廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第259號

　　上訴人（原審原告、反訴被告）南海市華達房地產開發公司。住址：佛山市南海區桂城南桂西路49號2樓。

　　法定代表人鄧善清，總經理。

　　委托代理人鄭蘭運，廣東南天明律師事務所律師。

　　委托代理人丁小華，上訴人單位職員。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）黃肖惠，女，漢族，1974年5月27日出生，住廣州市荔灣區廣雅后街9號502房。

　　委托代理人黃漢營，住廣州市荔灣區廣雅后街9號502房。

　　上訴人南海市華達房地產開發公司因房屋租賃合同糾紛一案，不服原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第216號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

　　原審判決查明：2000年1月28日，原、被告簽訂《店鋪租賃合同書》，約定被告向原告租賃南海市鹽步鎮平地華發商業廣場內前排18、19號兩間鋪位（建筑面積135平方米）；租賃期限自2000年1月28日至2004年3月31日；合同期內第一年的租金是每平方米40元，月租金共5400元，從第二年起每年的月租金按百分之十遞增，并于每季度的第二個月前的五日內交付給原告；合同簽訂之日起向原告交納租賃保證金16200元，租賃期滿保證金由原告返還被告；被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金額的千分之十向被告加收違約金，逾期超過三十日，原告不退還被告的租賃保證金，等等。2002年3月1 日，原告與南海市鹽步廣聯家電商行（下簡稱家電商行）簽訂《店鋪租賃合同書》，約定原告將訟爭18號鋪位（面積100平方米）出租給家電商行使用，時間3 年，月租金4000元。家電商行支付保證金12000元。2001年3月3日，被告與家電商行簽訂了《租賃協議》，約定被告將18號鋪位租給家電商行，時間由當日至2004年3月31日。因被告拖欠原告租金，原告遂向法院起訴。

　　訴訟中，經原審法院向家電商行的經營者譚振忠核實，譚振忠表示其確是向原告租賃了上述18號鋪位，并支付了租金給原告。

　　原審判決認為：原、被告簽訂的《店鋪租賃合同書》，是雙方真實意思表示，沒有違反法律或行政法規的強制性規定，是有效合同，雙方均應履行。原告在合同期未滿將原出租給被告的18號鋪位出租給“家電商行”，而該家電商行的經營者譚振忠也認可向原告租賃了18號鋪位，故應認定原告已經終止租賃18號鋪位給被告。同時，被告又與該家電商行簽訂了18號鋪位的租賃協議，將18號鋪位轉租給家電商行，應認定被告也認可原告終止合同的行為，故原告要求被告支付18號鋪位的租金沒有法律依據，不予支持。并且，18號鋪位的租賃關系已終止，原告理應退還押金給被告，因為被告所支付的押金是18、19號兩間鋪位共有的，并沒有明確18號鋪位押金的多少，故押金數額應按原告租給家電商行約定的押金數確定。因為就19號鋪位而言，被告拖欠租金已經超過三十日，已經違約，根據合同約定押金不應退回，且被告仍應支付所欠的租金；租金數額按雙方約定的單價，扣減18號鋪位的面積后確定。原告要求按日千分之十計付違約金過高，不予全額支付。就合同糾紛的舉證責任而言，舉證責任在于履行義務方，被告沒有證明其支付租金的情況，其認為多支付了租金給原告沒有事實依據，不予支持。至于18號鋪位的租金及有關責任，原告應向家電商行行使有關權利。原告認為其與家電商行簽訂的《店鋪租賃合同書》是為了該商行辦理營業執照，雙方無實際履行沒有依據，不予采信。被告認為其已于2002年5月底與原告終止合同并將19號鋪交還原告，沒有證據證實，不予采信。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規定，判決：一、被告黃肖惠應支付原告南海市華達房地產開發公司19號鋪位的租金5600元，并從2002年8月1日起至本判決確定支付租金之日止，按日萬分之二點一計付違約金。二、原告南海市華達房地產開發公司應退回被告黃肖惠租賃押金 12000元。第一、二項款項應于本判決發生法律效力之日起十日內履行。三、駁回原告南海市華達房地產開發公司的其他訴訟請求。四、駁回被告黃肖惠的其他反訴請求。

