遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

　　[2005]沈中民（3）合終字第587號

　　上訴人（原審原告）：黃肅燕，女，1969年10月28日出生，漢族，系萬達商業廣場客戶，住沈陽市于洪區北塔街北塔里10組418號。

　　委托代理人：杜晉安、周坤，系遼寧長風律師事務所律師。

　　被上訴人（原審被告）：沈陽萬達商業廣場管理有限公司，住所地沈陽市和平區中華路15號。

　　法定代表人：丁本錫，系該公司總經理。

　　委托代理人：丁少云、張F之，系遼寧同方律師事務所律師。

　　上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽萬達商業廣場管理有限公司因物業管理合同糾紛一案，不服沈陽市和平區人民法院[2005]和民合初字第27號民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年5月16日受理后，依法組成由張棟擔任審判長、審判員杜惠清主審、審判員王秀云參加評議的合議庭，于2005年 6月6日審理了本案。上訴人黃肅燕及委托代理人杜晉安、周坤，被上訴人委托代理人丁少云、張F之到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院經審理查明，黃肅燕為租賃“沈陽萬達商業廣場”的商鋪，于2003年8月2日與沈陽萬達商業廣場管理有限公司簽訂了委托租賃意向書，原告委托被告代理租賃D南13號商鋪，用于經營服裝，委托期限自2003年8月2日至2004年12月31日，黃肅燕于2003年8月2日與業主簽訂商鋪租賃協議，約定原告租賃業主閆守平的D南13號商鋪用于經營闊發服飾，租期自2004年1月1日起至2006年12月31日止，第一年月租金 11544元，商鋪采暖費用由黃肅燕自行支付，每月前5日直接向被告支付當月的物業管理費，向管理公司繳納進場經營質量保證金5000元，管理公司在原告歸還業主商鋪后六個月內將保證金無息退給原告，原告自行承擔裝修改造費用和責任等。依據租賃合同，原告向業主交納了三個月的租金計34632元，向沈陽萬達商業廣場交納了質量保證金2000元，物業管理費2062元，向供暖公司交納采暖費1375元。

　　原告在簽訂租賃合同的同時與業主共同向沈陽萬達商業廣場出具了保證函，業主保證原告按期交納物業管理費、質量保證金、采暖費等費用，如不履行義務，業主承擔連帶保證責任。沈陽萬達商業廣場于2003年12月開業，原告進場進行了經營。廣場開業后的客流量沒有達到宣傳和預期的局面。

　　沈陽萬達商業廣場經營范圍：物業管理、商務代理、房產經濟與代理；建筑材料、日用百貨、煙、酒、定型包裝食品零售；園林綠化工程；打字、復印服務。

　　上述事實，有原告向法庭提供的委托租賃意向書、商鋪租賃協議、交款收據，被告提供的委托租賃意向書、保證函、關于發放12月23日開業獎金原則等證據材料及當事人當庭陳述筆錄在卷佐證，予以確任。

　　原審法院認為，根據上訴人向法庭提供的與被上訴人于2003年8月2日簽訂的委托租賃意向書可以認定上訴人與被上訴人之間依法成立委托合同關系，根據委托合同約定，被上訴人應承擔代理上訴人租賃沈陽萬達商業廣場D北13號商鋪等義務，因上訴人已與業主簽訂了商鋪租賃協議，被上訴人已經履行了自己的受托義務，至此，委托合同因當事人雙方已按約定履行而完成。

　　上訴人要求被上訴人賠償已向業主交納的租金、向被上訴人交納的質量保證金及物業管理費、向供暖公司交納的采暖費及自行承擔的裝修費等費用，均系上訴人與業主之間商鋪租賃協議中約定的，上訴人應履行的合同義務，與被上訴人沒有直接關系，并非因被上訴人不履行委托合同而給上訴人造成的經濟損失。

