營，債務仍由宏建公司自行承擔，與東建公司無關。因此，梁偉桃要求東建公司承擔宏建公司本案中的責任是無法律依據的。原審判決正確，請二審法院駁回上訴，維持原判。

　　梁偉桃、被梁偉桃在二審期間均沒有新證據提供。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　本院認為：梁偉桃與宏建公司簽訂的《商品房購銷合同》，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律的強制性規定，因而是有效的合同。根據雙方所簽訂的《商品房購銷合同》第十一條“宏建公司應于1997年11月15日前將經竣工驗收合格的商品房交付給梁偉桃使用”的約定，宏建公司在交付商品房時應當按照購房合同所附圖紙顯示的將設計有在西面樓梯間處有大門的商品房交付給梁偉桃使用，但宏建公司交付商品房時是將一套無門可入的、不具備正常使用條件的商品房交付給梁偉桃使用，而且直至現在宏建公司仍未為訟爭的商品房開設大門，致使交付的商品房存在權利瑕疵，因而應視為宏建公司已構成違約，其應承擔違約責任。由于宏建公司的違約行為給合同繼續履行成為不必要，成就了梁偉桃要求解除合同的事由和條件。根據原《中華人民共和國經濟合同法》第二十六條第一款第三項以及《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第二款的規定，梁偉桃與宏建公司所簽訂的《商品房購銷合同》依法應予以解除，梁偉桃應將訟爭的商品房退回給宏建公司，宏建公司應將收取的購房款442431元退還給梁偉桃。梁偉桃在原審中已有主張賠償利息損失的請求，故對其上訴主張計付利息，應予以支持。但梁偉桃請求按本金442431元的月利率1.75‰計付利息，沒有合同和法律依據，本院不予采納。對利息的計付：應由宏建公司從梁偉桃交付房款之日（即1997 年11月13日）起至宏建公司退還收取的購房款給梁偉桃之日止按中國人民銀行規定的同期同類流動資金貸款利率分段計付。原審判決以有關部門批準訟爭商品房另行開門為由，判決宏建公司為訟爭的商品房開門，駁回梁偉桃要求解除合同、退還購房款、賠償損失的訴訟請求不當，本院予以糾正。由于宏建公司是訟爭商品房的開發商，東建公司不享有訟爭商品房的任何權利義務；且宏建公司是獨立的法人，依法能獨立以自己的財產承擔民事責任，故梁偉桃要求東建公司承擔清償責任，無法律依據，應不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷原廣東省佛山市城區人民法院（2002）佛城法房初字第343號民事判決。

　　二、解除梁偉桃與佛山市宏建實業公司簽訂的《商品房購銷合同》。

　　三、梁偉桃應在本判決送達之日起七日內將座落于佛山市禪城區普君北路10號1座第2層12號商品房退回給佛山市宏建實業公司。

　　四、佛山市宏建實業公司應在本判決送達之日起七日內向梁偉桃返還購房款442431元，并從1997年11月13日起至給付之日止按中國人民銀行規定的同期同類流動資金貸款利率分段計付利息給梁偉桃。逾期給付，則按中國人民銀行規定的同期同類流動資金貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　五、駁回梁偉桃的其他訴訟請求。

　　一、二審案件受理費各9785元，合計19570元，由宏建公司承擔19000元，梁偉桃承擔570元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳秀武

　　代理審判員 譚洪生

　　代理審判員 吳健南

　　二○○三年六月十六日

　　書 記 員 胡 劍