　　宣判后，南海市華達房地產公司不服，向本院提出上訴稱：一、一審法院認為“原告（上訴人）在合同期未滿將原出租給被告（被上訴人）的18號鋪位出租給‘家電商行’，而該家電商行的經營者譚振忠也認可向原告租賃了18號鋪位，故應認定原告已經終止租賃18號鋪位給被告。”是因為采納了被上訴人所提供的虛假證據，所以一審法院認定事實發生錯誤。上訴人于2000年1月與被上訴人簽訂店鋪租賃合同書，約定租賃期限自2000年1月28日至2004年3月31日止，共3年。但被上訴人在2001年3月與譚振忠達成租賃協議，將18號鋪位轉租給由譚振忠負責經營的廣聯家電商行，其雙方之間簽訂有《租賃協議》，該租賃協議足以證明是黃肖惠將18號鋪位租給譚振忠的。一審過程中，被上訴人對該《租賃合同》并未提出異議，完全承認了其與譚振忠之間的轉租行為。由此事實已經非常清楚：上訴人根本未曾私自將華發商業廣場前排18號店鋪又出租給家電商行，而是被上訴人私自將18號鋪位轉租給了家電商行。被上訴人向一審法院出具《店鋪租賃合同》試圖證明原告將18號鋪位同時出租給了被上訴人及第三人，然而該《店鋪租賃合同》實際上是譚振忠在與被上訴人簽訂了對18號鋪位轉租的協議后為了方便廣聯商行辦理工商登記而要求上訴人出具的合同書，該合同書并未實際履行。在一審過程中，一審法院表示“曾向家電商行的經營者譚振忠核實，譚振忠表示其確是向原告租賃了上述18號鋪位，并支付了租金給原告。”然而一審法院并未向原、被告雙方出示記錄該上述內容的調查筆錄，根據《最高人民法院關于民事經濟審判方式改革問題的若干規定》改進庭審方式問題第八點“審判人員出示人民法院調查收集的證據，原告、被告和第三人進行質證。”一審法院所謂該“核實內容”未經質證，根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第四十七條第一款規定“證據應當在法庭上出示，由當事人質證。未經質證的證據，不能作為認定案件事實的依據。”顯然，南海市廣聯家電商行負責人譚振忠的該證言并不能作為認定本案事實的依據。而且，南海市廣聯家電商行負責人譚振忠出于某種目的，向法院表示的確是向上訴人租賃了上述18號鋪位，但卻不能出具有關其以第一承租人的身份繳納租賃保證金的收據憑證，又不能出示其他相關有效證據加以證明。廣聯商行租用上述18號鋪位根本就是從被上訴人處轉租得來的，而絕非上訴人私自租賃給它的。一審法院僅僅根據該無效合同書及譚振忠的一面之辭就斷定上訴人將18號鋪位同時出租給了被上訴人及第三人，是違背訴訟程序、不顧事實證據，誤信了被上訴人虛假的陳述。一審法院對該事實部分的認定是完全錯誤的。二、一審法院認定“原告要求被告支付18號鋪位的租金沒有法律依據，本院不予支持”及“至于18號鋪位的租金及有關責任，原告應向家電商行行使有關權利” 是錯誤的。由上述事實可知，被上訴人2001年3月份將18號鋪位轉租給家電商行，而家電商行與上訴人之間并沒有因此簽訂任何實際有效的租賃合同，被上訴人與上訴人之間也并未曾解除原租賃合同，因而直到2002年7月底上訴人宣布解除合同之前，18號鋪位的承租人一直是被上訴人，依據我國相關法律法規，其當然的應向上訴人支付租金，并依照合同約定承擔所有違約責任。綜上所述，由于被上訴人的單方面違約行為，至今仍拖欠上訴人巨額租金，已嚴重損害了上訴人合法權益。一審判決對部分事實認定錯誤，請求二審法院在查明事實真相的基礎上，依法作出改判，維護上訴人的合法權益。請求：1、撤銷廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第216號民事判決；2、判令被上訴人支付租金21600元予上訴人；3、判令被上訴人支付違約金18414元予上訴人（違約金自 2002年5月6日起計至2002年8月20日止），兩項合計40014元；4、駁回被上訴人所有反訴請求；5、本案一審、二審所有訴訟費用全部由被上訴人承擔。