　　關于上訴人主張的被上訴人為銷售商鋪進行的大量宣傳，導致了其與商鋪產權人簽訂了租賃協議，又因萬達商業廣場沒有形成商機和人氣以至給上訴人造成經濟損失的問題，在沈陽萬達商業廣場招商廣告宣傳中，雖過分夸大其狀況，但宣傳所謂的升值和投資回報，蘊含著商業風險，應為上訴人所充分注意，而且被上訴人僅以管理團隊的名義出現在廣告宣傳中，不能確認其為廣告發布者的身份。綜上，上訴人要求被上訴人承擔賠償損失的民事責任，沒有法律依據。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決：駁回原告黃肅燕的訴訟請求。案件受理費 2，164元（原告已預交），由原告黃肅燕負擔。

　　一審宣判后，上訴人黃肅燕不服，向本院提出上訴。要求被上訴人賠償其經濟損失55149元。理由是：（1）一審判決對上訴人與被上訴人的商業、物業管理關系未與認定是重大錯誤的。上訴人與被上訴人及業主簽訂的租賃合同也是上訴人與被上訴人訂立的商場經營管理合同。（2）上訴人嚴格按照租賃合同管理保證書和統一經營管理委托合同的相關條款履行了應盡的義務，被上訴人未能履行統一管理的職責，致使萬達商業廣場不能正常經營，使上訴人遭受重大損失，故請求法院撤銷原判，做出公正判決。

　　被上訴人辯稱，（1）上訴人列舉的廣告不是被上訴人發布的，與被上訴人無關，廣告的內容不能成為上訴人與被上訴人所簽訂合同的內容，對被上訴人沒有約束力；（2）上訴人與被上訴人之間沒有物業管理關系；（3）被上訴人與上訴人簽訂的委托合同性質是居間合同，且合同已經終止；（4）上訴人與被上訴人從未簽訂過統一經營管理合同，上訴人所說的各項損失不存在，租金交給了業主，采暖費交給了供暖公司、保證金在租賃終止后會返還、質保金是對裝修的保證。因此，上訴人上訴理由不成立，請求二審法院維持原判。

　　上訴人黃肅燕在本院審理期間沒有提交新的證據。

　　本院認為，上訴人黃肅燕與被上訴人沈陽萬達商業廣場管理有限公司簽訂的合同依據雙方約定的權利義務內容符合物業管理合同的特征。萬達商鋪的業主在購買商鋪時已同意由被上訴人進行統一物業管理，雖然上訴人黃肅燕不是商鋪的業主，但其是物業使用人且與業主一道同被上訴人簽訂接受被上訴人進行物業管理的合同，按照該合同的約定向被上訴人交納了有關物業管理費用并履行合同約定的其他義務，同時也享有合同約定的權利，應視為上訴人自愿受物業管理合同約束，故上訴人與被上訴人的糾紛可認定為物業管理合同糾紛，原審認定雙方當事人之間為委托合同關系不當，應予糾正。該合同系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方當事人應依照合同約定履行義務。現雙方為履行上述合同發生糾紛，應適用有關物業管理法律、法規調整。上訴人以被上訴人進行虛假廣告宣傳致使商場不能營業造成其損失為由，要求被上訴人賠償其已向業主交納的租金、向被上訴人交納的質量保證金及物業管理費、向供暖公司交納的采暖費及自行承擔的裝修費等費用，因上訴人的上述損失均非被上訴人不履行合同而造成的，且上訴人所指向的虛假廣告是沈陽萬達商業廣場在招商廣告宣傳中所宣稱的，被上訴人僅以管理團隊的名義出現在廣告宣傳中，并不是上訴人所指向的虛假廣告的發布者，且關于虛假廣告引起的糾紛本院已另案處理，故上訴人要求被上訴人承擔賠償損失的民事責任的主張沒有事實和法律依據。綜上，原審認定的事實清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人黃肅燕的上訴理由，因缺乏事實根據和法律依據，本院不予支持。依據《物業管理條例》第三十六條、第四十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費2，164元，由上訴人黃肅燕負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 張 棟

　　審 判 員 杜 惠 清

　　審 判 員 王 秀 云

　　二00五年六月十五日

　　書 記 員 曾 威