　　上訴人在上訴期間提供下列其從南海市工商局獲取的上訴人與被上訴人于2001年3月1日簽訂的租賃合同復印件一份作為新證據。

　　經質證，被上訴人對該證據的真實性無異議，但認為上訴人與家電商行簽訂的合同才是真實情況的反映。

　　被上訴人口頭答辯稱：同意一審判決。

　　被上訴人在二審期間沒有提供新的證據。

　　上訴人對原審判決認定其擅自出租鋪位給家電商行有異議，對原審判決查明的事實雙方當事人均無異議，本院予以確認。

　　本院經審理查明：2000年1月，上訴人與被上訴人簽訂《店鋪租賃合同書》及《華發電器廣場經營（責任）協議書》，合同除約定租賃物、租期、租金、租賃保證金、違約責任等條款外，還約定承租人如需轉租給第三人使用或與第三人互換本廣場店鋪使用時，必須取得出租人同意，并重新與出租人簽訂合同（合同第九條第四款）。合同簽訂后，上訴人將座落在南海區鹽步平地華發商業廣場內前排18、19號店鋪出租給被上訴人使用。2001年3月，被上訴人黃肖惠聯系將18號店鋪轉租給家電商行，為方便家電商行開展正常經營和辦理營業執照，上訴人、被上訴人與家電商行之間簽訂了三份合同，即上訴人與被上訴人于2001年3月1 日簽訂《店鋪租賃合同書》、上訴人與家電商行簽訂《店鋪租賃合同書》、被上訴人與家電商行于2001年3月3日簽訂《租賃協議》。上訴人與被上訴人于 2001年3月1日簽訂《店鋪租賃合同書》約定：上訴人將18號鋪位出租給被上訴人，租期從2001年3月1日至2004年3月31日止共3年，月租金 4000元，被上訴人應交租賃保證金12000元。上訴人與家電商行簽訂的《店鋪租賃合同書》約定內容與上訴人與被上訴人簽訂的《店鋪租賃合同書》內容基本一致，只是承租人變更為家電商行。被上訴人與家電商行于2001年3月3日簽訂的《租賃協議》約定：家電商行向被上訴人租賃18號鋪位，租用時間由 2001年3月3日起至2004年3月31日，租金除家電商行必須每月交齊市場所有費用外，另加800元給被上訴人作鋪位使用補償。

　　另查明：被上訴人在一審庭審中，承認沒有另交2001年3月1日與上訴人簽訂的《店鋪租賃合同書》中約定的租賃保證金12000元；在二審調查中，承認收取了家電商行每月800元鋪位使用補償費用。此外，被上訴人在一審提出的反訴中提出：被上訴人要求不交18號鋪位的租金，但上訴人不同意，并說多收的租金到最后結算時才退。因此要求上訴人退回多收的2001年3月至2002年5月租金56000元。

　　本院認為：上訴人與被上訴人簽訂的《店鋪租賃合同書》及《華發電器廣場經營（責任）協議書》，是雙方當事人真實意思表示，沒有違反法律或行政法規的強制性規定，是有效合同。

　　合同簽訂后，本案訟爭的18、19號鋪位已由上訴人交與被上訴人經營。后由于被上訴人轉租18號鋪位，上訴人、被上訴人及案外人家電商行之間又簽訂了三份合同，從上訴人與被上訴人原簽訂《站鋪租賃合同書》第九條第四款有關約定、上訴人與被上訴人再行簽訂僅出租18號鋪位的《店鋪租賃合同書》、以及該《店鋪租賃合同書》與上訴人與案外人簽訂的《店鋪租賃合同書》、被上訴人與案外人簽訂的《租賃協議》這三份合同內容、聯系及實際履行情況（被上訴人收取案外人 800元鋪位使用補償費用及支付2001年3月之后的租金）分析，應認為18號鋪位是由被上訴人轉租給案外人，而并非上訴人未經承租人同意擅自收回鋪位另行出租，被上訴人認為是上訴人擅自收回鋪位另行出租依據不足。原審法院在處理中，將未經質證的調查筆錄作為證據使用，并由此而不采納已質證并由被上訴人確認的被上訴人與案外人簽訂的《租賃協議》，屬認定事實不清、程序違法，應予糾正。

　　由于18號鋪位由被上訴人轉租他人，該鋪位租金仍應由被上訴人負責向上訴人交納。上訴人要求被上訴人支付2002年4月至7月的租金，被上訴人沒有證據證實其已交納上述租金，應認為其沒有交納，并應承擔相應的違約責任。根據合同約定：被上訴人如違約逾期交付租金，每逾期一日，由上訴人按月租金額的千分之十向被上訴人加收違約金，逾期超過三十日，上訴人不退還被上訴人的租賃保證金，并有權提前解除合同。即合同中實際約定了兩種不同方式的違約金，即對拖欠的租金上訴人可按日千分之十加收違約金，對因違約而造成合同解除上訴人可不退還租賃保證金。由于雙方當事人約定對拖欠的租金按日千分之十加收違約金，其違約金數額相對于拖欠的租金而言過高，應酌情減少，根據有關規定應以日萬分之二點一計算。上訴人上訴仍要求按日千分之十計算，本院不予支持。

　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，判決如下：

　　一、維持原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第216號民事判決第三、四項；

　　二、變更原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第216號民事判決第一項為：被上訴人黃肖惠應于本判決發生法律效力之日起十日內向上訴人南海市華達房地產開發公司支付2002年4-7月的租金21600元，并從2002年5月6日起至本判決確定付款之日止按日萬分之二點一計付違約金。

　　三、撤銷原廣東省南海市人民法院（2002）南民三初字第216號民事判決第二項。

　　本案一審案件受理費1611元，反訴受理費2676元。二審案件受理費4287元，合共8574元，由被上訴人黃肖惠承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳 秀 武

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二○○三年四月三日

　　書 記 員 羅 凱 原